Koregraf, 18 mois après sa fermeture : ce qui s'est passé, où en sont les investisseurs, et les signaux à vérifier sur vos plateformes

En avril 2025, une plateforme de crowdfunding immobilier bordelaise fondée en 2014, agréée par l'AMF et détenue depuis un peu plus de neuf mois par un groupe financier établi, a annoncé qu'elle arrêtait son activité. Ce n'était pas une jeune pousse fragile : en juin 2024, Koregraf revendiquait plus de 292 millions d'euros collectés, 397 projets financés et 189 remboursés^[7]. Le 20 mai 2025, le tribunal de commerce de Bordeaux prononçait sa liquidation judiciaire sans poursuite d'activité^[1][3].

Ce qui s'est passé tient en une phrase : la fermeture de Koregraf n'a pas fait disparaître les projets, elle a transféré leur recouvrement aux investisseurs, qui ont dû le financer, l'organiser et l'attendre. Dix-huit mois plus tard, aucune source publique ne donne de chiffre global de ce qui a été récupéré, et les obligataires avancent projet par projet, devant les tribunaux. Pour vous qui investissez aujourd'hui, la leçon n'est pas de fuir l'immobilier participatif. Elle est de vérifier, sur vos propres plateformes, les points que le cas Koregraf rend concrets : un changement récent d'actionnaire ou de dirigeants, des statistiques de défaut qui ne se lisent jamais seules, et la question de savoir qui représenterait les obligataires si la plateforme disparaissait.

Ce qui s'est passé, date par date

Koregraf n'était pas une inconnue. Créée en 2014, d'abord sous le nom CROWDFUNDING-IMMO^[3][15], elle était dédiée au financement de la promotion immobilière, avec un ticket minimum de 2 000 €, selon un annuaire spécialisé à tendance affiliée^[15]. Les investisseurs y souscrivaient des obligations, et Koregraf était le représentant de la masse des obligataires^[14]. Elle a obtenu l'agrément européen de prestataire de services de financement participatif (PSFP) sous le numéro FP-2023-34, le 14 novembre 2023^[1][2].

Nous n'avons trouvé aucune étape de sauvegarde ou de redressement : le tribunal est passé directement à la liquidation. Et la plateforme a organisé sa propre sortie avant le jugement. Koregraf a démissionné de son rôle de représentant de la masse des obligataires, selon les messages relayés sur le forum de MoneyVox^[14], et le relais a été confié à trois prestataires : PS Trustee comme représentant de la masse, 15-63 pour le recouvrement et Capsens comme opérateur technique de la gestion extinctive^[8][9]. L'AMF désigne Capsens comme prestataire chargé de la gestion extinctive dans le cadre du plan de continuité d'activité, et invite les investisseurs à le contacter^[1].

Au moment de la fermeture, environ 160 millions d'euros restaient en attente de remboursement, selon Boursorama^[6]. Le blog de Weelim, cabinet de conseil qui travaille avec des plateformes partenaires, évoque 198 projets en cours et indique qu'environ la moitié étaient sains selon l'entreprise^[9]. Un blog peu fiable, Planetdiag, parle plutôt d'environ 41 % de projets sains^[16]. Aucun de ces chiffres n'est issu d'un document primaire. Nous les donnons comme ordre de grandeur, pas comme un bilan. Le nombre total d'investisseurs n'a jamais été publié, mais une association d'investisseurs comptait plus de 1 000 membres^[6].

Pourquoi la plateforme a fermé

Les sources décrivent des causes de marché. Boursorama cite la crise du logement neuf, la hausse des taux et la complexité des recouvrements^[6]. Weelim ajoute l'effondrement de la collecte, la hausse des défauts et des retards, et des coûts de recouvrement que l'actionnaire Inter Invest ne souhaitait plus porter^[9]. De son côté, Koregraf affirme avoir « bien cherché plusieurs solutions »^[8].

Le mécanisme est simple : une plateforme vit des commissions sur les nouvelles collectes. Quand la collecte se tarit, ses revenus baissent au moment où son portefeuille exige le plus de travail. Elle peut devenir non rentable avant qu'aucun projet ne soit passé en perte.

Le contexte sectoriel confirme la pression. Selon Boursorama, le crowdfunding a levé 1,7 milliard d'euros en 2024, en baisse de 17,1 %^[6]. En 2025, la collecte totale s'est stabilisée à 1,763 milliard d'euros (+1,8 %), mais l'immobilier a encore reculé, à 845 millions d'euros sur 1 004 projets contre 861 millions sur 1 139 projets en 2024, d'après le baromètre Forvis Mazars et France FinTech repris par MoneyVox, qui note que « la crise immobilière se prolonge »^[10].

