La Timone : refinancement immobilier à Marseille — 9.0%/an · 12 mois

Plateforme · 19.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF en cours de validité, licence fonds propres-2023-8
Score maximum applicable

A2 · Track Record 5.0/6bon

Défaut 0% → 6/6
Retard 5,38% (seuil 5–15%) → 4,5/6
Rendement net 7,78% vs 10% annoncé, écart 2,22pp sous borne basse → 1,5/6
Score pondéré: (6×0,5)+(4,5×0,3)+(1,5×0,2)=4,65 → arrondi 5

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Processus de sélection non détaillé publiquement, taux de sélection non publié
Mention implicite d'un processus via agrément agrément AMF
Score 2/4

A4 · Santé financière 2.0/4

Plateforme indépendante en forte croissance (141M€, n°1 FR 2025)
Arrêt forcé 7 mois (déc 2022–juil 2023) et radiation registre ORIAS résolus
Pas d'actionnaire institutionnel identifié
Viabilité confirmée mais antécédents réglementaires pèsent
Score 2/4

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

agrément AMF agréé → délai réflexion 4j obligatoire + plan continuité Capsens documenté → 1 pt
Comptes ségrégués légalement obligatoires sous agrément AMF → 1 pt
Marché secondaire non mentionné → 0 pt

Projet · 49.0/75

B1 · Instrument & Structure 9.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe, droit français clair

B1.2: 2/3 — Emprunt direct opérateur France Immo, droit français

B1.3: 2/2 — Hypothèque rang 1 inscrite, rang senior documenté

B2 · Opérateur & Track record 8.0/15

B2.1: 4/4 — Dan Israël Abbou nommé avec fonction, identifiable

B2.2: 2/5 — marchand de biens marseillais, expérience revendiquée, 1-2 opérations sans détail suffisant

B2.3: 1/3 — 1ère opération sur Bricks, réputation non vérifiée ailleurs

B2.4: 1/3 — Capital social 1 000€, bilan non fourni, gearing inconnu

B3 · Garanties & Sûretés 11.0/15

B3.1: 9/9 — Hypothèque rang 1 inscrite sur lots financés, couverture 187%

B3.2: 0/4 — Patrimoine Dan Abbou non documenté, capital France Immo 1 000€

B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire identifié, montant <2M€ donc pas de RF2

B4 · Structure financière 9.0/15

B4.1: 4/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) ~53% (400K/750K), seuil 40-55% → 4 pts marchand de biens

B4.2: 0/4 — Fonds propres engagés 0€ déclaré

B4.3: 2/4 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) bas (<55%) compense partiellement l'absence de stress test

B4.4: 2/2 — Marge nette 87,5%, bien au-dessus des 15%

B5 · Pré-commercialisation 5.0/10

Construction terminée (DAACT oct 2025), lots loués (2 T3 à 900€/mois)
Aucun compromis de vente signé
Revente en bloc ou à l'unité envisagée sur marché liquide Marseille
Score 5/10 marchand de biens: actif terminé, loué, marché établi

B6 · Permis & Maturité 5.0/5✓ max

Foncier acté (siège société = adresse actif)
DAACT signée le 01/10/2025 — travaux terminés et conformes
Lots loués, actif opérationnel
Score maximum marchand de biens

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Marseille 10e/13e, marché stable
Prix sortie estimé ~2 963€/m² implicite (750K/253m²), sous médiane marché (3 090-3 484€/m²)
Demande T2-T3 forte (72% recherches)
Ralentissement transactionnel noté (-63% en 2 ans)

Points forts

✓Hypothèque de 1er rang inscrite couvrant 187% du montant levé.

✓Actif terminé et loué, DAACT signée, risque de construction nul.

✓Marge opérateur très élevée (87,5%), LTV conservateur (~53%).

✓Obligation simple taux fixe, droit français, structure juridique claire.

✓Taux de 9%/an cohérent avec la norme RE-MDB sur plateforme agréée PSFP.

Risques identifiés

!Capital social France Immo de 1 000€ et bilan non fourni: solidité financière non vérifiable.

!Aucun fonds propres déclarés engagés (0€ explicitement mentionné dans la FICI).

!Caution personnelle signée électroniquement, non notariée — valeur exécutoire limitée.

!Absence de partenaire bancaire; financement 100% crowd sans validation externe indépendante.

!Expérience opérateur peu documentée: opérations réalisées non quantifiées ni vérifiables.

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.