Division et revente à la découpe — Hyper-centre de Dieppe

Bricks Marchand de biens Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Division et revente à la découpe — Hyper-centre de Dieppe

Acceptable

score / 100

Rendement

9%/an

Durée

12 mois

Ticket min.

10 €

Montant levé

620 k€

Investir →

À propos

Opération de marchand de biens portant sur l'acquisition, la division en lots et la revente de trois immeubles contigus situés aux 71, 73 et 75 Grande Rue à Dieppe (76200), en hyper-centre piétonnier. L'opérateur ROUEN INVEST IMMO (Valentin Jean) vise un coût total de 685 000 € pour une revente prévisionnelle de 770 000 €. Une précommercialisation partielle d'environ 400 000 € est déjà engagée. Financement obligataire de 620 000 € sur 12 mois avec hypothèque de 1er rang et caution personnelle.

Plateforme · 19.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF en cours de validité, licence fonds propres-2023-8
Score maximum applicable

A2 · Track Record 5.0/6bon

Défaut 0% → 6/6
Retard 5,38% (seuil 5–15%) → 4,5/6
Rendement net 7,78% vs 10% annoncé, écart 2,22pp sous borne basse → 1,5/6
Score pondéré: (6×0,5)+(4,5×0,3)+(1,5×0,2)=4,65 → arrondi 5

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Processus de sélection non détaillé publiquement, taux de sélection non publié
Mention implicite d'un processus via agrément agrément AMF
Score 2/4

A4 · Santé financière 2.0/4

Plateforme indépendante en forte croissance (141M€, n°1 FR 2025)
Arrêt forcé 7 mois (déc 2022–juil 2023) et radiation registre ORIAS résolus
Pas d'actionnaire institutionnel identifié
Viabilité confirmée mais antécédents réglementaires pèsent
Score 2/4

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

agrément AMF agréé → délai réflexion 4j obligatoire + plan continuité Capsens documenté → 1 pt
Comptes ségrégués légalement obligatoires sous agrément AMF → 1 pt
Marché secondaire non mentionné → 0 pt

Projet · 33.0/75 (38.0 brut, red flags −5)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe, droit français

B1.2: 2/3 — Emprunt direct opérateur SASU, droit français clair

B1.3: 1/2 — Hypothèque rang 1 prévue mais inscription conditionnelle à l'acte, non encore enregistrée

B2 · Opérateur & Track record 7.0/15faible

B2.1: 2/4 — Valentin Jean nommé, dirigeant identifiable, peu d'info publique

B2.2: 2/5 — Société créée 2020, quelques opérations implicites mais aucun track record chiffré livré

B2.3: 1/3 — 1ère opération sur Bricks, réputation non vérifiée ailleurs

B2.4: 2/3 — Aucune procédure identifiée, capital social 50€ très faible

B3 · Garanties & Sûretés 10.0/15

B3.1: 7/9 — Hypothèque rang 1 en cours d'inscription (acte signé conditionné acquisition)

B3.2: 1/4 — Garant personne physique, patrimoine non évalué, capital société 50€

B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire, projet <2M€ (RF2 non déclenché)

B4 · Structure financière 6.0/15faible

B4.1: 0/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) calculé 92,5% (620K/670K actif+frais), seuil marchand de biens >75% = 0pt, RF7 déclenché

B4.2: 1/4 — Apport fonds propres 65K€ sur 685K total = 9,5%, inférieur à 15%

B4.3: 2/4 — Pas de stress test mais précommercialisation 52% compense partiellement

B4.4: 1/2 — Marge prévisionnelle 12,4% (85K/685K), seuil 10–15% = 1pt

B5 · Pré-commercialisation 3.0/10faible

Précommercialisation ~400K€/770K€ (52%) sur lots 1 et 10, mais qualité des engagements non précisée (lettres d'intention ou compromis)
Engagement verbal ou LOI probable
Score marchand de biens grille: 1 intérêt confirmé par écrit → 3/10

B6 · Permis & Maturité 3.0/5

Foncier sous compromis (non encore acté à date du dossier)
Travaux budgétés 40K€
Aucune mention de permis de diviser obtenu
Foncier non acté → marchand de biens score 0 à date
RF6 non déclenché car acte prévu concomitamment
Score prudent 3/5 sous réserve d'acte

B7 · Marché & Localisation 1.0/3faible

Dieppe: marché secondaire normand
Volumes transactions -59,83% en 2 ans
Prix 2 400–4 000€/m² centre-historique cohérents avec sortie 770K€
Marché stable mais peu liquide
Score ajusté grâce aux données live: volumes très déprimés → 1/3

⚠ Alertes détectées · −5 pts déduits

Ratio prêt/valeur trop élevé −5 pts

LTV calculé à 92,5% (620 000€ crowd / ~670 000€ valeur acquisition + frais) — ratio au-dessus du seuil 85% RE-MDB

Points forts

✓Hypothèque rang 1 conditionnée à l'acte, sûreté réelle solide si inscrite.

✓Précommercialisation partielle ~400 000€ sur lots identifiés.

✓Séquestre travaux et intérêts (6 mois) renforce la sécurité des paiements.

✓Localisation hyper-centre Dieppe, rue piétonne commerçante.

✓Dynamique potentielle liée au projet EPR de Penly (demande résidentielle).

Risques identifiés

!LTV très élevé (92,5%) : quasi-totalité du financement par dette obligataire, apport FP minimal.

!Capital social de 50€ et track record opérateur non documenté sur projets livrés.

!Volumes de transactions Dieppe en forte chute (-59,83% en 2 ans), liquidité incertaine.

!Qualité des précommercialisation non précisée (compromis ou simples intentions d'achat).

!Absence de partenaire bancaire et dépendance totale au remboursement par cessions de lots.

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.