Bricks Marchand de biens Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Le Bernascon — Aix-les-Bains

Fragile

score / 100

Rendement

9.0%/an

Durée

18 mois

Ticket min.

10 €

Montant levé

3.6 M€

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À propos

Opération de marchand de biens portée par Greenbull Estate (Maxime Mius) consistant à acquérir 15 lots au sein de l'immeuble Le Bernascon, ancien palace d'Aix-les-Bains, pour créer et revendre 14 appartements rénovés (8 T2, 6 T3, ~855 m²). Coût total prévisionnel 4,87 M€, revente estimée 5,6 M€, marge ~15%. Foncier sous promesse (non encore acté à date de collecte). Financement par 3,57 M€ d'obligations simples sur 18 mois à 9%/an.

Plateforme · 19.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF en cours de validité, licence fonds propres-2023-8
Score maximum applicable

A2 · Track Record 5.0/6bon

Défaut 0% → 6/6
Retard 5,38% (seuil 5–15%) → 4,5/6
Rendement net 7,78% vs 10% annoncé, écart 2,22pp sous borne basse → 1,5/6
Score pondéré: (6×0,5)+(4,5×0,3)+(1,5×0,2)=4,65 → arrondi 5

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Processus de sélection non détaillé publiquement, taux de sélection non publié
Mention implicite d'un processus via agrément agrément AMF
Score 2/4

A4 · Santé financière 2.0/4

Plateforme indépendante en forte croissance (141M€, n°1 FR 2025)
Arrêt forcé 7 mois (déc 2022–juil 2023) et radiation registre ORIAS résolus
Pas d'actionnaire institutionnel identifié
Viabilité confirmée mais antécédents réglementaires pèsent
Score 2/4

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

agrément AMF agréé → délai réflexion 4j obligatoire + plan continuité Capsens documenté → 1 pt
Comptes ségrégués légalement obligatoires sous agrément AMF → 1 pt
Marché secondaire non mentionné → 0 pt

Projet · 27.0/75 (35.0 brut, red flags −8)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple droit français, structure claire

B1.2: 2/3 — société dédiée (SPV) SASU dédié, émetteur distinct, droit français

B1.3: 1/2 — Hypothèque rang 1 prévue non encore inscrite à date dossier

B2 · Opérateur & Track record 7.0/15faible

B2.1: 2/4 — Maxime MIUS nommé, M4 Estate DG, mais peu d'info publique accessible

B2.2: 2/5 — Greenbull Estate, expérience groupe marchand de biens alléguée, aucune opération livrée documentée

B2.3: 1/3 — Première opération Bricks, réputation vérifiable sur d'autres plateformes non confirmée

B2.4: 2/3 — Capital social 65k€ très faible, gearing non calculable, aucune procédure identifiée mais bilan non fourni

B3 · Garanties & Sûretés 9.0/15

B3.1: 7/9 — Hypothèque rang 1 prévue en cours d'inscription, acte non encore signé à date dossier

B3.2: 1/4 — Garant SASU 65k€ capital, bilan absent, fonds propres non vérifiables

B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire identifié, projet >2M€

B4 · Structure financière 7.0/15faible

B4.1: 2/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) marchand de biens: 3 570k€/5 600k€=63,8% (zone 55-65%)

B4.2: 2/4 — Apport 1 300k€ sur acquisition 2 590k€ = 50% autofinancement

B4.3: 2/4 — Pas de stress test documenté, Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) ~64% modéré

B4.4: 1/2 — Marge 15% coût opération; marge sur CA ~13% (730k/5600k)

B5 · Pré-commercialisation 2.0/10faible

Aucune pré-vente, aucune réservation documentée
Produit standard sur marché Aix-les-Bains, ville touristique avec demande résidentielle
Pas d'engagement écrit

B6 · Permis & Maturité 0.0/5faible

Foncier non encore acté (sous promesse)
Travaux intérieurs déclarés sans autorisation requise selon l'émetteur, mais non validé par Bricks
Aucun permis formellement obtenu

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Aix-les-Bains: marché stable, ville touristique/thermale attractive entre Chambéry et Genève
Prix cibles ~6 550€/m² cohérents avec marché local neuf/rénové
Demande résidentielle soutenue

⚠ Alertes détectées · −8 pts déduits

Pas de financement bancaire −5 pts

Aucun partenaire bancaire identifié sur projet de 3 570 000 € (seuil >2M€) — absence de validation bancaire externe

Terrain pas encore acheté −3 pts

Foncier non encore acté sur opération RE-MDB — acquisition sous promesse, acte notarié non signé

Points forts

✓Hypothèque de rang 1 prévue couvrant la collecte majorée de 20% d'accessoires.

✓Apport fonds propres 1 300 000 € engagé avant déblocage des fonds Bricks.

✓Fonds travaux 1 700 000 € intégralement séquestrés, débloqués sur factures.

✓Transparence comptable via accès open banking au représentant des obligataires.

✓Immeuble patrimonial différenciant dans ville thermale attractive (lac, montagne, thermes).

Risques identifiés

!Foncier non acté : l'acquisition des lots reste sous promesse, risque d'échec de la transaction.

!Aucune pré-commercialisation : zéro réservation sur 14 appartements à la date du dossier.

!Aucun partenaire bancaire : financement crowd-only sur 3,57M€, absence de validation externe.

!Bilan de Greenbull Estate non fourni ; capital social de 65 000 € très insuffisant pour garantir l'opération.

!Marché Aix-les-Bains : capacité d'absorption de 14 lots premium non documentée, délai de revente incertain sur 18 mois.

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.