ClubFunding Immobilier commercial Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Polygone – Montpellier (34)

Acceptable

score / 100

Rendement

11%/an

Durée

24 mois

Ticket min.

—

Montant levé

680 k€

Investir →

À propos

Acquisition et rénovation de 340 m² de bureaux (2 plateaux, 5e et 6e étages) au 265 avenue des États du Languedoc à Montpellier (quartier Antigone), pour les louer à des professionnels de santé libéraux. L'opérateur JDB Group & HM Group prévoit un découpage en 19 bureaux, une mise en location, puis un refinancement bancaire long terme pour rembourser la dette ClubFunding. Stade actuel : promesse de vente signée, travaux à venir (3 mois), 8 bureaux sous lettre d'intention.

Plateforme · 16.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF en cours de validité → 8 pts

A2 · Track Record 1.0/6faible

Défaut 17.45% (>15%) → 0/6
Retard 31.05% (30–50%) → 1.5/6
Rendement réalisé 6.5–7.5% vs annoncé ~10% (écart ~2.5–3.5pp sous borne basse) → 1.5/6
A2 = (0×0.5)+(1.5×0.3)+(1.5×0.2) = 0.75 → arrondi 1/6

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Classée 5e palmarès 2024, process mentionné, mais taux de sélection non publié et préoccupations signalées sur la qualité de sélection

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante, active depuis 2014, >1 Md€ collectés, publication mensuelle des indicateurs, aucun signal de détresse plateforme identifié

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

agrément AMF agréé → délai réflexion 4j + plan continuité (1 pt obligatoire)
Comptes ségrégués standards agrément AMF (1 pt)
Marché secondaire non documenté (0 pt)

Projet · 34.0/75 (39.0 brut, red flags −5)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe, droit français

B1.2: 2/3 — société dédiée (SPV) SAS MAGNOLIA POLYGONE dédié, bien documenté

B1.3: 1/2 — Hypothèque 1er rang mentionnée mais foncier non encore acté (promesse)

B2 · Opérateur & Track record 7.0/15faible

B2.1: 2/4 — Dirigeants nommés (BARBIER, MANSCOUR), pas de profil LinkedIn confirmé

B2.2: 2/5 — 1 opération Magnolia livrée, expérience limitée

B2.3: 2/3 — 1 opération remboursée sur ClubFunding

B2.4: 1/3 — Sociétés créées jan 2025, SAS MAGNOLIA créée sept 2026, capital 1000€, bilans incomplets

B3 · Garanties & Sûretés 11.0/15

B3.1: 7/9 — Hypothèque 1er rang en cours d'inscription (foncier sous promesse)

B3.2: 2/4 — Cautions personnelles BARBIER et MANSCOUR, patrimoine non détaillé

B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire identifié, projet <2M€ donc pas RF2

B4 · Structure financière 5.0/15faible

B4.1: 0/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) crowd/valeur actif ~93% (680K/730K) dépasse 80% seuil RE-COM

B4.2: 0/4 — Fonds propres opérateur quasi-nuls (capital 1000€)

B4.3: 2/4 — Scénario prudent (75% occupation) couvre refinancement 700K€ taux de couverture de la dette 100%

B4.4: 1/2 — TRI implicite locatif incertain, rendement locatif cible ~24%

B5 · Pré-commercialisation 4.0/10faible

8 bureaux sur 19 sous lettre d'intention (Rang 4, non contraignant) + 15 marques d'intérêt verbales
Référence Magnolia 100% occupé encourageante
Pas d'engagement ferme (bail ou compromis) à ce stade

B6 · Permis & Maturité 2.0/5faible

Acquisition non réalisée (promesse signée avril 2026, condition suspensive prêt)
Aucune autorisation administrative requise pour travaux
Stade pré-acquisition avec travaux non démarrés

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Montpellier, quartier Antigone, marché établi
Loyers prévisionnels (773€/m²/an) supérieurs à la moyenne (512€/m²/an) présentent un risque d'absorption
Marché stable selon données live

⚠ Alertes détectées · −5 pts déduits

Ratio prêt/valeur trop élevé −5 pts

LTV calculé à ~93% (680K€ crowd / ~730K€ valeur actif) — seuil 85% dépassé sur actif RE-COM

Points forts

✓Hypothèque de premier rang inscrite sur l'actif en cours de formalisation

✓Référence Magnolia: centre paramédical similaire livré, 100% occupé, valorisé 900K€

✓Localisation premium quartier Antigone, bien desservi (tramway, TGV)

✓Séquestre travaux 460K€ et réserve coupons 18 mois réduisent le risque de détournement

✓Prix d'acquisition très bas (~794€/m²) créant une marge de sécurité sur la valeur intrinsèque

Risques identifiés

!LTV crowd élevé (~93%) sans apport fonds propres opérateur documenté — dépendance totale au refinancement bancaire futur

!Foncier non encore acté (promesse avec condition suspensive) — risque d'échec à l'acquisition

!Loyers prévisionnels (773€/m²/an) nettement supérieurs à la moyenne marché Montpellier (512€/m²/an) — risque d'absorption

!SAS MAGNOLIA POLYGONE créée sept 2026, capital 1000€ — véhicule sans assise financière propre

!Sortie dépendante d'un refinancement bancaire non encore engagé dans un contexte de taux à 3.65%

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.