Bricks Marchand de biens Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Vichy Résidence Le Foch

Fragile

score / 100

Rendement

9%/an

Durée

12 mois

Ticket min.

10 €

Montant levé

416 k€

Investir →

À propos

Opération de marchand de biens portée par G B Concept (Grégory Balmet) au 7 rue Maréchal Foch, Vichy (Allier). Acquisition et rénovation d'un immeuble de 433 m² à diviser en 12 logements T1/T2 dans le cadre du dispositif Denormandie, destinés à être vendus à des investisseurs via des réseaux CGP. Obligation simple in fine sur 12 mois, financement quasi-intégral par la collecte crowd (416 000 € sur 456 000 € de coût total).

Plateforme · 19.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF en cours de validité, licence fonds propres-2023-8
Score maximum applicable

A2 · Track Record 5.0/6bon

Défaut 0% → 6/6
Retard 5,38% (seuil 5–15%) → 4,5/6
Rendement net 7,78% vs 10% annoncé, écart 2,22pp sous borne basse → 1,5/6
Score pondéré: (6×0,5)+(4,5×0,3)+(1,5×0,2)=4,65 → arrondi 5

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Processus de sélection non détaillé publiquement, taux de sélection non publié
Mention implicite d'un processus via agrément agrément AMF
Score 2/4

A4 · Santé financière 2.0/4

Plateforme indépendante en forte croissance (141M€, n°1 FR 2025)
Arrêt forcé 7 mois (déc 2022–juil 2023) et radiation registre ORIAS résolus
Pas d'actionnaire institutionnel identifié
Viabilité confirmée mais antécédents réglementaires pèsent
Score 2/4

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

agrément AMF agréé → délai réflexion 4j obligatoire + plan continuité Capsens documenté → 1 pt
Comptes ségrégués légalement obligatoires sous agrément AMF → 1 pt
Marché secondaire non mentionné → 0 pt

Projet · 28.0/75 (33.0 brut, red flags −5)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe droit français

B1.2: 2/3 — Emprunt direct opérateur G B Concept, bien documenté

B1.3: 1/2 — Hypothèque 1er rang revendiquée, non encore inscrite au registre à date dossier

B2 · Opérateur & Track record 7.0/15faible

B2.1: 4/4 — Gregory Balmet nommé, dirigeant identifiable

B2.2: 2/5 — Créé 2018, marchand de biens Denormandie, 1-2 opérations documentées, track record partiel

B2.3: 0/3 — Aucun historique Bricks documenté

B2.4: 1/3 — Capital social 5 000€, bilan non fourni; données insuffisantes, forum OVERDUE signalé

B3 · Garanties & Sûretés 6.0/15faible

B3.1: 7/9 — Hypothèque 1er rang en cours d'inscription (acte à signer)

B3.2: 0/4 — SASU capital 5 000€, bilan non disponible, gearing inconnu, garant non évalué

B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire, projet <2M€ donc pas RF2

B4 · Structure financière 5.0/15faible

B4.1: 2/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) ~90% (416K/456K coût total); >75% seuil marchand de biens → 2 pts, RF7 déclenché

B4.2: 0/4 — Apport 40K/456K = 8,8%, <15% marchand de biens → 0 pt

B4.3: 2/4 — Pas de stress test, Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total)>60% → 0; mais pré-commercialisation 400K compense partiellement → 2 pts

B4.4: 0/2 — Marge 114,9% brute opération mais sur actif Denormandie; marge nette <10% estimée après tous frais

B5 · Pré-commercialisation 3.0/10faible

Pré-commercialisation déclarée 400 000€ via CGP (OPTISSIMMO/INOVEA), non formalisée par compromis notariés
Engagements de rang 4 (lettres d'intention/réseau CGP), non comptabilisés à 100%
1 intérêt confirmé par écrit → 3 pts

B6 · Permis & Maturité 3.0/5

Foncier en cours d'acquisition (acte non encore réalisé à date dossier, financement conditionné à la collecte)
Travaux non démarrés, permis obtenu implicite pour rénovation
Score 3/5 par analogie marchand de biens foncier acté + travaux non démarrés

B7 · Marché & Localisation 1.0/3faible

Vichy, ville moyenne (85 000 hab), marché Denormandie secondaire, dépendance dispositif fiscal, peu de données comparables récentes
Marché stable mais non premium

⚠ Alertes détectées · −5 pts déduits

Ratio prêt/valeur trop élevé −5 pts

LTV calculé à 91% (416K sur coût total 456K, seuil 85%) — ratio prêt/valeur trop élevé sur ce projet RE-MDB

Points forts

✓Hypothèque de 1er rang prévue sur l'actif, couverture 120% du principal.

✓Dispositif Denormandie avec réseau CGP identifié (OPTISSIMMO, INOVEA) pour commercialisation.

✓Séquestre travaux 80 000€ débloqué sur factures, contrôle Bricks prévu.

✓Taux fixe 9%/an versé mensuellement, durée courte 12 mois.

✓Plateforme Bricks agréée PSFP AMF FP-2023-08.

Risques identifiés

!Signalement forum crowdfunding: projet 'Foch' associé à erreur notariale et fonds réinvestis hors projet.

!Statut OVERDUE référencé dans discussions de défaut crowdfunding pour ce projet.

!LTV 91% très élevé pour RE-MDB; apport opérateur 8,8% insuffisant.

!Capital social G B Concept 5 000€, bilan non fourni, solidité financière non vérifiable.

!Aucun partenaire bancaire, financement quasi-intégral par dette crowd, dépendance totale à la collecte.

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.