Bricks Immobilier commercial Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Portefeuille Hôtels Sociaux - JLS

Acceptable

score / 100

Rendement

9%/an

Durée

48 mois

Ticket min.

10 €

Montant levé

1.1 M€

Investir →

À propos

Financement obligataire de 1 098 000€ pour l'acquisition de cinq fonds de commerce hôteliers (hébergement social) situés à Châteauroux, Saverne, Rennes et Toulouse. L'émetteur JLS (Jean-Luc Cohen & Laurent Abadi-Bousbaci) lève des fonds via Bricks pour financer sa quote-part d'apport en compte courant dans la société d'acquisition GROUPE H.E.S. La garantie principale est un nantissement de 1er rang sur le fonds de commerce hôtelier ZYNND (Paris 1er, acquis 1 160 000€ comptant en avril 2025). Durée 24-48 mois, taux 9%/an versé mensuellement.

Plateforme · 19.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF en cours de validité, licence fonds propres-2023-8
Score maximum applicable

A2 · Track Record 5.0/6bon

Défaut 0% → 6/6
Retard 5,38% (seuil 5–15%) → 4,5/6
Rendement net 7,78% vs 10% annoncé, écart 2,22pp sous borne basse → 1,5/6
Score pondéré: (6×0,5)+(4,5×0,3)+(1,5×0,2)=4,65 → arrondi 5

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Processus de sélection non détaillé publiquement, taux de sélection non publié
Mention implicite d'un processus via agrément agrément AMF
Score 2/4

A4 · Santé financière 2.0/4

Plateforme indépendante en forte croissance (141M€, n°1 FR 2025)
Arrêt forcé 7 mois (déc 2022–juil 2023) et radiation registre ORIAS résolus
Pas d'actionnaire institutionnel identifié
Viabilité confirmée mais antécédents réglementaires pèsent
Score 2/4

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

agrément AMF agréé → délai réflexion 4j obligatoire + plan continuité Capsens documenté → 1 pt
Comptes ségrégués légalement obligatoires sous agrément AMF → 1 pt
Marché secondaire non mentionné → 0 pt

Projet · 33.0/75 (38.0 brut, red flags −5)

B1 · Instrument & Structure 7.0/10

B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe, droit français clair

B1.2: 1/3 — Emprunt par JLS SAS, mais fonds transitent via CCA vers société dédiée (SPV) GROUPE H.E.S., montage multi-niveaux peu transparent

B1.3: 1/2 — Pas de dette senior formellement inscrite à date, rang de fait mais non enregistré

B2 · Opérateur & Track record 7.0/15faible

B2.1: 3/4 — Jean-Luc Cohen et Laurent Abadi nommés avec fonctions, vérifiabilité partielle

B2.2: 2/5 — Un actif hôtelier détenu (ZYNND, 2025), expérience hôtelière limitée documentée

B2.3: 0/3 — Première opération sur Bricks

B2.4: 2/3 — Aucune procédure identifiée, bilan JLS et holdings partiellement documenté

B3 · Garanties & Sûretés 8.0/15

B3.1: 6/9 — Nantissement 1er rang fonds ZYNND (1,16M€, libre de sûreté), + nantissement titres GROUPE H.E.S. (rang incertain vs senior), + cautions solidaires holdings et personnelles

B3.2: 1/4 — GS HOLDING capital 1,14M€, gearing inconnu; CMJL INVEST capital 360K€; bilans non communiqués

B3.3: 1/2 — Dette bancaire senior mentionnée mais banque non nommée et montant non fixé

B4 · Structure financière 9.0/15

B4.1: 3/5 — Crowd 1,098M€ / coût total 3,5M€ = Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) 31,4%, excellent

B4.2: 2/4 — Apport fonds propres associés complète la structure, montant exact non précisé; dette bancaire senior principale

B4.3: 2/4 — Conventions ASE en cours de finalisation, revenus pas encore contractualisés; Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) très bas compense partiellement

B4.4: 2/2 — TRI cible non précisé mais modèle hébergement social à demande structurelle

B5 · Pré-commercialisation 3.0/10faible

Conventions Promhotel/Herbjotel sécurisées pour 3 hôtels; conventions ASE des 2 hôtels de Châteauroux en cours de finalisation
Aucun bail signé définitif présenté
Marché hébergement social à demande structurelle mais engagement contractuel partiel

B6 · Permis & Maturité 2.0/5faible

Acquisition non encore réalisée (fonds de commerce sous promesse implicite)
Déclarations préalables non mentionnées
Fonds ZYNND acquis mais hôtels du portefeuille pas encore actés

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Score ajusté grâce aux données live: garantie ZYNND en Paris 1er, marché hôtelier parisien rising, RevPAR record H2 2025, occupancy 80,7%
Hôtels opérationnels en villes secondaires (Châteauroux, Saverne) — marché plus incertain mais diversifié

⚠ Alertes détectées · −5 pts déduits

Pas de financement bancaire −5 pts

Montant total opération 3,5M€ > 2M€ — banque senior non nommée, montant non fixé à date de la levée

Points forts

✓LTC très faible (31%) sur coût total d'opération 3,5M€

✓Garantie ZYNND Paris 1er acquis comptant 1,16M€, libre de toute sûreté

✓Hébergement social : demande structurelle peu dépendante du tourisme

✓Nantissement 1er rang fonds de commerce + nantissement titres SPV acquisition

✓Diversification géographique sur 5 établissements dans 4 villes

Risques identifiés

!Conventions ASE pour hôtels Châteauroux en cours de finalisation — revenus non encore contractualisés

!Montant et banque de la dette senior non fixés à date — rang futur des nantissements obligataires incertain

!Bilans de GS HOLDING et CMJL INVEST non communiqués — solidité des garants non vérifiable

!Première opération de l'équipe Cohen/Abadi à cette échelle — expérience limitée documentée

!Fonds transitent via JLS → CCA → GROUPE H.E.S. → vendeurs : structure multi-niveaux avec risques de dilution

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.