Bricks Marchand de biens Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Immeuble Eugène Cuenot Marseille

Acceptable

score / 100

Rendement

9%/an

Durée

12 mois

Ticket min.

10 €

Montant levé

1.4 M€

Investir →

À propos

Opération de marchand de biens portant sur un immeuble résidentiel de 513 m² situé au 5 avenue Eugène Cuenot, 13009 Marseille (9ème arrondissement). La Compagnie Financière Marseillaise (CFM), active depuis 2019, acquiert, rénove entièrement et revend en 12 lots distincts (2 T1, 4 T2, 6 T3). Financement obligataire de 1,35M€ sur 12 mois à 9%/an, avec apport personnel de 150 000€ et séquestre travaux de 400 000€.

Plateforme · 19.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF en cours de validité, licence fonds propres-2023-8
Score maximum applicable

A2 · Track Record 5.0/6bon

Défaut 0% → 6/6
Retard 5,38% (seuil 5–15%) → 4,5/6
Rendement net 7,78% vs 10% annoncé, écart 2,22pp sous borne basse → 1,5/6
Score pondéré: (6×0,5)+(4,5×0,3)+(1,5×0,2)=4,65 → arrondi 5

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Processus de sélection non détaillé publiquement, taux de sélection non publié
Mention implicite d'un processus via agrément agrément AMF
Score 2/4

A4 · Santé financière 2.0/4

Plateforme indépendante en forte croissance (141M€, n°1 FR 2025)
Arrêt forcé 7 mois (déc 2022–juil 2023) et radiation registre ORIAS résolus
Pas d'actionnaire institutionnel identifié
Viabilité confirmée mais antécédents réglementaires pèsent
Score 2/4

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

agrément AMF agréé → délai réflexion 4j obligatoire + plan continuité Capsens documenté → 1 pt
Comptes ségrégués légalement obligatoires sous agrément AMF → 1 pt
Marché secondaire non mentionné → 0 pt

Projet · 43.0/75

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe droit français

B1.2: 2/3 — Emprunt direct de la société CFM, droit français clair

B1.3: 1/2 — Rang junior déclaré, pas de dette senior senior connue mais subordination mentionnée

B2 · Opérateur & Track record 9.0/15

B2.1: 4/4 — Audrey Schroun et Fabien Benarouche nommés et identifiables

B2.2: 4/5 — ~25 opérations depuis 2019, track record marchand de biens solide

B2.3: 1/3 — Première opération documentée sur Bricks

B2.4: 0/3 — Capital social 500€, bilan non fourni, gearing non vérifiable

B3 · Garanties & Sûretés 8.0/15

B3.1: 2/9 — Caution personnelle non notariée (sous seing privé électronique); pas d'hypothèque ni caution notariée

B3.2: 1/4 — Associés non évalués financièrement, patrimoine non documenté

B3.3: 2/2 — Pas de partenaire bancaire, montant <2M€ donc RF2 non déclenché; mais séquestre travaux 400K€ noté positivement

B4 · Structure financière 11.0/15

B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 64,3% (55-65% → 3pts marchand de biens)

B4.2: 1/4 — Apport 10% soit 150K€/1,5M€ (15-25% → 1pt marchand de biens)

B4.3: 3/4 — Marge 40%; baisse 5% réduit marge à 33%, structure tient

B4.4: 2/2 — Marge brute 40% > 15% marchand de biens → 2pts

B5 · Pré-commercialisation 2.0/10faible

B5 marchand de biens: aucun lot sous promesse ou acte signé à date du dossier
Bien actuellement occupé
Marché marseillais liquide mais aucun engagement ferme documenté → 2/10

B6 · Permis & Maturité 3.0/5

B6 marchand de biens: foncier acté non confirmé explicitement; travaux non encore démarrés
Permis de diviser non mentionné
Acquisition mentionnée comme objectif du financement → 3/5 par prudence

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Marseille métropole établie, volumes +11,8% en 2025, demande locative soutenue
Prix cibles ~4K€/m² cohérents avec marché
Risque DPE/vétusté (bâti ancien) et croissance nationale limitée +0,8%

⚠ Alertes détectées · −5 pts déduits

Aucune garantie réelle sur ce projet −5 pts

Caution personnelle sous seing privé non notariée uniquement — garantie réelle absente sur prêt de 1,35M€. NOTE: B3.1 = 2pts (caution non notariée), RF8 non applicable car garantie existe; retiré.

Points forts

✓Marge brute cible de 40% offrant un coussin de sécurité significatif

✓Opérateur avec ~25 opérations similaires depuis 2019 à Marseille

✓Séquestre travaux 400K€ décaissé sur factures, protection usage des fonds

✓LTV 64,3% inférieur aux seuils d'alerte habituels

✓Marché marseillais en reprise avec volumes en hausse de 11,8% en 2025

Risques identifiés

!Caution personnelle uniquement sous seing privé électronique, sans acte notarié ni garantie réelle inscrite

!Apport fonds propres limité à 10% (150K€) sur financement total de 1,5M€

!Aucune pré-commercialisation documentée, 12 lots à vendre en 12 mois

!Capital social de 500€, bilans non fournis, solidité financière du garant non vérifiable

!Calendrier serré: acquisition, rénovation complète et vente de 12 lots en 12 mois

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.