Barachois - La Réunion (JOCETHAD) — 11%/an · 12 mois

Plateforme · 17.5/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF en cours de validité au titre du règlement européen 2020/1503
Statut le plus élevé de la grille
Score ajusté grâce aux données live: confirmation agrément agrément AMF actif

A2 · Track Record 3.5/6

Score ajusté grâce aux données live: défaut 0.09% (<1%) → 6 pts; retard >6 mois 32.23% (30–50%) → 1.5 pts; rendement réel vs annoncé N/C → 0 pts
Calcul: (6×0.5)+(1.5×0.3)+(0×0.2)=3.45, arrondi 3.5/6

A3 · Rigueur de sélection 1.0/4faible

Aucun taux de sélection publié ni description détaillée du processus identifiée dans les données disponibles
Plateforme ancienne (depuis 2015) et reconnue sur le marché français

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante, opérationnelle depuis 2015 (9+ ans), >1Mds€ financés, aucune procédure collective contre ClubFunding elle-même
Les retards du portefeuille relèvent de A2, pas de A4
Signal de stress au niveau plateforme absent

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

Agrément agrément AMF → délai de réflexion 4 jours + plan continuité obligatoire (1 pt)
Comptes ségrégués via PSP tiers supposés conformes agrément AMF (1 pt)
Marché secondaire non documenté dans les données disponibles (0 pt)

Projet · 45.0/75

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe, droit français

B1.2: 2/3 — Emprunt direct opérateur SAS JOCETHAD, droit français

B1.3: 1/2 — Hypothèque 1er rang inscrite mentionnée, rang prioritaire revendiqué

B2 · Opérateur & Track record 8.0/15

B2.1: 2/4 — Cédric Muller nommé, 49 ans, dirigeant identifié mais LinkedIn non confirmé

B2.2: 4/5 — Expérience immobilière depuis 1997, agence propre, plusieurs actifs réunionnais gérés

B2.3: 1/3 — 1ère opération sur ClubFunding, historique Raizers remboursé

B2.4: 1/3 — SIREN mismatch JOCETHAD/ClubFunding SAS non résolu, bilan post-augmentation capital 50K€ fragile

B3 · Garanties & Sûretés 10.0/15

B3.1: 9/9 — Hypothèque 1er rang inscrite sur actif commercial identifié

B3.2: 1/4 — Patrimoine net 6.4M€ du dirigeant documenté mais caution personnelle, gearing holding non établi

B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire, montant <€2M donc pas de RF2

B4 · Structure financière 8.0/15

B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) ≈71% (320K/450K), fourchette 60–70% limite

B4.2: 2/4 — Raizers remboursé sur fonds propres, opérateur a apporté des fonds propres initiaux estimés ~15%

B4.3: 2/4 — Pas de stress test formalisé, Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) modéré compense partiellement

B4.4: 1/2 — Marge nette 14% TRI brut annoncé, mais actif commercial en Re-Com

B5 · Pré-commercialisation 7.0/10

B6 · Permis & Maturité 3.0/5

B7 · Marché & Localisation 1.0/3faible

Score ajusté grâce aux données live: marché immobilier Nice/La Réunion tendance déclinante (-0.5% à -2.9%)
Actif commercial localisé à St Denis La Réunion, marché secondaire insulaire
Prix cible 4018€/m² sur marché avec données limitées

Points forts

✓Hypothèque de 1er rang inscrite sur actif commercial identifié et loué

✓Bail 9 ans ferme avec locataire exploitant en place depuis juin 2024

✓Promesse de vente signée avec acheteurs nommés le 30/04/2026

✓Prêt Raizers antérieur intégralement remboursé sur fonds propres

✓Marge nette prévisionnelle de 14% sur l'opération commerciale

Risques identifiés

!SIREN 807764980 enregistré à ClubFunding SAS et non à SAS JOCETHAD — incohérence registre non résolue

!Marché immobilier La Réunion/commercial en tendance déclinante selon données live 2026

!Capital social JOCETHAD très faible (50K€ post-AG), bilan historiquement fragile

!Aucun partenaire bancaire documenté sur ce refinancement, dépendance totale crowd

!Rendement 11%/an légèrement au-dessus de la norme RE-COM; vérifier que garanties compensent