ClubFunding Marchand de biens Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

UNIT – CASTELNAU-LE-LEZ

Acceptable

score / 100

Rendement

11%/an

Durée

18 mois

Ticket min.

1 k€

Montant levé

950 k€

Investir →

À propos

Opération de marchand de biens à Castelnau-le-Lez (34), commune limitrophe de Montpellier. Acquisition d'une villa de 360 m² avec piscine pour 730 K€ (hors frais) suivie d'une rénovation complète pour 300 K€, avec revente cible à 1 800 K€. L'émetteur est un SPV dédié (SAS SPV CASTELNAU), contrôlé par UNIT, société créée en septembre 2024, dirigée par Daniel Alfano. Le bien est sous promesse de vente, acquisition prévue fin septembre 2026.

Plateforme · 16.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF en cours de validité → 8 pts

A2 · Track Record 1.0/6faible

Défaut 17.45% (>15%) → 0/6
Retard 31.05% (30–50%) → 1.5/6
Rendement réalisé 6.5–7.5% vs annoncé ~10% (écart ~2.5–3.5pp sous borne basse) → 1.5/6
A2 = (0×0.5)+(1.5×0.3)+(1.5×0.2) = 0.75 → arrondi 1/6

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Classée 5e palmarès 2024, process mentionné, mais taux de sélection non publié et préoccupations signalées sur la qualité de sélection

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante, active depuis 2014, >1 Md€ collectés, publication mensuelle des indicateurs, aucun signal de détresse plateforme identifié

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

agrément AMF agréé → délai réflexion 4j + plan continuité (1 pt obligatoire)
Comptes ségrégués standards agrément AMF (1 pt)
Marché secondaire non documenté (0 pt)

Projet · 34.0/75 (37.0 brut, red flags −3)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligations simples à taux fixe, droit français

B1.2: 2/3 — société dédiée (SPV) dédié SAS société dédiée (SPV) CASTELNAU, droit français clair

B1.3: 1/2 — Aucune dette senior connue, rang de fait 1er non inscrit

B2 · Opérateur & Track record 5.0/15faible

B2.1: 2/4 — Daniel Alfano nommé, 37 ans, peu d'info publique vérifiable

B2.2: 1/5 — Première opération marchand de biens, antécédents agent immobilier uniquement

B2.3: 0/3 — Aucun historique plateforme ni autre

B2.4: 2/3 — société dédiée (SPV) créé 08/2026, UNIT créée 09/2024, bilans limités, pas de procédure détectée

B3 · Garanties & Sûretés 8.0/15

B3.1: 4/9 — Caution personnelle non notariée dirigeant + fiducie sur cash (séquestre coupons)

B3.2: 1/4 — Patrimoine dirigeant: résidence personnelle uniquement, non évalué financièrement

B3.3: 0/2 — Aucun financement bancaire sollicité (<€2M, pas RF2 déclenché mais 0 pt)

B4 · Structure financière 9.0/15

B4.1: 4/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) ~53% (950K/1800K post-travaux), fourchette 40–55% → 4 pts

B4.2: 2/4 — fonds propres opérateur ~473K€ sur total ~1503K€ soit ~31% → fourchette 25–35%

B4.3: 2/4 — Pas de stress test documenté, Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) modéré compense partiellement

B4.4: 1/2 — Marge prévisionnelle ~16% (270K€/1800K€) mais aucun stress documenté

B5 · Pré-commercialisation 2.0/10faible

Aucun engagement ferme (pas de promesse d'acheteur final)
Commercialisation débutera post-travaux
Produit standard sur marché liquide Castelnau-le-Lez → 2 pts marchand de biens

B6 · Permis & Maturité 3.0/5

Foncier sous promesse (réitération 30/09/2026), non encore acté à la date du dossier
Acquisition prévue au 30/09/2026
Pas d'autorisation administrative nécessaire pour les travaux
RF6 déclenché (marchand de biens, foncier non acté)

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Castelnau-le-Lez, commune limitrophe Montpellier
Marché stable, léger recul -1.49%/an
Prix sortie 5 000€/m² villa rénovée cohérent avec maisons (~5 203€/m²)
Marché établi métropole régionale → 2 pts

⚠ Alertes détectées · −3 pts déduits

Terrain pas encore acheté −3 pts

Foncier non encore acté à la date du dossier (promesse avec réitération au 30/09/2026) — RE-MDB, foncier sous promesse

Points forts

✓Obligations simples droit français, SPV dédié, structure claire.

✓Apport fonds propres opérateur ~473 K€ soit ~31% du financement total.

✓Prix de revente 5 000€/m² cohérent avec avis de valeur agence locale (1 750–1 850 K€).

✓Fiducie sur cash et séquestre 12 mois de coupons renforcent la sûreté.

✓Aucune autorisation administrative requise, travaux de rénovation sans permis.

Risques identifiés

!Opérateur première opération MDB, société UNIT créée en 2024, aucun track record livré.

!Aucun financement bancaire, risque monoproduit sans validation externe indépendante.

!Foncier non acté à la date du dossier, acquisition prévue fin septembre 2026.

!Aucune pré-commercialisation, vente débutera post-travaux sur actif de volume conséquent.

!Taux de défaut ClubFunding >17% et retards >31%, qualité portefeuille plateforme préoccupante.

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.