Notre approche

Comment nous analysons les projets

Un score sur 100, construit sur 12 critères factuels et vérifiables. Pas d'opinion, pas d'affiliation. Uniquement des données issues de sources publiques et des documents transmis par les plateformes.

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Formule de score

          Score = A (max 45 pts) + B (max 55 pts) − Pénalités
        

Le score est calibré pour que les projets solides du marché actuel obtiennent entre 65 et 80 points. Un score > 80 signale une qualité exceptionnelle ; un score < 50 indique des risques significatifs.

Partie A · Risque financier (45 pts max)

LTV / LTC, ratio emprunt / valeur (12 pts)

Rapport entre le montant levé et la valeur du bien ou le coût total de l'opération. LTV < 60 % → score maximal ; LTV > 80 % → score minimal.

Qualité des garanties (12 pts)

Hiérarchie des sûretés : hypothèque 1er rang et fiducie-sûreté au sommet, caution simple en bas. La combinaison de plusieurs garanties complémentaires est valorisée.

Plan de financement (11 pts)

Part de fonds propres, présence d'un crédit bancaire senior, marge brute de l'opérateur. Une marge > 15 % et des fonds propres > 10 % du bilan sont favorables.

Pré-commercialisation (5 pts)

Proportion du programme déjà vendu ou réservé au moment de la levée. > 50 % précommercialisé → risque de vente significativement réduit.

Rendement / ticket minimum (5 pts)

Rendement annoncé comparé aux taux du marché pour la même classe de risque. Ticket minimum élevé peut signaler un ciblage d'investisseurs professionnels.

Partie B · Risque opérateur & plateforme (55 pts max)

Track record de l'opérateur (18 pts)

Nombre de projets livrés, respect des délais, procédures judiciaires éventuelles. Un opérateur avec plus de 5 projets livrés sans défaut est favorisé.

Statut PSFP / agrément AMF (10 pts)

La plateforme dispose-t-elle d'un agrément PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif) en vigueur ? Un agrément UE est équivalent.

Structure juridique de l'opération (7 pts)

SCI dédiée, SCCV, SPV : l'isolation juridique de l'actif limite la contamination en cas de défaillance de la maison mère.

Marché local (7 pts)

Prix de sortie comparés aux données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) récentes sur la commune. Un projet avec des prix 10 % sous marché est plus sécurisé.

Mode de remboursement (5 pts)

Remboursement in fine (coupon + capital en fin) vs amortissable (flux réguliers). L'amortissable réduit le risque de duration.

Permis de construire & avancement (5 pts)

Permis purgé de recours, chantier déjà démarré. Les étapes administratives franchies réduisent l'aléa.

Transparence du dossier (3 pts)

Qualité et exhaustivité des documents fournis : bilan prévisionnel, permis, statuts de la SCI, attestation notariée des garanties.

Pénalités (red flags)

Certains signaux déclenchent une déduction directe sur le score, indépendamment des autres critères. Un cumul de pénalités > 20 points entraîne la mention À éviter.

Note rendement élevé : un taux > 14 %/an est signalé comme point d'attention mais ne déclenche pas de pénalité automatique. Un rendement élevé peut être justifié par de solides garanties (hypothèque de 1er rang, LTV faible). La pénalité RF10 s'applique uniquement si le taux dépasse 15 % et que le projet ne dispose d'aucune garantie réelle enregistrée.

Opérateur en procédure collective active -15 pts

Opérateur anonyme / non identifiable -10 pts

Plateforme sans agrément PSFP/ECSP vérifiable -10 pts

Instrument convertible sans garantie réelle inscrite -8 pts

Absence de partenaire bancaire sur projet > 2 M€ -5 pts

LTV > 85 % sur actif immobilier -5 pts

Absence totale de garantie réelle sur projet > 500 K€ -5 pts

Rendement > 15 %/an sans garantie réelle (prêt SME) -3 pts

Échelle de verdict

80–100 Très solide Dossier de haute qualité, risques bien couverts.

65–79 Solide Bon équilibre risque/rendement. Vigilance standard.

50–64 Moyen Points faibles identifiés. Analyse approfondie recommandée.

35–49 Fragile Risques significatifs. À réserver aux investisseurs avertis.

< 35 À éviter Red flags majeurs. Investissement déconseillé.

Indépendance et limites

CrowdPickr est un service d'information indépendant. Nous ne percevons aucune commission d'affiliation et n'avons aucun partenariat rémunéré avec les plateformes que nous analysons. Les scores sont établis à partir de documents publics et de données transmises par les plateformes. Ils reflètent l'information disponible à la date d'analyse et peuvent évoluer.

Ce service ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Tout investissement en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital. Consultez un conseiller financier indépendant avant toute décision d'investissement significative.