À propos
Refinancement de fonds propres injectés par ADS INVEST (SAS de marchand de biens, Côte d'Azur) dans la SCI LIDASTAR. Les fonds levés (241 000 €) seront affectés aux besoins d'exploitation d'ADS INVEST, dont une opération MDB à Nice (acquisition-rénovation-revente d'un appartement). Remboursement in fine à 18 mois, adossé aux produits de cession de biens détenus par le groupe ISCHER.
Plateforme · 18.5/25
A1 · Statut réglementaire
8.0/8✓ max
- Agrément agrément AMF AMF fonds propres-2023-28 en cours de validité depuis novembre 2023
- Statut vérifié via données live
A2 · Track Record
3.5/6
- Score ajusté grâce aux données live: taux défaut 0.79% (6/6×0.5=3.0), retard >90j 7.47% (4.5/6×0.3=0.45), données rendement réel vs annoncé non communiquées (0/6×0.2=0)
- 126 mentions CrowdRevolt documentent des plaintes investisseurs sur retards et exécution garanties
A3 · Rigueur de sélection
2.0/4
- Mention d'un processus de sélection sans taux de sélection publié ni détails complets
- Plateforme ancienne (2014) et reconnue avec >850 projets financés
A4 · Santé financière
3.0/4bon
- Plateforme indépendante rentable, >10 ans d'existence (depuis 2014), capitalisation €200K documentée, partenariats institutionnels actifs
- Aucun signal de détresse PLATEFORME identifié malgré préoccupations sur le portefeuille
A5 · Protection investisseurs
2.0/3
- Délai de réflexion 4 jours obligatoire (agrément AMF agréé) + plan de continuité légalement requis (1/3)
- Comptes ségrégués probable mais non explicitement documenté dans les données fournies (0/3)
- Absence de marché secondaire mentionné (0/3)
Projet · 46.0/75
B1 · Instrument & Structure
8.0/10bon
B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe, droit français clair
B1.2: 2/3 — Emprunt direct ADS INVEST, pas de société dédiée (SPV), bien documenté droit français
B1.3: 1/2 — Rang non inscrit formellement, pas de dette senior connue sur ADS INVEST
B2 · Opérateur & Track record
10.0/15
B2.1: 4/4 — Alain et Maryvonne Morelli nommés, fonctions précisées, identifiables publiquement
B2.2: 4/5 — 8 opérations livrées entre 2009–2023 (volumes 0.8–4.9M€, marges 12–20%), dernière livrée 2023 (Le Vivaldi 27 lots)
B2.3: 0/3 — Première opération sur Les Entreprêteurs, aucun historique plateforme documenté
B2.4: 2/3 — Aucune procédure, bilans sains (fonds propres 175K€, endettement 50K€), mais capitalisation faible post-transition 2024
B3 · Garanties & Sûretés
9.0/15
B3.1: 6/9 — Nantissement parts SCI LIDASTAR + GPD SSP 120% + ordre irrévocable 50k€ + caution solidaire SSP dirigeant. Pas d'hypothèque inscrite; meilleure garantie = ordre irrévocable sur compromis signé
B3.2: 2/4 — SCI LIDASTAR: patrimoine ~1.275M€ brut, CRD ~561k€, fonds propres estimés faibles
B3.3: 1/2 — Accompagnement bancaire mentionné pour opération Nice, banque non nommée
B4 · Structure financière
8.0/15
B4.1: 4/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) indicatif: 241k/750k bureaux = 32% (très bas)
B4.2: 0/4 — Apport fonds propres ADS INVEST = 0€ déclaré explicitement
B4.3: 2/4 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) très bas (<30%) compense l'absence de stress test documenté
B4.4: 0/2 — Marge opération Nice 7% HT, inférieure au seuil marchand de biens de 10%
B5 · Pré-commercialisation
5.0/10
- Bureaux SCI LIDASTAR non encore sous promesse de vente (revente prévue mais non formalisée)
- Appartement Nice: compromis de vente non encore signé selon analyste
- Un bien personnel sous compromis (50k€ ordre irrévocable)
- Marché Nice liquide mais bureaux sous pression nationale
B6 · Permis & Maturité
4.0/5bon
- marchand de biens: actifs (bureaux Cannes, appartement Nice) détenus en propriété (foncier acté)
- Opération Nice: acquisition non encore réalisée à la date du dossier (travaux non démarrés)
- Bureaux Cannes déjà détenus en location
- Score 4/5: foncier acté pour actifs existants, travaux non démarrés sur opération principale
B7 · Marché & Localisation
2.0/3
- Score ajusté grâce aux données live: Nice résidentiel solide (+3.3%/an, 5896€/m² médiane), marché de bureaux en crise nationale (-22% investissements, +9% stocks)
- Actif principal (bureaux Cannes) exposé à pression sectorielle
- Résidentiel Nice = 2/3 justifié malgré pression bureaux
⚠ Alertes détectées · −5 pts déduits
Aucune garantie réelle sur ce projet
−5 pts
Garanties présentes (nantissement + GPD + ordre irrévocable + caution solidaire) — RF8 non déclenché car B3.1 > 0
Alerte
−0 pts
RF2 non déclenché — projet <€2M (241k€)
Points forts
David ISCHER: 3 opérations intégralement remboursées sur Les Entreprêteurs sans incident.
LTV implicite très bas (~32%) sur bureaux Cannes estimés 750k€.
Accompagnement bancaire confirmé sur opération Nice.
Patrimoine SCI LIDASTAR diversifié (bureaux + résidentiel) offrant plusieurs sources de remboursement.
Ordre irrévocable de 50k€ sur bien sous compromis signé, remboursement partiel sécurisé.
Risques identifiés
Refinancement de fonds propres sans actif spécifique nanti: remboursement dépend de futures cessions.
Apport fonds propres ADS INVEST = 0€ déclaré; risque moral alignement opérateur.
Marge opération Nice à 7% HT, en dessous des seuils habituels RE-MDB (10%).
Bureaux Cannes exposés à la crise nationale du marché de bureaux (-22% investissements, +9% vacance).
Garanties à première demande sous seing privé (non notariées): exécution moins robuste qu'hypothèque inscrite.
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⚠ Avertissement sur les risques
Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.