À propos
Acquisition et rénovation de deux appartements en duplex à Sainte-Marie-aux-Chênes (Moselle, 57) par l'opérateur DU 8J-SMAC, société marchand de biens dirigée par Kurt Jean Savard. Coût total 425 000€ avec 365 000€ levés en obligations simples à 9%/an sur 12 mois. Deux compromis de revente signés pour 555 000€ au total ; foncier en cours d'acquisition (sous promesse/compromis à transformer en acte notarié).
Plateforme · 19.0/25
A1 · Statut réglementaire
8.0/8✓ max
- Agrément agrément AMF AMF en cours de validité, licence fonds propres-2023-8
- Score maximum applicable
A2 · Track Record
5.0/6bon
- Défaut 0% → 6/6
- Retard 5,38% (seuil 5–15%) → 4,5/6
- Rendement net 7,78% vs 10% annoncé, écart 2,22pp sous borne basse → 1,5/6
- Score pondéré: (6×0,5)+(4,5×0,3)+(1,5×0,2)=4,65 → arrondi 5
A3 · Rigueur de sélection
2.0/4
- Processus de sélection non détaillé publiquement, taux de sélection non publié
- Mention implicite d'un processus via agrément agrément AMF
- Score 2/4
A4 · Santé financière
2.0/4
- Plateforme indépendante en forte croissance (141M€, n°1 FR 2025)
- Arrêt forcé 7 mois (déc 2022–juil 2023) et radiation registre ORIAS résolus
- Pas d'actionnaire institutionnel identifié
- Viabilité confirmée mais antécédents réglementaires pèsent
- Score 2/4
A5 · Protection investisseurs
2.0/3
- agrément AMF agréé → délai réflexion 4j obligatoire + plan continuité Capsens documenté → 1 pt
- Comptes ségrégués légalement obligatoires sous agrément AMF → 1 pt
- Marché secondaire non mentionné → 0 pt
Projet · 47.0/75
B1 · Instrument & Structure
8.0/10bon
B1.1: 5/5 — Obligation simple à taux fixe, droit français
B1.2: 2/3 — société dédiée (SPV) dédié DU 8J-SMAC, droit français clair
B1.3: 1/2 — Hypothèque 1er rang revendiquée, inscription non confirmée à date du dossier
B2 · Opérateur & Track record
6.0/15faible
B2.1: 4/4 — Kurt Jean Savard nommé, fonction précisée, détient 60% parts
B2.2: 1/5 — SAS créée récemment, capital 300€, aucune opération marchand de biens documentée
B2.3: 0/3 — Aucun historique sur Bricks ou autre plateforme
B2.4: 1/3 — Société récente, bilan non disponible, capital très faible
B3 · Garanties & Sûretés
12.0/15bon
B3.1: 7/9 — Hypothèque 1er rang en cours d'inscription + caution personnelle solidaire
B3.2: 1/4 — Garant personne physique, patrimoine non documenté, caution sous seing privé
B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire, montant <2M€ donc pas de RF2
B4 · Structure financière
9.0/15
B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 65,8% (fourchette 55–65% = 3 pts, légèrement au-dessus → 3)
B4.2: 1/4 — Apport fonds propres 60 000€ sur 425 000€ = 14,1%, fourchette 15–25% non atteinte → 1 pt
B4.3: 3/4 — Stress -10%: marge passe à 74 500€, remboursement crowd assuré
B4.4: 2/2 — Marge brute 30,6% > 15%
B5 · Pré-commercialisation
8.0/10bon
- Deux compromis de revente signés pour 555 000 € couvrant 100% sortie
- Rang 2 selon hiérarchie (compromis signés)
- Score 8/10 pour marchand de biens avec >50% sous compromis signés
B6 · Permis & Maturité
3.0/5
- Foncier non encore acté (acquisition à réaliser), travaux non démarrés
- Compromis signés mais acte notarié non confirmé
- Score 3/5 selon grille marchand de biens: foncier acté + travaux non démarrés
B7 · Marché & Localisation
1.0/3faible
- Sainte-Marie-aux-Chênes: commune rurale mosellane, marché secondaire
- Proximité Luxembourg favorable mais peu de données comparables récentes
- Marché stable national
Points forts
Deux compromis de revente signés pour 555 000 €, risque commercial fortement réduit.
Hypothèque de premier rang sur les deux lots en couverture à 120%.
Marge brute de 30,6% du coût total, confortable pour le secteur MDB.
Séquestre de 12 mois d'intérêts assurant les coupons même en cas de léger retard.
Plateforme Bricks agréée PSFP AMF, cadre réglementaire solide.
Risques identifiés
Opérateur DU 8J-SMAC sans historique documenté d'opérations MDB antérieures.
Capital social de 300 € et bilans non disponibles; solidité financière de l'émetteur non vérifiable.
Caution personnelle sous seing privé uniquement, patrimoine du dirigeant non documenté.
Financement 100% dette (crowd + FP), aucun partenaire bancaire validant le dossier.
Foncier non encore acté à la date du dossier; acquisition conditionnelle.
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