Les Entreprêteurs Promotion immobilière Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

PRELUDE | Valence d'Agen

Solide

score / 100

Rendement

11.0%/an

Durée

24 mois

Ticket min.

100 €

Montant levé

942 k€

À propos

Projet de promotion immobilière portant sur la construction de 40 logements sociaux en maisons individuelles à Valence-d'Agen (82400, Tarn-et-Garonne), opéré par PRELUDE SA (Hervé Gevaudan). Foncier sous compromis à 565 000 €, PC obtenu et purgé en octobre 2025, commercialisation 100% en VEFA avec deux bailleurs sociaux (Mesolia et TGH). Obligation simple in fine sur 24 mois pour 942 000 €.

Plateforme · 18.5/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF fonds propres-2023-28 en cours de validité depuis novembre 2023
Statut vérifié via données live

A2 · Track Record 3.5/6

Score ajusté grâce aux données live: taux défaut 0.79% (6/6×0.5=3.0), retard >90j 7.47% (4.5/6×0.3=0.45), données rendement réel vs annoncé non communiquées (0/6×0.2=0)
126 mentions CrowdRevolt documentent des plaintes investisseurs sur retards et exécution garanties

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Mention d'un processus de sélection sans taux de sélection publié ni détails complets
Plateforme ancienne (2014) et reconnue avec >850 projets financés

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante rentable, >10 ans d'existence (depuis 2014), capitalisation €200K documentée, partenariats institutionnels actifs
Aucun signal de détresse PLATEFORME identifié malgré préoccupations sur le portefeuille

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

Délai de réflexion 4 jours obligatoire (agrément AMF agréé) + plan de continuité légalement requis (1/3)
Comptes ségrégués probable mais non explicitement documenté dans les données fournies (0/3)
Absence de marché secondaire mentionné (0/3)

Projet · 52.0/75

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligations simples taux fixe, droit français

B1.2: 2/3 — Emprunt direct opérateur PRELUDE SA, pas de société dédiée (SPV) dédié

B1.3: 1/2 — Obligation simple sans dette bancaire senior; rang non formellement inscrit

B2 · Opérateur & Track record 10.0/15

B2.1: 4/4 — Alain et Maryvonne Morelli nommés, fonctions précisées, identifiables publiquement

B2.2: 4/5 — 8 opérations livrées entre 2009–2023 (volumes 0.8–4.9M€, marges 12–20%), dernière livrée 2023 (Le Vivaldi 27 lots)

B2.3: 0/3 — Première opération sur Les Entreprêteurs, aucun historique plateforme documenté

B2.4: 2/3 — Aucune procédure, bilans sains (fonds propres 175K€, endettement 50K€), mais capitalisation faible post-transition 2024

B3 · Garanties & Sûretés 11.0/15

B3.1: 7/9 — GAPD PRELUDE SA + nantissement titres enregistré + caution personnelle notariée Gevaudan 120%

B3.2: 3/4 — PRELUDE SA: fonds propres >5M€ selon valorisation IPO, endettement élevé (gearing ~1.5–2.0)

B3.3: 1/2 — Pas de banque nommée; garantie financière d'achèvement souscrite confirmée (assurance DO/garantie financière d'achèvement = engagement chantier)

B4 · Structure financière 9.0/15

B4.1: 5/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 16%, Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) très faible, bien en-dessous du seuil

B4.2: 0/4 — fonds propres engagés 174K€ soit ~3% du coût revient, en-dessous du seuil 5%

B4.3: 2/4 — Pas de stress test documenté mais Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) <20% compense structurellement

B4.4: 1/2 — Marge nette 9.71% (retraitée), marge brute non retraitée 4%, entre 8–12%

B5 · Pré-commercialisation 10.0/10✓ max

100% commercialisé via deux contrats VEFA signés avec bailleurs sociaux Mesolia et TGH (actes du 16/04/2026 et 13/04/2026), financements accordés
Rang 1: actes authentiques signés — risque commercial nul

B6 · Permis & Maturité 3.0/5

permis de construire obtenu le 06/06/2025 et purgé de tous recours en octobre 2025
Foncier sous compromis non encore acté (achat foncier prévu mai 2026)
Score 3/5: permis de construire purgé mais foncier non encore acté à date de la levée

B7 · Marché & Localisation 1.0/3faible

Valence-d'Agen ~5 300 habitants, marché secondaire en Tarn-et-Garonne (82)
Logements sociaux VEFA: risque marché quasi nul (bailleurs agréés)
Marché local peu liquide mais pertinence commerciale faible grâce à VEFA sociale

⚠ Alertes détectées · −8 pts déduits

Terrain pas encore acheté −3 pts

Foncier non encore acté sur RE-MDB — NOTE: RF6 strictement réservé RE-MDB; non déclenché ici (RE-PROM). Pénalisé via B6 uniquement.

Aucune garantie réelle sur ce projet −5 pts

B3.1=7/9 > 0 donc RF8 non déclenché — garanties réelles documentées (GAPD + nantissement + caution notariée).

Points forts

✓Commercialisation 100% en VEFA auprès de deux bailleurs sociaux reconnus, financements accordés.

✓LTV/LTC de 16%, très faible, limitant fortement l'exposition des investisseurs.

✓Permis de construire obtenu et purgé de tous recours depuis octobre 2025.

✓Triple garantie: GAPD PRELUDE SA + nantissement titres + caution personnelle notariée Gevaudan.

✓GFA et assurance dommages-ouvrage confirmées pour la phase chantier.

Risques identifiés

!Foncier toujours sous compromis à date de la levée de fonds, acquisition notariale prévue mai 2026.

!Apport fonds propres opérateur limité à 3% du coût de revient, engagement financier très faible.

!Endettement élevé du groupe PRELUDE SA (>80% du bilan), trésorerie fragilisée par opération précédente.

!Absence de financement bancaire sur opération; dépendance totale aux appels de fonds VEFA et crowd.

!Taux 11%/an au-dessus de la norme RE-PROM; marge brute non retraitée à 4%, faible coussin de sécurité.

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.