À propos
Opération de marchand de biens portant sur l'acquisition d'une villa de 163 m² au 29 rue des Aigrettes, Montpellier (34000), par HOLDING CHARTIER (dirigeant : Maël Pierre Chartier). La stratégie consiste en une division-revente à la découpe en trois lots (deux appartements + terrain à bâtir) pour un CA prévisionnel de 795 000 €. Le foncier est sous compromis signé le 24 février 2026, les déclarations préalables de division obtenues, acte authentique prévu avant le 23 juillet 2026.
Plateforme · 19.0/25
A1 · Statut réglementaire
8.0/8✓ max
- Agrément agrément AMF AMF en cours de validité, licence fonds propres-2023-8
- Score maximum applicable
A2 · Track Record
5.0/6bon
- Défaut 0% → 6/6
- Retard 5,38% (seuil 5–15%) → 4,5/6
- Rendement net 7,78% vs 10% annoncé, écart 2,22pp sous borne basse → 1,5/6
- Score pondéré: (6×0,5)+(4,5×0,3)+(1,5×0,2)=4,65 → arrondi 5
A3 · Rigueur de sélection
2.0/4
- Processus de sélection non détaillé publiquement, taux de sélection non publié
- Mention implicite d'un processus via agrément agrément AMF
- Score 2/4
A4 · Santé financière
2.0/4
- Plateforme indépendante en forte croissance (141M€, n°1 FR 2025)
- Arrêt forcé 7 mois (déc 2022–juil 2023) et radiation registre ORIAS résolus
- Pas d'actionnaire institutionnel identifié
- Viabilité confirmée mais antécédents réglementaires pèsent
- Score 2/4
A5 · Protection investisseurs
2.0/3
- agrément AMF agréé → délai réflexion 4j obligatoire + plan continuité Capsens documenté → 1 pt
- Comptes ségrégués légalement obligatoires sous agrément AMF → 1 pt
- Marché secondaire non mentionné → 0 pt
Projet · 45.0/75
B1 · Instrument & Structure
8.0/10bon
B1.1: 5/5 — Obligations simples à taux fixe, droit français clair
B1.2: 2/3 — société dédiée (SPV) HOLDING CHARTIER SASU dédié, droit français, mais capital 1500€ très faible
B1.3: 1/2 — Hypothèque rang 1 HLPD engagée, non encore inscrite à la date du dossier
B2 · Opérateur & Track record
7.0/15faible
B2.1: 3/4 — Maël Pierre Chartier nommé, 100% actionnaire, mais profil limité
B2.2: 2/5 — 6 opérations prévues fin 2026 non livrées documentées, expérience marchand de biens partielle
B2.3: 1/3 — Première opération identifiée sur Bricks
B2.4: 1/3 — Société créée récemment, capital 1500€, bilans non détaillés dans le dossier
B3 · Garanties & Sûretés
10.0/15
B3.1: 7/9 — HLPD + hypothèque conventionnelle rang 1 en cours d'inscription, couverture 111%
B3.2: 1/4 — Caution personnelle de Chartier, patrimoine non documenté, holding capital 1500€
B3.3: 2/2 — Aucun partenaire bancaire mais montant <2M€, pas de RF2
B4 · Structure financière
11.0/15
B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 65,8% (seuil marchand de biens 55–65% → 3pts)
B4.2: 2/4 — Apport 150K€ sur 673K€ total = 22,3% (seuil 25–35% → 2pts)
B4.3: 2/4 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) modéré compense l'absence de stress test documenté
B4.4: 2/2 — Marge brute 18,1% > 15% seuil marchand de biens
B5 · Pré-commercialisation
3.0/10faible
- 28% précommercialisé (RDC sous offre à 225K€), 0 lot vendu par acte
- Offre = rang 4 (non notariée)
- Autres lots sans engagement
- Marché Montpellier stable mais transactions -38%
B6 · Permis & Maturité
4.0/5bon
- Foncier sous compromis (acte prévu avant 23/07/2026)
- Déclarations préalables de division obtenues (29/04 et 10/06/2026)
- Travaux limités, pas de permis de construire requis
- Score 4/5 car acte authentique non encore réalisé à date document
B7 · Marché & Localisation
2.0/3
- Montpellier = grande métropole régionale établie, demande démographique solide
- Prix sortie ~3 500€/m² cohérents avec médiane locale
- Marché stable, prix exit conformes aux comparables
Points forts
Hypothèque rang 1 (HLPD + conventionnelle) couvrant 111% du financement obligataire.
Marge brute 18,1% sur opération à travaux limités (14 000€), risque technique faible.
LTV 65,8% conservateur, absence de dette bancaire concurrente.
Déclarations préalables de division déjà obtenues, risque permis quasi nul.
Rez-de-chaussée sous offre validant la demande locale à 225 000€.
Risques identifiés
Foncier non encore acté (compromis signé, acte prévu juillet 2026) — risque résiduel à la date du document.
Opérateur jeune (SASU capital 1500€), 6 opérations annoncées non livrées documentées, track record limité.
Caution personnelle non notariée et patrimoine du dirigeant non documenté — solidité du garant non vérifiable.
28% précommercialisé seulement via offre non notariée — 72% du CA à réaliser en 9 mois sur marché en recul (-38% volumes).
Dépendance à la vente rapide de 3 lots sur Montpellier où les transactions ont chuté de 38% entre 2022–2024.
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⚠ Avertissement sur les risques
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