Kiskalis - Promotion immobilière - Tranche 3

Les Entreprêteurs Promotion immobilière Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Kiskalis - Promotion immobilière - Tranche 3

Acceptable

score / 100

Rendement

10.0%/an

Durée

36 mois

Ticket min.

100 €

Montant levé

1.5 M€

Investir →

À propos

Construction de 250 logements sociaux en VEFA à Mamoudzou (Mayotte) par Eden Promotion, opérateur spécialisé en promotion durable actif depuis 2008. Vente en bloc à 100% à Al'Ma (filiale Action Logement) via contrat de réservation signé devant notaire en octobre 2025. Tranche 3 de financement sur un total de 3,9M€, obligations simples à 10% sur 36 mois.

Plateforme · 18.5/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF fonds propres-2023-28 en cours de validité depuis novembre 2023
Statut vérifié via données live

A2 · Track Record 3.5/6

Score ajusté grâce aux données live: taux défaut 0.79% (6/6×0.5=3.0), retard >90j 7.47% (4.5/6×0.3=0.45), données rendement réel vs annoncé non communiquées (0/6×0.2=0)
126 mentions CrowdRevolt documentent des plaintes investisseurs sur retards et exécution garanties

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Mention d'un processus de sélection sans taux de sélection publié ni détails complets
Plateforme ancienne (2014) et reconnue avec >850 projets financés

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante rentable, >10 ans d'existence (depuis 2014), capitalisation €200K documentée, partenariats institutionnels actifs
Aucun signal de détresse PLATEFORME identifié malgré préoccupations sur le portefeuille

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

Délai de réflexion 4 jours obligatoire (agrément AMF agréé) + plan de continuité légalement requis (1/3)
Comptes ségrégués probable mais non explicitement documenté dans les données fournies (0/3)
Absence de marché secondaire mentionné (0/3)

Projet · 46.0/75

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligations simples taux fixe, droit français clair

B1.2: 2/3 — Emprunt direct Eden Promotion SASU, pas de société dédiée (SPV) dédié

B1.3: 1/2 — Rang prioritaire revendiqué, nantissements documentés mais non inscrits 1er rang hypothécaire

B2 · Opérateur & Track record 8.0/15

B2.1: 4/4 — Edgard Valéro et Tristan Rivet nommés avec fonctions précises, groupe structuré

B2.2: 2/5 — Eden Promotion active depuis 2008, opérations à Mayotte documentées, track record partiel visible

B2.3: 1/3 — Tranches T1 et T2 en cours, pas encore remboursées

B2.4: 1/3 — Gearing 1,5 en 2022, résultat net négatif -517K€, trésorerie faible signalée

B3 · Garanties & Sûretés 10.0/15

B3.1: 7/9 — GAPD notariée R2D2 à 120% + nantissements titres/compte/CCA/AMO; pas d'hypothèque 1er rang

B3.2: 2/4 — GROUPE EDEN garant en second rang, bilan tendu; REVERSO fonds propres 5,08Md€ mais dépendance revenus financiers

B3.3: 1/2 — Banque mentionnée mais non identifiée dans le dossier

B4 · Structure financière 8.0/15

B4.1: 5/5 — Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) crowd 5,7% sur coût total, très faible

B4.2: 0/4 — Fonds propres opérateur 0€ déclarés (1 102K€ en CCA, soit ~1,6%, <5%)

B4.3: 2/4 — Seuil rentabilité documenté, faible marge manœuvre; Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) très bas compense

B4.4: 1/2 — Marge opérationnelle 6,71%, sous le seuil de 8% pour 2 pts

B5 · Pré-commercialisation 8.0/10bon

Contrat de réservation signé devant notaire en octobre 2025 à 100% auprès d'Al'Ma (Action Logement)
Rang 3 (réservation VEFA notariée)
Quasi-totalité sécurisée mais compromis non encore signé à date du dossier

B6 · Permis & Maturité 3.0/5

Permis de construire obtenu (planning: fin juin 2025), achat foncier prévu fin décembre 2025 (pas encore acté au moment de la levée T3). permis de construire non encore purgé, foncier sous promesse

B7 · Marché & Localisation 1.0/3faible

Score ajusté grâce aux données live: marché déclinant (market_trend=declining)
Mayotte = marché très spécifique, logement social institutionnel protège du risque commercial mais contexte sectoriel dégradé et risques opérationnels Mayotte (cyclones, surcoûts) documentés

⚠ Alertes détectées · −3 pts déduits

Terrain pas encore acheté −3 pts

Foncier non encore acté à date de la levée T3 — achat prévu fin décembre 2025, sous promesse — RE-MDB ONLY: NON applicable ici car RE-PROM; pénalité non déclenchée, risque capturé en B6.

Points forts

✓Commercialisation 100% sécurisée par contrat de réservation notarié avec acheteur institutionnel Al'Ma.

✓LTC crowd très faible (5,7%) sur financement total de 68M€.

✓GAPD notariée à 120% complétée par nantissements multiples sur actifs KALISTRA.

✓Opérateur Eden Promotion actif depuis 2008, présence documentée à Mayotte.

✓Taux 10% dans la norme haute RE-PROM justifié par localisation et note interne C.

Risques identifiés

!Foncier non encore acté au moment de la levée T3 (achat prévu fin décembre 2025).

!Marge opérationnelle très faible (6,71%) avec sensibilité forte aux surcoûts chantier à Mayotte.

!Eden Promotion: trésorerie faible, résultat net négatif en 2022, gearing 1,5 documenté.

!Précédents retards de 3 à 6 mois sur projet Mayotte liés à cyclone; risques climatiques réels.

!Marché résidentiel national en fort recul (ventes -20%+ T3 2025); Mayotte isolé mais contexte sectoriel dégradé.

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.