Le chiffre le plus parlant concerne les promoteurs. Selon la lecture du baromètre publiée par JeChange, un comparateur rémunéré par affiliation, la part des projets immobiliers dont le promoteur est en procédure collective est passée de 6 à 8 % fin 2024 à 10 à 15 % au premier semestre 2025, puis à 20 à 25 % fin 2025. Sur la même période, la part des projets en retard de plus de six mois est passée de 15 à 20 % à 25 à 30 %. La perte définitive, estimée à 4 à 6 % fin 2024 et au premier semestre 2025, n'est plus chiffrée fin 2025^[11]. JeChange résume le piège : « Une perte faible aujourd'hui peut aussi traduire une perte pas encore enregistrée »^[11]. Nous n'avons pas pu consulter le document original du baromètre.

Un point doit être dit clairement : aucune des sources consultées n'allègue de conflit d'intérêts ou de lien entre Koregraf et les porteurs de projets, et nous n'avons trouvé ni sanction de l'AMF contre la société ou ses dirigeants, ni plainte pénale. Le règlement européen interdit d'ailleurs à une plateforme d'accepter comme porteurs de projets ses actionnaires à 20 % ou plus, ses dirigeants et ses salariés^[4]. Koregraf est le cas d'un modèle économique qui n'a pas résisté au retournement du marché, pas d'une fraude établie.

Où en sont les investisseurs fin 2026

Le délai contre la plateforme est expiré

Le délai pour déclarer une créance contre Koregraf elle-même courait pendant deux mois à compter de la publication au BODACC du 31 mai 2025, soit jusqu'à fin juillet 2025 environ^[3]. Il est écoulé depuis longtemps. Mais pour la plupart des investisseurs, ce n'est pas l'essentiel : votre créance ne porte pas sur la plateforme, elle porte sur la société émettrice, c'est-à-dire la société de projet qui a reçu les fonds.

Un arrêt rapporté par un cabinet d'avocats l'illustre. Selon ce cabinet, la cour d'appel de Bordeaux a jugé que la qualité de conseiller en investissements participatifs de la plateforme était « sans incidence sur la qualification du créancier », les obligataires étant les « seuls prêteurs des fonds et seuls créanciers »^[13]. En pratique, c'est le représentant de la masse qui détient le droit d'agir en justice au nom des obligataires (article L.228-54 du Code de commerce), et une action individuelle risque d'être jugée irrecevable, toujours selon le même cabinet^[12].

Les décisions de 2026, à lire avec prudence

Un cabinet d'avocats parisien, Kohen Avocats, rapporte plusieurs décisions rendues en 2026 dans des dossiers Koregraf. Ses articles portent la mention « Article généré par une intelligence artificielle, selon un processus conçu et contrôlé par le cabinet », et nous n'avons trouvé ces décisions dans aucune base publique ni aucun autre média. Elles sont donc à prendre comme des informations rapportées, non confirmées :

• France Immo Invest 1. Le juge des référés du tribunal des activités économiques de Paris aurait ordonné le 1er juillet 2026 la remise de quatre garanties, sous astreinte de 2 000 € par jour de retard et par engagement, puis le 21 septembre 2026 le versement d'une provision de 5 987 985,45 € à PS Trustee, pour le compte de trois masses d'obligataires. Le capital souscrit serait de 4 013 170 €, par 457 obligataires. Selon le cabinet, les obligataires avaient accepté en janvier 2026 un protocole prévoyant l'abandon de 22 % de leur créance en échange de nouvelles garanties. Une ordonnance de référé est provisoire et ne tranche pas le fond^[12].
• J2L Invest 1. Le 7 octobre 2026, la cour d'appel de Bordeaux aurait confirmé la condamnation du président d'une société de promotion immobilière, en tant que caution, à payer 299 750 € aux obligataires d'une émission de 272 000 € placée via Koregraf en 2021 (la feuille de présence d'une assemblée recensait 81 obligataires). La liquidation de l'émetteur avait été clôturée pour insuffisance d'actif le 15 octobre 2025^[13].
• Ad Hoc Capital. Le 8 octobre 2026, dans un dossier où Koregraf était le représentant initial de la masse, le tribunal des activités économiques de Paris aurait admis le nouveau représentant d'une émission et fixé la créance de cette masse à 976 348,69 € au passif de l'émetteur, en liquidation et sans actif identifié selon le cabinet. Il aurait en revanche écarté le représentant d'une seconde émission, faute de preuve de la régularité de sa désignation^[18].
• Nexalia. Le tribunal judiciaire de Mulhouse aurait, le 20 mai 2026, relevé de la forclusion deux masses d'obligataires dans la liquidation de la holding Nexalia, dont celle d'une émission de 2021 placée par Koregraf, ce qui leur permet de déclarer leur créance hors délai. Le 9 avril 2026, le même tribunal aurait déclaré irrecevable l'action d'un obligataire qui avait agi seul^[19].

