À propos
Opération de marchand de biens à Saint-Avé (Morbihan, 56890) portée par ARYA IMMO (Yassine Reguei). Acquisition d'une maison individuelle sur 1 685 m², division en 3 logements et détachement d'un terrain à bâtir de 1 160 m² sous compromis à 195 000 €. Financement obligataire de 441 000 € sur 12 mois à 9%/an, foncier non encore acté au moment de la levée.
Plateforme · 19.0/25
A1 · Statut réglementaire
8.0/8✓ max
- Agrément agrément AMF AMF en cours de validité, licence fonds propres-2023-8
- Score maximum applicable
A2 · Track Record
5.0/6bon
- Défaut 0% → 6/6
- Retard 5,38% (seuil 5–15%) → 4,5/6
- Rendement net 7,78% vs 10% annoncé, écart 2,22pp sous borne basse → 1,5/6
- Score pondéré: (6×0,5)+(4,5×0,3)+(1,5×0,2)=4,65 → arrondi 5
A3 · Rigueur de sélection
2.0/4
- Processus de sélection non détaillé publiquement, taux de sélection non publié
- Mention implicite d'un processus via agrément agrément AMF
- Score 2/4
A4 · Santé financière
2.0/4
- Plateforme indépendante en forte croissance (141M€, n°1 FR 2025)
- Arrêt forcé 7 mois (déc 2022–juil 2023) et radiation registre ORIAS résolus
- Pas d'actionnaire institutionnel identifié
- Viabilité confirmée mais antécédents réglementaires pèsent
- Score 2/4
A5 · Protection investisseurs
2.0/3
- agrément AMF agréé → délai réflexion 4j obligatoire + plan continuité Capsens documenté → 1 pt
- Comptes ségrégués légalement obligatoires sous agrément AMF → 1 pt
- Marché secondaire non mentionné → 0 pt
Projet · 41.0/75
B1 · Instrument & Structure
8.0/10bon
B1.1: 5/5 — Obligations simples taux fixe droit français
B1.2: 2/3 — Émetteur ARYA IMMO direct, droit français, bien documenté
B1.3: 1/2 — Hypothèque 1er rang mentionnée, inscription en cours non confirmée
B2 · Opérateur & Track record
6.0/15faible
B2.1: 2/4 — Yassine REGUEI nommé, dirigeant identifié, profil public limité
B2.2: 2/5 — Investisseur depuis 2015 déclaré, 1,2M€ patrimoine, mais 0 opérations marchand de biens livrées documentées
B2.3: 0/3 — Première opération sur Bricks, aucun historique plateforme
B2.4: 2/3 — ARYA IMMO créée récemment, capital 1 000€, aucun bilan disponible, gearing non calculable
B3 · Garanties & Sûretés
10.0/15
B3.1: 7/9 — Hypothèque 1er rang en cours d'inscription sur actif financé (+20% accessoires)
B3.2: 1/4 — Caution personnelle Yassine REGUEI, patrimoine 1,2M€ déclaré non notarié, non évalué formellement
B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire, montant <2M€ donc pas de RF2
B4 · Structure financière
9.0/15
B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 66,6% (fourchette 55–65% = 3pts, légèrement au-dessus)
B4.2: 1/4 — Apport 80 000€ sur 521 000€ coût total = 15,4%, fourchette 15–25% = 1pt marchand de biens
B4.3: 2/4 — Marge 27% offre coussin mais pas de stress test formalisé; Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) modéré compense partiellement
B4.4: 2/2 — Marge nette prévisionnelle 27,1% du coût total, bien au-dessus du seuil 15%
B5 · Pré-commercialisation
3.0/10faible
- Terrain de 1 160 m² sous compromis à 195 000€ (44% du financement)
- Les 3 logements restent à commercialiser après travaux
- Pré-commercialisation partielle, 1 engagement écrit confirmé
B6 · Permis & Maturité
3.0/5
- Foncier non encore acté (acquisition à financer)
- Autorisations d'urbanisme obtenues mais transfert DP à l'opérateur et devis ENEDIS en attente
- Travaux non démarrés
B7 · Marché & Localisation
2.0/3
- Saint-Avé, commune résidentielle de l'agglomération de Vannes (Morbihan)
- Marché établi, demande soutenue pour petites surfaces, prix exit 3 010–3 810€/m² conformes aux références locales
- Marché stable selon données live
Points forts
Hypothèque 1er rang inscrite sur actif financé, couverture 120% du principal.
Terrain sous compromis à 195 000€ sécurise 44% du remboursement dès la sortie.
Marge brute prévisionnelle de 27,1% offre un coussin confortable face aux aléas.
Séquestre de 12 mois d'intérêts garantit les premiers paiements aux investisseurs.
Marché résidentiel de Vannes/Saint-Avé dynamique avec demande locative soutenue.
Risques identifiés
ARYA IMMO créée récemment, capital social de 1 000€, aucun bilan disponible.
Aucune opération MDB livrée documentée pour l'opérateur Yassine REGUEI.
Foncier non encore acté à date du dossier ; transfert DP et devis ENEDIS en attente.
Caution personnelle non notariée, patrimoine 1,2M€ déclaré non vérifiable formellement.
Financement quasi-intégral par dette (84,6% crowd), apport propre limité à 80 000€.
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⚠ Avertissement sur les risques
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