Saint Claude — Division et vente à la découpe à Valensole

Bricks Marchand de biens Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Saint Claude — Division et vente à la découpe à Valensole

Acceptable

score / 100

Rendement

9%/an

Durée

12 mois

Ticket min.

10 €

Montant levé

307 k€

Investir →

À propos

Opération de marchand de biens à Valensole (04210) consistant en l'acquisition d'un ensemble immobilier de deux maisons jumelées (T3 de 61m² et 78m²) et un terrain à bâtir de 658m², suivie d'une division foncière et d'une revente séparée des trois lots. Portée par HARMONIE CONCEPTION (SIREN 943638031), société au capital de 1 000€ dirigée par Valentin Zani et Léo Montagard. Coût total 452K€, valeur de revente estimée 544K€, un logement sur deux pré-vendu.

Plateforme · 16.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF en cours de validité, licence fonds propres-2023-8
Historique: radiée registre ORIAS avril 2022 pour encaissement non autorisé, puis agrément agrément AMF obtenu juin 2023
Statut réglementaire actuel pleinement conforme

A2 · Track Record 3.0/6

Défaut 6,51% → 3 pts (fourchette 3-7%)
Retard 5,38% → 4,5 pts (fourchette 5-15%)
Rendement réel vs annoncé: non communiqué → 0 pt
A2 = (3×0,5)+(4,5×0,3)+(0×0,2) = 2,85 → arrondi 3/6

A3 · Rigueur de sélection 1.0/4faible

Aucun taux de sélection publié, aucun processus de sélection détaillé identifié dans les données disponibles
Plateforme reconnue et numéro 1 en France en 2025

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante, 141M€ collectés en 2025, numéro 1 FR, 600 000 membres
Passé réglementaire difficile (2022) résolu
Croissance rapide, aucun signal de détresse actif identifié

A5 · Protection investisseurs 1.0/3faible

Agrément agrément AMF garantit délai de réflexion 4 jours et plan de continuité (1 pt obligatoire)
Illiquidité totale 18-24 mois: absence de marché secondaire
Comptes ségrégués non confirmés explicitement dans les données

Projet · 36.0/75 (39.0 brut, red flags −3)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe, droit français clair

B1.2: 2/3 — Emprunt direct opérateur (SAS dédiée), bien documenté

B1.3: 1/2 — Rang 1 revendiqué, inscription hypothécaire conditionnée à l'acte notarié non encore signé

B2 · Opérateur & Track record 7.0/15faible

B2.1: 2/4 — Zani et Montagard nommés, sans profil public vérifiable

B2.2: 1/5 — 1 an expérience marchand de biens, 3 opérations réussies, acteur très récent

B2.3: 2/3 — Performance qualifiée excellente sur Bricks, 1 op remboursée

B2.4: 2/3 — Aucune procédure, capital 1000€ très faible, bilan non communiqué

B3 · Garanties & Sûretés 10.0/15

B3.1: 7/9 — Hypothèque rang 1 en cours d'inscription (acte à signer)

B3.2: 1/4 — Caution solidaire sous seing privé, patrimoine garants non documenté

B3.3: 0/2 — Aucun crédit bancaire identifié sur opération <2M€, pas de RF2

B4 · Structure financière 9.0/15

B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 56,4% (seuil 55-65% → 3 pts marchand de biens)

B4.2: 3/4 — Apport 145K€ sur 452K€ total soit 32%, fourchette 25-35%

B4.3: 2/4 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 56% compense absence de stress test documenté

B4.4: 1/2 — Marge 20,4% >15%, mais estimation sans évaluation indépendante

B5 · Pré-commercialisation 3.0/10faible

1 logement sur 2 pré-vendu (33% de pré-commercialisation validée), intérêt confirmé par écrit selon dossier
Terrain et 2e maison sans engagement ferme
Score: 3/10

B6 · Permis & Maturité 0.0/5faible

Foncier non encore acté (acquisition à réaliser)
Déclaration préalable de division non-opposée, mais acte authentique non signé
Déclenche RF6 (marchand de biens, foncier non acté)

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Valensole, marché Alpes-de-Haute-Provence: demande résidences principales et secondaires, bassin ITER/CEA Cadarache
Marché secondaire stable, prix de sortie 3 508 €/m² cohérents avec niveaux régionaux
Score: 2/3

⚠ Alertes détectées · −3 pts déduits

Terrain pas encore acheté −3 pts

Foncier non encore acté sur opération RE-MDB — acte authentique d'acquisition non signé au moment de la levée

Points forts

✓Hypothèque rang 1 prévue couvrant 121% du montant levé, structure sécurisante.

✓Apport fonds propres significatif de 145 000€ (32% du coût total).

✓Marge prévisionnelle de 20,4% confortable pour une opération MDB.

✓LTV de 56,4% mesurée, levier raisonnable.

✓12 mois d'intérêts séquestrés garantissant les premiers versements aux investisseurs.

Risques identifiés

!Foncier non acté: acquisition non réalisée, risque de non-réalisation de l'opération entière.

!Opérateur très récent (1 an), capital social 1 000€, solidité financière insuffisamment documentée.

!Valeur de revente 544K€ sans évaluation vénale indépendante ni expertise externe.

!Aléas environnementaux documentés (ruissellement, inondation, mouvement de terrain) sur le terrain à bâtir.

!Caution solidaire sous seing privé uniquement, sans acte notarié ni patrimoine garants évalué.

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.