Ces cas montrent que les garanties prises sur les promoteurs peuvent produire des effets après la disparition de la plateforme, et que la régularité de la désignation du représentant de la masse compte autant que le fond. Ils ne disent rien des autres projets. Une créance fixée au passif d'un émetteur sans actif peut ne jamais être payée, et une provision ordonnée en référé n'est pas un remboursement encaissé.

Un recouvrement financé par les investisseurs

C'est le point le plus inconfortable du dossier. D'après les échanges du forum de MoneyVox, le recouvrement devait être financé, projet par projet, par des collectes d'avances de frais auprès des investisseurs volontaires, et les projets de résolution précisaient que « la règle du 1er arrivé, 1er servi sera appliquée »^[14]. Les honoraires proposés pour le représentant de la masse y sont cités à 24 000 € TTC dans un projet de résolution, puis à 2 640 € TTC par semestre dans une version ultérieure^[14]. Certains investisseurs ont estimé que ce mécanisme posait question au regard de l'égalité entre obligataires (article L.228-68). Il s'agit d'une opinion de forum, pas d'une décision de justice. D'autres investisseurs ont contesté que les trois prestataires aient été choisis sans mise en concurrence et ont parlé de « manœuvre de contournement », avant d'écrire à l'AMF^[8].

L'AMF a tiré la leçon générale un mois après la liquidation. Dans un avertissement du 18 juin 2025, elle rappelle qu'un plan de continuité d'activité doit être prévu par chaque PSFP, mais que ses fonctions « peuvent ne pas inclure des actions ne rentrant pas dans le champ des obligations du PSFP », et que l'investisseur risque « de se retrouver seul face au porteur de projet », et d'en supporter les frais, si aucun représentant n'a été désigné à l'avance^[5].

Ce que vous pouvez encore faire

• Vérifier vos positions chez Capsens, que l'AMF présente comme le prestataire de gestion extinctive prévu par le plan de continuité^[1].
• Identifier le représentant de la masse de chacun de vos projets. PS Trustee a été désigné pour reprendre ce rôle à la fermeture^[8], mais certaines masses en ont changé depuis, et le jugement du 8 octobre 2026 montre que la régularité d'une désignation peut être contestée^[18].
• Si un délai de déclaration de créance a été manqué contre un émetteur, un relevé de forclusion peut encore être demandé dans des conditions et des délais stricts, comme à Mulhouse^[19]. Parlez-en au représentant de la masse.
• Vous regrouper. Les porteurs d'un trentième des obligations d'une masse peuvent demander la convocation d'une assemblée générale (article L.228-58)^[12].
• Refuser les intermédiaires payants de « récupération ». Le cabinet Kohen met lui-même en garde contre ces sollicitations^[12].

Pour la méthode de déclaration de créance dans les faillites plus récentes, voir notre guide faillites de plateformes en 2026 : comment déclarer sa créance. Notre article sur la liquidation de Tudigo revient aussi sur le précédent Koregraf en matière d'honoraires du représentant de la masse.

Cinq signaux que vous pouvez vérifier aujourd'hui

Koregraf n'est pas un cas isolé. WeShareBonds avait fermé quelques mois plus tôt, en décembre, selon Boursorama^[6]. Le registre de l'AMF liste six autres PSFP radiés entre décembre 2025 et juillet 2026, dont le dernier, Crowdybee, le 31 juillet 2026, sans indiquer de motif pour aucun^[2]. Les signaux qui suivent ne prédisent pas une faillite. Ils indiquent où regarder.

1. Un changement d'actionnaire n'est pas une garantie

Le rachat de Koregraf par Inter Invest a été présenté comme un adossement solide : « Le Groupe Inter Invest partage notre vision », déclarait alors Arnaud Le Prince, directeur général de Koregraf^[7]. Un peu plus de neuf mois plus tard, la plateforme annonçait sa fermeture. Le BODACC montre en outre deux changements de président à un an d'intervalle, en février 2024 et en février 2025^[3]. Weelim rapporte que l'actionnaire ne souhaitait plus porter les coûts de recouvrement^[9] : un nouvel actionnaire peut réévaluer le coût d'un portefeuille difficile et cesser de le porter.

