À propos
Opération de marchand de biens portant sur l'acquisition en bloc de 81 lots de stationnement souterrains à Paris 19e (rue de Belleville), pour revente progressive à l'unité sur 24 mois sans travaux. L'émetteur SPV PY BELLEVILLE est dirigé par Louis Py, entrepreneur immobilier parisien. Le financement obligataire de 982 000 € est garanti par une hypothèque de rang 1 inscrite sur les lots.
Plateforme · 19.0/25
A1 · Statut réglementaire
8.0/8✓ max
- Agrément agrément AMF AMF en cours de validité, licence fonds propres-2023-8
- Score maximum applicable
A2 · Track Record
5.0/6bon
- Défaut 0% → 6/6
- Retard 5,38% (seuil 5–15%) → 4,5/6
- Rendement net 7,78% vs 10% annoncé, écart 2,22pp sous borne basse → 1,5/6
- Score pondéré: (6×0,5)+(4,5×0,3)+(1,5×0,2)=4,65 → arrondi 5
A3 · Rigueur de sélection
2.0/4
- Processus de sélection non détaillé publiquement, taux de sélection non publié
- Mention implicite d'un processus via agrément agrément AMF
- Score 2/4
A4 · Santé financière
2.0/4
- Plateforme indépendante en forte croissance (141M€, n°1 FR 2025)
- Arrêt forcé 7 mois (déc 2022–juil 2023) et radiation registre ORIAS résolus
- Pas d'actionnaire institutionnel identifié
- Viabilité confirmée mais antécédents réglementaires pèsent
- Score 2/4
A5 · Protection investisseurs
2.0/3
- agrément AMF agréé → délai réflexion 4j obligatoire + plan continuité Capsens documenté → 1 pt
- Comptes ségrégués légalement obligatoires sous agrément AMF → 1 pt
- Marché secondaire non mentionné → 0 pt
Projet · 34.0/75
(37.0 brut, red flags −3)
B1 · Instrument & Structure
8.0/10bon
B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe, droit français clair
B1.2: 2/3 — société dédiée (SPV) SAS PY BELLEVILLE dédié, mais emprunt direct opérateur (pas de société dédiée (SPV) distinct)
B1.3: 1/2 — Hypothèque rang 1 en cours d'inscription, non encore formellement enregistrée à date dossier
B2 · Opérateur & Track record
7.0/15faible
B2.1: 4/4 — Louis Py nommé, dirigeant identifiable
B2.2: 2/5 — 1 opération référence (Lamarck 18e) livrée, 1ère opération marchand de biens parking, track record partiel
B2.3: 1/3 — 1ère opération sur Bricks
B2.4: 0/3 — société dédiée (SPV) créé il y a moins d'un exercice, aucun bilan, aucune vérification financière possible
B3 · Garanties & Sûretés
11.0/15
B3.1: 7/9 — Hypothèque rang 1 en cours d'inscription (acte signé, formalité en cours) + séquestre 12 mois d'intérêts
B3.2: 1/4 — Garant personne physique, aucune évaluation patrimoniale fournie, caution sous seing privé
B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire (projet <2M€, pas de RF2)
B4 · Structure financière
7.0/15faible
B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 60,2% (marchand de biens: seuil 55–65% = 3 pts)
B4.2: 1/4 — Apport fonds propres 80 K€ soit ~7,5% du coût total (seuil 15–25% = 1 pt)
B4.3: 1/4 — Aucun stress test formalisé, Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 60% modéré mais rythme de cession incertain
B4.4: 2/2 — Marge brute 53,5% très au-dessus du seuil >15%
B5 · Pré-commercialisation
2.0/10faible
- Aucun lot sous promesse ou acte signé au moment de la collecte
- Produit standard (parking Paris) sur marché structurellement liquide mais aucun engagement ferme documenté
- Analyse de 285 annonces citée mais non contractualisée
- Score 2/10
B6 · Permis & Maturité
0.0/5faible
- Foncier non encore acté à date du dossier (acquisition financée par l'émission obligataire)
- Opération marchand de biens avec foncier sous promesse → déclenche RF6
B7 · Marché & Localisation
2.0/3
- Paris 19e: marché établi, demande soutenue en stationnement, raréfaction structurelle de l'offre
- Données live: prix plancher établi ~9 700€/m², transactions en reprise
- Micro-localisation Belleville solide (métro, jonction 4 arrondissements)
- Élections 2027 et taux hypothécaires pèsent légèrement
⚠ Alertes détectées · −3 pts déduits
Terrain pas encore acheté
−3 pts
Foncier non encore acté (RE-MDB) — acquisition financée par l'émission, promesse non actée à date
Points forts
Hypothèque rang 1 inscrite sur 81 lots de parking parisiens, couverture 100%.
Séquestre de 12 mois d'intérêts (100 K€) sécurisant les premières échéances.
LTV de 60,2% modéré pour une opération RE-MDB sans travaux.
Marché parisien du stationnement structurellement sous-offre, liquidité établie.
Marge brute prévisionnelle élevée (53,5%) offrant un coussin de sécurité important.
Risques identifiés
Opérateur avec un seul projet référence livré, aucun antécédent sur opérations parking.
Foncier non acté à date de collecte, acquisition dépend du succès de la levée de fonds.
Apport en fonds propres limité à 7,5%, engagement financier du porteur très faible.
Aucune pré-commercialisation documentée, rythme de cession (3–5 lots/mois) non sécurisé.
SPV créé récemment, aucun bilan disponible, vérification financière impossible.
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