À propos
Acquisition et transformation d'un bâtiment à usage de garage situé 40 Chemin du Grillou, 31170 Tournefeuille (agglomération toulousaine), par ESTEDE IMMO. L'opération consiste à diviser le bâtiment en trois maisons individuelles de 65 m² chacune, puis à les revendre séparément. Permis de construire accordé en avril 2026, financement obligataire de 338 000 € sur 12 mois, sans crédit bancaire.
Plateforme · 19.0/25
A1 · Statut réglementaire
8.0/8✓ max
- Agrément agrément AMF AMF en cours de validité, licence fonds propres-2023-8
- Score maximum applicable
A2 · Track Record
5.0/6bon
- Défaut 0% → 6/6
- Retard 5,38% (seuil 5–15%) → 4,5/6
- Rendement net 7,78% vs 10% annoncé, écart 2,22pp sous borne basse → 1,5/6
- Score pondéré: (6×0,5)+(4,5×0,3)+(1,5×0,2)=4,65 → arrondi 5
A3 · Rigueur de sélection
2.0/4
- Processus de sélection non détaillé publiquement, taux de sélection non publié
- Mention implicite d'un processus via agrément agrément AMF
- Score 2/4
A4 · Santé financière
2.0/4
- Plateforme indépendante en forte croissance (141M€, n°1 FR 2025)
- Arrêt forcé 7 mois (déc 2022–juil 2023) et radiation registre ORIAS résolus
- Pas d'actionnaire institutionnel identifié
- Viabilité confirmée mais antécédents réglementaires pèsent
- Score 2/4
A5 · Protection investisseurs
2.0/3
- agrément AMF agréé → délai réflexion 4j obligatoire + plan continuité Capsens documenté → 1 pt
- Comptes ségrégués légalement obligatoires sous agrément AMF → 1 pt
- Marché secondaire non mentionné → 0 pt
Projet · 51.0/75
B1 · Instrument & Structure
9.0/10bon
B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe, droit français clair
B1.2: 3/3 — SAS ESTEDE IMMO dédiée, droit français
B1.3: 1/2 — Hypothèque 1er rang en cours d'inscription (acte à venir chez notaire)
B2 · Opérateur & Track record
10.0/15
B2.1: 4/4 — Deux dirigeants nommés (DELEUZE, ESTEVIN), fonctions précisées
B2.2: 4/5 — 4 opérations Bricks antérieures + Estevin & Fils 20 ans rénovation; marchand de biens depuis 2023 seulement
B2.3: 2/3 — 4 opérations sur Bricks, aucun incident signalé
B2.4: 0/3 — Capital social de 100€, gearing non calculable; société créée en 2023, bilans non fournis; vérification Pappers insuffisante
B3 · Garanties & Sûretés
10.0/15
B3.1: 7/9 — Hypothèque 1er rang en cours d'inscription (légale prêteur de deniers + conventionnelle complémentaire)
B3.2: 1/4 — Garant = SAS ESTEDE IMMO, fonds propres 100€; caution solidaire associés sous seing privé électronique, patrimoine non évalué
B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire (projet <2M€, RF2 non déclenché)
B4 · Structure financière
14.0/15bon
B4.1: 4/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif)=338K/680K=49,7% (seuil 40-55%)
B4.2: 3/4 — Apport 50K€ / achat 180K€ = 27,8% (seuil 25–35%)
B4.3: 3/4 — Marge 75%: scénario -30% CA → valeur vente 476K€ > coût 388K€, cash-flow positif
B4.4: 2/2 — Marge brute 292K/388K=75,3%>15%
B5 · Pré-commercialisation
3.0/10faible
- Des offres d'achat mentionnées pour les 3 lots mais non formalisées en compromis signés
- Confirmations verbales/informelles uniquement
- Note rang 4 = lettres d'intention/offres non notariées → 3/10
B6 · Permis & Maturité
4.0/5bon
- Foncier acté (acquisition prévue par notaire avec fonds obligataires) + permis de construire obtenu le 7 avril 2026, non purgé à date dossier (recours possibles)
- Score 4/5
B7 · Marché & Localisation
1.0/3faible
- Tournefeuille = banlieue ouest Toulouse, marché secondaire stable
- Prix exit 3 maisons 65m² à 226K€ pièce (≈3 480€/m²) dans la médiane DVF
- Mais volumes -24%, prix -7%/an, taux élevés freinent primo-accédants
- Score 1/3
Points forts
Hypothèque de 1er rang (légale prêteur de deniers + conventionnelle) sur bien identifié
Marge brute de 75% offre un coussin de sécurité significatif en cas de baisse de prix
Séquestre travaux (144K€) avec déblocage sur factures et accès open banking RMO
Porteur avec 4 opérations antérieures sur Bricks et partenaire travaux 20 ans d'expérience
Permis de construire obtenu, risque administratif principal éliminé
Risques identifiés
Capital social de 100€ et bilan ESTEDE IMMO non communiqué; solidité garant non vérifiable
Caution solidaire sous seing privé électronique uniquement, non notariée; force juridique limitée
Pré-commercialisation non formalisée (offres d'achat verbales/informelles); risque de revente en 12 mois
Volumes transactions Toulouse -24% et prix -7%/an; primo-accédants freinés par taux élevés
Apport FP opérateur 12,9% du coût total; dépendance élevée au seul financement crowd sans banque
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