Dans notre grille, une plateforme reprise à l'issue d'une procédure collective reçoit 1 point sur 4 en santé financière tant qu'elle n'a pas douze mois de stabilité sous son nouveau propriétaire. C'est le cas de WiSEED, que notre moteur décrit comme sortie d'un redressement judiciaire accéléré ouvert en octobre 2025, avec une reprise par Advenis. Notre moteur applique le même seuil de douze mois à Afranga, relancée en 2025 sous un nouveau propriétaire (données CrowdPickr). Un simple changement d'actionnaire, comme celui de Koregraf, n'est en revanche pas pénalisé automatiquement : c'est à vous de le repérer. Le schéma d'un rachat suivi d'une mise en extinction s'est aussi vu chez October. Un rachat ou un changement soudain de dirigeants est une raison de ralentir, pas de se rassurer.

2. Lisez le taux de défaut, et sa définition

Le règlement européen impose aux plateformes de publier chaque année les taux de défaut des projets proposés (article 20)^[4]. Mais un taux ne se lit jamais seul. Au moment de sa fermeture, environ 22 % des projets en cours de Koregraf étaient en procédure collective, selon un blog peu fiable^[16], et le baromètre du secteur rappelle qu'une perte faible peut être une perte pas encore constatée^[11]. Nous n'avons pas pu retrouver les statistiques que Koregraf publiait avant sa fermeture.

Voici ce que publient quatre plateformes que nous suivons, relevé par nous sur leur page officielle d'indicateurs le 27 octobre 2026. Les définitions et les périmètres diffèrent : ces chiffres ne se comparent pas entre eux, et ce tableau n'est pas un classement.

Ces quatre pages montrent pourquoi un chiffre isolé ne suffit pas. Chez Bricks et chez PretUp, aucun projet n'apparaît en retard de plus de six mois, alors que leurs taux de défaut dépassent 6 % certaines années et que PretUp compte 52 projets en procédure collective : un projet en difficulté peut figurer dans une ligne et pas dans une autre, et chez Bricks un accord amiable fait sortir un projet du défaut. Chez Les Entreprêteurs, le taux ne couvre que les prêts. La lecture contre-intuitive est la bonne : une plateforme qui publie ses difficultés fait preuve de transparence, pas forcément de mauvaise gestion. À l'inverse, un 0 % constant depuis 2018 doit appeler une question, pas apporter un réconfort : comment un projet en difficulté serait-il compté ? Nous n'avons aucun élément établi indiquant que le chiffre de BienPrêter est inexact, mais sa page ne répond pas à cette question. Pour une lecture plus détaillée, voir notre article sur les taux de retard par plateforme.

3. Le plan de continuité garantit la gestion, pas le recouvrement

Chaque PSFP doit décrire un plan de continuité d'activité dans sa demande d'agrément (article 12, paragraphe 2, point j, du règlement 2020/1503)^[4]. Chez Koregraf, ce plan a fonctionné au sens où un prestataire, Capsens, a repris la gestion extinctive^[1]. Mais l'AMF rappelle qu'il peut ne pas couvrir les actions de recouvrement^[5]. Selon un éditeur de logiciels de crowdfunding, les investisseurs se sont aussi plaints de longues périodes sans nouvelles^[17].

Avant d'investir, vérifiez donc dans la fiche d'informations clés qui représenterait les obligataires si la plateforme disparaissait : un représentant de la masse indépendant, nommé dès l'émission, ou la plateforme elle-même. Notre guide comment lire un dossier de crowdlending explique où trouver cette information.

4. Effet de levier et concentration

Les promoteurs financés par Koregraf ont été frappés par la même crise au même moment. Dans nos données, sur 142 projets immobiliers dont le ratio prêt sur valeur (LTV) est indiqué, répartis sur huit plateformes françaises, 26 dépassent 80 % : 6 sur 19 chez ClubFunding, 11 sur 46 chez Bricks et 6 sur 32 chez La Première Brique (données CrowdPickr). Une LTV élevée laisse peu de marge si la valeur du bien baisse ou si les ventes ralentissent : ce n'est pas un défaut en soi, mais un facteur à pondérer.

5. Diversifiez entre plateformes, pas seulement entre projets

Un investisseur de Koregraf qui avait réparti son épargne sur de nombreux projets a vu le recouvrement de tous ces projets confié aux trois mêmes prestataires^[8]. Diversifier par projet ne protège pas du risque de plateforme : limiter la part de son épargne sur chacune reste la protection la plus simple. Notre baromètre du crowdlending donne le contexte de marché.

