Le Hameau du Séchoir — rénovation résidentielle à Annoeullin — 9%/an · 9 mois

Plateforme · 19.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF en cours de validité, licence fonds propres-2023-8
Score maximum applicable

A2 · Track Record 5.0/6bon

Défaut 0% → 6/6
Retard 5,38% (seuil 5–15%) → 4,5/6
Rendement net 7,78% vs 10% annoncé, écart 2,22pp sous borne basse → 1,5/6
Score pondéré: (6×0,5)+(4,5×0,3)+(1,5×0,2)=4,65 → arrondi 5

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Processus de sélection non détaillé publiquement, taux de sélection non publié
Mention implicite d'un processus via agrément agrément AMF
Score 2/4

A4 · Santé financière 2.0/4

Plateforme indépendante en forte croissance (141M€, n°1 FR 2025)
Arrêt forcé 7 mois (déc 2022–juil 2023) et radiation registre ORIAS résolus
Pas d'actionnaire institutionnel identifié
Viabilité confirmée mais antécédents réglementaires pèsent
Score 2/4

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

agrément AMF agréé → délai réflexion 4j obligatoire + plan continuité Capsens documenté → 1 pt
Comptes ségrégués légalement obligatoires sous agrément AMF → 1 pt
Marché secondaire non mentionné → 0 pt

Projet · 48.0/75

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe, droit français clair

B1.2: 2/3 — Emprunt direct opérateur (MD INVEST), bien documenté

B1.3: 1/2 — Rang prioritaire hypothèque 1er rang revendiqué, inscription en cours

B2 · Opérateur & Track record 7.0/15faible

B2.1: 4/4 — Manuel Duret nommé, dirigeant identifiable publiquement

B2.2: 1/5 — 1ère opération marchand de biens documentée, aucun track record livré vérifiable

B2.3: 0/3 — Aucun historique sur plateforme ni autre

B2.4: 2/3 — Société créée <1 an, aucun bilan, aucune procédure identifiée mais gearing non évaluable

B3 · Garanties & Sûretés 11.0/15

B3.1: 7/9 — Hypothèque 1er rang en cours d'inscription + caution solidaire dirigeant

B3.2: 1/4 — Caution personnelle Manuel Duret, patrimoine non évalué, société capital 1000€

B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire (projet <2M€, RF2 non déclenché)

B4 · Structure financière 14.0/15bon

B4.1: 5/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 27,8% sur valeur revente 630K€, excellent

B4.2: 4/4 — Apport 256K€ = 59,4% financement total, >50% marchand de biens

B4.3: 3/4 — Marge 46,2%, absorption choc -20% sans menace remboursement

B4.4: 2/2 — Marge nette 46,2% > 15% marchand de biens

B5 · Pré-commercialisation 3.0/10faible

Déblocage conditionné à 2 promesses unilatérales sur 8 lots (25% engagement minimal requis)
Aucune vente ferme documentée à date
Marché Annoeullin peu tendu

B6 · Permis & Maturité 4.0/5bon

Foncier acté (acquisition 250K€ sur fonds propres confirmée)
Déclaration préalable et permis de diviser obtenus
Travaux non encore démarrés
Score 4/5

B7 · Marché & Localisation 1.0/3faible

Annoeullin = commune Nord (59), marché secondaire péri-urbain lillois
Peu de comparables récents publics, prix de sortie 630K€ sur 8 lots incertain
Marché stable mais non tendu

Points forts

✓LTV exceptionnel à 27,8% sur valeur de revente estimée à 630 K€.

✓Apport opérateur de 256 K€ (59% du financement total) — skin in the game élevé.

✓Pack de 7 garanties dont hypothèque 1er rang, séquestre travaux et intérêts.

✓Marge brute prévisionnelle de 46,2%, absorption des aléas confortable.

✓Séquestre 6 mois d'intérêts protège les premiers versements investisseurs.

Risques identifiés

!Opérateur sans bilan disponible (société <1 an) et aucun projet livré documenté.

!Aucune pré-commercialisation ferme : revente à 630 K€ non sécurisée à date.

!Caution personnelle Manuel Duret sous seing privé (non notariée), solidité non évaluable.

!Marché résidentiel Annoeullin peu liquide, comparables insuffisants pour valider prix de sortie.

!Hypothèque 1er rang en cours d'inscription, non encore formellement enregistrée à la date du dossier.

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.