Bricks Promotion immobilière Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Résidence Sainte-Marthe — Marseille 14

Solide

score / 100

Rendement

10%/an

Durée

18 mois

Ticket min.

10 €

Montant levé

3.5 M€

Investir →

À propos

Construction neuve de 61 logements sociaux (55 PLUS/PLS + 6 autres) au 131 Chemin de Sainte-Marthe, 13014 Marseille, portée par INOVA PROMOTION via la SCCV Marseille 131 Chemin de Ste Marthe. L'intégralité des logements est vendue en bloc en VEFA à Provence Métropole Logement (bailleur institutionnel) au prix de 13,0 M€ HT. Permis de construire obtenu et purgé. Financement de la phase foncière et premiers travaux par emprunt obligataire de 3,54 M€ à 10%/an sur 18 mois.

Plateforme · 19.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF en cours de validité, licence fonds propres-2023-8
Score maximum applicable

A2 · Track Record 5.0/6bon

Défaut 0% → 6/6
Retard 5,38% (seuil 5–15%) → 4,5/6
Rendement net 7,78% vs 10% annoncé, écart 2,22pp sous borne basse → 1,5/6
Score pondéré: (6×0,5)+(4,5×0,3)+(1,5×0,2)=4,65 → arrondi 5

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Processus de sélection non détaillé publiquement, taux de sélection non publié
Mention implicite d'un processus via agrément agrément AMF
Score 2/4

A4 · Santé financière 2.0/4

Plateforme indépendante en forte croissance (141M€, n°1 FR 2025)
Arrêt forcé 7 mois (déc 2022–juil 2023) et radiation registre ORIAS résolus
Pas d'actionnaire institutionnel identifié
Viabilité confirmée mais antécédents réglementaires pèsent
Score 2/4

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

agrément AMF agréé → délai réflexion 4j obligatoire + plan continuité Capsens documenté → 1 pt
Comptes ségrégués légalement obligatoires sous agrément AMF → 1 pt
Marché secondaire non mentionné → 0 pt

Projet · 49.0/75 (54.0 brut, red flags −5)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe droit français

B1.2: 2/3 — SCCV dédiée mais émetteur INOVA ≠ SCCV projet, structure indirecte

B1.3: 1/2 — Promesse hypothécaire rang 1 non encore inscrite à date dossier

B2 · Opérateur & Track record 8.0/15

B2.1: 2/4 — Umut Inci nommé président, peu d'info publique vérifiable

B2.2: 3/5 — INOVA créée 2011, capital 1M€, mais opérations livrées non documentées

B2.3: 1/3 — 1ère opération Bricks, réputation plateforme non vérifiée

B2.4: 2/3 — Aucune procédure identifiée, bilan tendu (gearing non calculable, fonds propres 1M€)

B3 · Garanties & Sûretés 10.0/15

B3.1: 7/9 — Promesse hypothécaire rang 1 irrévocable, acte authentique en cours d'inscription

B3.2: 1/4 — SCCV dédiée sans historique, fonds propres non évalués, garant non capitalisé documenté

B3.3: 1/2 — Financement Banque des Territoires/CDC identifié côté bailleur, pas crédit direct promoteur

B4 · Structure financière 12.0/15bon

B4.1: 2/5 — Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) 89,6% (crowd 3,54M€/coût 3,95M€), seuil >85% → RF7 déclenché

B4.2: 2/4 — Apport 412K€ soit 10,4% du coût total (seuil 10–15%)

B4.3: 3/4 — Vente en bloc 100% sécurisée au bailleur institutionnel, risque commercial quasi-nul

B4.4: 1/2 — Marge brute 565K€/13M€ CA ≈ 4,3%, inférieure au seuil 8%

B5 · Pré-commercialisation 8.0/10bon

100% des 61 logements vendus en bloc à Provence Métropole Logement sous contrat de réservation signé (13 001 138€ HT)
Agrément bailleur obtenu 23/01/2026
Engagement ferme avant travaux
Pas d'acte authentique VEFA encore régularisé

B6 · Permis & Maturité 5.0/5✓ max

permis de construire 013055 24 00506 P0 délivré 31/12/2024, purgé de tout recours
Permis modificatif délivré 13/03/2026
Foncier non encore acté (condition préalable au décaissement) mais permis de construire purgé constitue avancement maximal

B7 · Marché & Localisation 3.0/3✓ max

Score ajusté grâce aux données live: Marseille marché en hausse, forte demande logement social structurelle
Vente institutionnelle à prix fixe contractuel élimine risque marché
Score maximum 3/3

⚠ Alertes détectées · −5 pts déduits

Ratio prêt/valeur trop élevé −5 pts

LTC calculé à 89,6% (seuil 85%) — ratio dette obligataire sur coût total trop élevé

Points forts

✓Vente 100% sécurisée en bloc à bailleur institutionnel avant démarrage travaux

✓Permis de construire obtenu et purgé, droit à construire définitivement acquis

✓Compte centralisateur AIRCAP avec remboursements obligatoires jalonnés sur chantier

✓Financement Banque des Territoires/CDC de 8,97M€ sécurisé côté acquéreur

✓Promesse d'affectation hypothécaire rang 1 irrévocable sur 5 parcelles foncières

Risques identifiés

!LTC 89,6% — financement obligataire couvre quasi-totalité du coût de lancement, apport propre limité à 10,4%

!Foncier non encore acté à date dossier, VEFA non régularisée — décaissement conditionnel

!Aucun crédit bancaire côté promoteur, dette obligataire seule source externe de financement

!Historique opérations livrées d'INOVA PROMOTION non documenté dans le dossier

!Marge brute prévisionnelle 4,3% très faible, peu de coussin en cas de dépassement de coûts

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.