Ce que l'on ne sait pas

• Combien les investisseurs ont récupéré. Aucune source ne publie de chiffre global de recouvrement à ce jour.
• La radiation de l'ORIAS en mars 2021. Seul un annuaire spécialisé indique que le statut de conseiller en investissements participatifs aurait été radié à cette date, la direction parlant d'un problème administratif^[15]. Nous ne l'avons pas vérifié.
• Le texte des décisions de 2026, introuvable dans les bases publiques^{[12][13][18][19]}.
• Les statistiques de défaut que publiait Koregraf. Le site est fermé et nous n'avons pas pu les retrouver.
• Le règlement européen a été lu via un miroir : seul le texte officiel publié sur EUR-Lex (CELEX 32020R1503) fait foi^[4].

Sources

1. Withdrawal of KOREGRAF's authorisation as a crowdfunding service provider, AMF, 8 septembre 2025.
2. Liste des PSFP radiés, AMF, page consultée le 14 octobre 2026.
3. Annonce BODACC A202501043351 et annonces liées (SIREN 807 672 977), DILA / BODACC, 31 mai 2025.
4. Règlement (UE) 2020/1503 du 7 octobre 2020 relatif aux prestataires européens de services de financement participatif, LawPlayer (miroir ; le texte officiel EUR-Lex, CELEX 32020R1503, fait foi).
5. Financement participatif : l'AMF appelle les investisseurs à la plus grande vigilance sur les risques encourus, AMF, 18 juin 2025.
6. Crowdfunding immobilier : un secteur sous tension après la chute d'un acteur emblématique, Boursorama, 26 mai 2025.
7. Rachat de Koregraf par Inter Invest, Monimmeuble, 11 juillet 2024.
8. Alors que Koregraf ferme, certains investisseurs organisent la riposte, Idéal Investisseur, 7 avril 2025.
9. Faillite de Koregraf : quelles leçons tirer pour le crowdfunding immobilier en 2025, Weelim (blog d'un cabinet de conseil travaillant avec des plateformes partenaires), 9 avril 2025.
10. Crowdfunding : après deux années de repli, un signe de reprise encourageant, MoneyVox, 12 mars 2026.
11. Crowdfunding immobilier : 1 projet sur 4 a plus de 6 mois de retard, pas de perte, JeChange (comparateur affilié), 18 octobre 2026.
12. Koregraf : le représentant des obligataires de France Immo Invest 1 obtient une provision de 5,99 millions d'euros, Cabinet Kohen Avocats (contenu commercial généré par IA selon la mention du cabinet), 1er octobre 2026.
13. Obligataires de crowdfunding : la caution du promoteur peut-elle échapper au paiement ? (cour d'appel de Bordeaux, 7 octobre 2026, Koregraf), Cabinet Kohen Avocats (contenu commercial généré par IA selon la mention du cabinet), 17 octobre 2026.
14. Cessation d'activité de la société Koregraf (voir aussi la page 3), forum MoneyVox (forum d'investisseurs), 3 au 19 avril 2025.
15. Koregraf, France Transactions (annuaire spécialisé à tendance affiliée), non daté.
16. Koregraf, Planetdiag (blog, fiabilité faible), non daté.
17. When Trust Breaks: Lessons from Koregraf's Shutdown for B2B Crowdfunding Platforms, LenderKit (éditeur de logiciels), 30 mai 2025.
18. Koregraf : obligataires d'Ad Hoc Capital, garantis par In Situ Promotion, qui vous représente après le jugement du 8 octobre 2026, Cabinet Kohen Avocats (contenu commercial généré par IA selon la mention du cabinet), 21 octobre 2026.
19. Nexalia en liquidation : obligataires de Nexalia Invest Atlantique (Koregraf, WiSEED), ce que les décisions de Mulhouse changent, Cabinet Kohen Avocats (contenu commercial généré par IA selon la mention du cabinet), 10 octobre 2026.
20. Statistiques, BienPrêter, page officielle d'indicateurs, consultée le 27 octobre 2026.
21. Performances, Bricks, page officielle d'indicateurs, consultée le 27 octobre 2026.
22. Statistiques, Les Entreprêteurs, page officielle d'indicateurs, consultée le 27 octobre 2026.
23. Statistiques, PretUp, page officielle d'indicateurs, consultée le 27 octobre 2026.

Données CrowdPickr au 27 octobre 2026. Cet article est une analyse indépendante et ne constitue pas un conseil en investissement.