À propos
Opération de division foncière d'une parcelle de 3 009 m² à Gréoux-les-Bains (04800) en 6 lots à bâtir, portée par HARMONIE CONCEPTION (SIREN 943638031), avec acquisition du terrain à 370 000 € et revente individuelle des lots. Financement par apport propre (120 000 €) et émission obligataire (328 000 €). Durée 12 mois, remboursement au fil des ventes de lots.
Plateforme · 19.0/25
A1 · Statut réglementaire
8.0/8✓ max
- Agrément agrément AMF AMF en cours de validité, licence fonds propres-2023-8
- Score maximum applicable
A2 · Track Record
5.0/6bon
- Défaut 0% → 6/6
- Retard 5,38% (seuil 5–15%) → 4,5/6
- Rendement net 7,78% vs 10% annoncé, écart 2,22pp sous borne basse → 1,5/6
- Score pondéré: (6×0,5)+(4,5×0,3)+(1,5×0,2)=4,65 → arrondi 5
A3 · Rigueur de sélection
2.0/4
- Processus de sélection non détaillé publiquement, taux de sélection non publié
- Mention implicite d'un processus via agrément agrément AMF
- Score 2/4
A4 · Santé financière
2.0/4
- Plateforme indépendante en forte croissance (141M€, n°1 FR 2025)
- Arrêt forcé 7 mois (déc 2022–juil 2023) et radiation registre ORIAS résolus
- Pas d'actionnaire institutionnel identifié
- Viabilité confirmée mais antécédents réglementaires pèsent
- Score 2/4
A5 · Protection investisseurs
2.0/3
- agrément AMF agréé → délai réflexion 4j obligatoire + plan continuité Capsens documenté → 1 pt
- Comptes ségrégués légalement obligatoires sous agrément AMF → 1 pt
- Marché secondaire non mentionné → 0 pt
Projet · 36.0/75
(39.0 brut, red flags −3)
B1 · Instrument & Structure
8.0/10bon
B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe, droit français clair
B1.2: 2/3 — Emprunt direct opérateur SAS, droit français bien documenté
B1.3: 1/2 — Hypothèque prévue 1er rang, inscription conditionnelle à l'acquisition; non encore inscrite
B2 · Opérateur & Track record
7.0/15faible
B2.1: 4/4 — Deux dirigeants nommés avec fonctions précisées
B2.2: 2/5 — Fondateurs BTS PI, réseau agences PALATIUM, 1ère opération marchand de biens documentée
B2.3: 0/3 — Première opération sur plateforme, aucun historique autre plateforme vérifiable
B2.4: 1/3 — Bilan non fourni, société capital 1000€, information partielle
B3 · Garanties & Sûretés
10.0/15
B3.1: 7/9 — Hypothèque légale spéciale prêteur de deniers rang 1 en cours d'inscription (conditionnelle à l'acte)
B3.2: 1/4 — Caution solidaire associés sous seing privé, patrimoine non évalué
B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire (projet <2M€, pas de RF2)
B4 · Structure financière
11.0/15
B4.1: 4/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 46,8% (seuil marchand de biens 40–55% = 4 pts)
B4.2: 3/4 — Apport fonds propres 120 000€ soit 27% coût total (seuil 25–35% = marchand de biens 2 pts; or 27% représente 32% du prix acquisition → 3 pts)
B4.3: 2/4 — Pas de stress test formel; Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) <50% compense structurellement
B4.4: 2/2 — Marge brute 56,6% très largement au-dessus du seuil >15%
B5 · Pré-commercialisation
2.0/10faible
- Aucun engagement ferme (promesse, compromis) sur les 6 lots
- Réseau PALATIUM mentionné pour commercialisation
- Marché standard à demande documentée
- Score marchand de biens: 2/10 (aucun engagement, produit standard marché liquide modéré)
B6 · Permis & Maturité
0.0/5faible
- Terrain non encore acté à date du dossier; acquisition prévue avec fonds levés
- Déclaration préalable de division non encore déposée
- Foncier non acté → RF6 déclenché (marchand de biens)
B7 · Marché & Localisation
1.0/3faible
- Gréoux-les-Bains: commune 2500 hab., marché secondaire provençal, demande résidences secondaires/thermalisme
- Données comparables terrains constructibles locaux limitées
- Marché stable mais peu liquide hors résidence principale
⚠ Alertes détectées · −3 pts déduits
Terrain pas encore acheté
−3 pts
Foncier non encore acté sur classe RE-MDB — terrain acquisition conditionnelle aux fonds levés
Points forts
LTV 46,8% parmi les plus faibles pour un MDB sans travaux lourds
Hypothèque légale spéciale rang 1 sur le bien acquis avec les fonds
Marge brute prévisionnelle élevée (56,6%), tampon important avant exposition obligataires
Séquestre 12 mois d'intérêts couvrant toute la durée du financement
Réseau PALATIUM IMMOBILIER (4 agences, ~50 agents) pour commercialisation
Risques identifiés
Foncier non acté: acquisition conditionnelle aux fonds levés, risque d'échec avant démarrage
Aucune pré-commercialisation des 6 lots; zero engagement acheteur documenté à date
Première opération MDB d'HARMONIE CONCEPTION; track record non prouvé sur cette classe
Société au capital de 1 000€; caution solidaire associés non notariée, patrimoine non évalué
Marché foncier Gréoux-les-Bains peu liquide; données comparables terrains constructibles insuffisantes
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