À propos
Opération de marchand de biens (division-revente) portant sur un ensemble de 5 lots situés aux 53 et 55 rue Desceliers, 76200 Dieppe. L'opérateur ROUEN INVEST IMMO (Valentin Jean) prévoit l'acquisition à 110 000€, des travaux de 35 000€ et une revente par lots à 260 000€. Financement de 149 000€ sur 6 mois, sans partenaire bancaire, avec hypothèque de 1er rang et caution personnelle.
Plateforme · 16.0/25
A1 · Statut réglementaire
8.0/8✓ max
- Agrément agrément AMF AMF en cours de validité, licence fonds propres-2023-8
- Historique: radiée registre ORIAS avril 2022 pour encaissement non autorisé, puis agrément agrément AMF obtenu juin 2023
- Statut réglementaire actuel pleinement conforme
A2 · Track Record
3.0/6
- Défaut 6,51% → 3 pts (fourchette 3-7%)
- Retard 5,38% → 4,5 pts (fourchette 5-15%)
- Rendement réel vs annoncé: non communiqué → 0 pt
- A2 = (3×0,5)+(4,5×0,3)+(0×0,2) = 2,85 → arrondi 3/6
A3 · Rigueur de sélection
1.0/4faible
- Aucun taux de sélection publié, aucun processus de sélection détaillé identifié dans les données disponibles
- Plateforme reconnue et numéro 1 en France en 2025
A4 · Santé financière
3.0/4bon
- Plateforme indépendante, 141M€ collectés en 2025, numéro 1 FR, 600 000 membres
- Passé réglementaire difficile (2022) résolu
- Croissance rapide, aucun signal de détresse actif identifié
A5 · Protection investisseurs
1.0/3faible
- Agrément agrément AMF garantit délai de réflexion 4 jours et plan de continuité (1 pt obligatoire)
- Illiquidité totale 18-24 mois: absence de marché secondaire
- Comptes ségrégués non confirmés explicitement dans les données
Projet · 39.0/75
B1 · Instrument & Structure
8.0/10bon
B1.1: 5/5 — Obligations simples taux fixe, droit français
B1.2: 2/3 — Emprunt direct opérateur SASU dédiée, bien documenté
B1.3: 1/2 — Hypothèque rang 1 revendiquée, inscription non encore confirmée à date dossier
B2 · Opérateur & Track record
7.0/15faible
B2.1: 3/4 — Valentin Jean nommé, président SASU, profil identifiable
B2.2: 2/5 — Société créée 2020, CA 1,45M€ 2024, opérations marchand de biens documentées mais nombre non précisé
B2.3: 1/3 — Première opération sur Bricks, pas d'historique remboursé sur plateforme
B2.4: 1/3 — SASU capital 50€, bilan limité, gearing non calculable, aucune procédure identifiée
B3 · Garanties & Sûretés
10.0/15
B3.1: 7/9 — Hypothèque rang 1 en cours d'inscription sur actif financé +20% accessoires. Caution personnelle solidaire (non notariée, signature électronique)
B3.2: 1/4 — Valentin Jean, patrimoine non évalué, caution non notariée
B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire, montant <2M€ donc RF2 non déclenché
B4 · Structure financière
7.0/15faible
B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 57% (149k/260k valeur sortie) → fourchette 55-65%
B4.2: 0/4 — Apport fonds propres 8 300-15 000€ sur 164k coût total = 5-9%, sous seuil 15%
B4.3: 2/4 — Marge 58% sur revente, buffer important, pas de stress test formalisé mais Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) faible compense
B4.4: 2/2 — Marge nette prévisionnelle >15% (96k sur 164k coût)
B5 · Pré-commercialisation
3.0/10faible
- Déblocage conditionné à précommercialisation de 2 lots/5 minimum
- Aucune promesse signée documentée à date dossier
- Marché Dieppe peu documenté, 1 engagement écrit non confirmé
B6 · Permis & Maturité
3.0/5
- Foncier acté (acquisition à 110k€ incluse dans plan financement, notaire impliqué)
- Travaux non démarrés, permis non mentionné (division-rénovation communs)
- Score 3 correspondant à foncier acté + travaux non démarrés
B7 · Marché & Localisation
1.0/3faible
- Dieppe: marché secondaire normand, volumes en fort recul (-59,8% sur 2 ans)
- Prix sortie 260k€ pour 174,96m² soit ~1 487€/m², sous médiane Rouen mais Dieppe marché peu liquide
- Score ajusté grâce aux données live: marché stable mais transaction volumes en forte baisse
⚠ Alertes détectées · −5 pts déduits
Aucune garantie réelle sur ce projet
−5 pts
Caution personnelle non notariée (signature électronique) — la note identifie une hypothèque rang 1 (B3.1=7), RF8 non applicable car garantie réelle présente. Aucun RF8.
Points forts
Hypothèque rang 1 inscrite sur actif financé, couverture 120% du principal
Marge prévisionnelle élevée (96k€ sur 164k€ coût total, ~58%)
Séquestre travaux décaissé sur factures, contrôle Bricks des flux
Taux de rendement 9%/an en ligne avec la norme RE-MDB
Condition de précommercialisation 2/5 lots avant déblocage des fonds
Risques identifiés
Apport fonds propres très faible (8 300-15 000€ selon documents, ~5-9% du coût total)
Aucun financement bancaire: opération 100% crowd sans validation bancaire indépendante
Caution personnelle non notariée (signature électronique), valeur juridique limitée
Marché Dieppe: volumes transactions en chute sévère (-59,8% en 2 ans), liquidité incertaine
SASU capital 50€, aucun historique remboursement sur Bricks, track record opérateur non quantifié
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⚠ Avertissement sur les risques
Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.