ClubFunding Marchand de biens Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

FIEF — Bischheim (67)

Fragile

score / 100

Rendement

11%/an

Durée

18 mois

Ticket min.

—

Montant levé

600 k€

Investir →

À propos

Opération de marchand de biens à Bischheim (67) portant sur l'acquisition d'un immeuble au 11 route de Brumath, sa division en 11 lots et rénovation complète pour revente clé en main à des investisseurs. Montant levé : 600 000 €. Opérateur : FIEF / MKL Groupe (Julien Merckel). Compromis signé le 7 mai 2026, acte authentique prévu avant août 2026.

Plateforme · 16.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF en cours de validité → 8 pts

A2 · Track Record 1.0/6faible

Défaut 17.45% (>15%) → 0/6
Retard 31.05% (30–50%) → 1.5/6
Rendement réalisé 6.5–7.5% vs annoncé ~10% (écart ~2.5–3.5pp sous borne basse) → 1.5/6
A2 = (0×0.5)+(1.5×0.3)+(1.5×0.2) = 0.75 → arrondi 1/6

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Classée 5e palmarès 2024, process mentionné, mais taux de sélection non publié et préoccupations signalées sur la qualité de sélection

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante, active depuis 2014, >1 Md€ collectés, publication mensuelle des indicateurs, aucun signal de détresse plateforme identifié

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

agrément AMF agréé → délai réflexion 4j + plan continuité (1 pt obligatoire)
Comptes ségrégués standards agrément AMF (1 pt)
Marché secondaire non documenté (0 pt)

Projet · 26.0/75 (34.0 brut, red flags −8)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe, droit français

B1.2: 2/3 — société dédiée (SPV) SAS FIEF créé 18/05/2026, émetteur distinct, droit français clair

B1.3: 1/2 — Hypothèque 1er rang annoncée mais foncier non encore acté (compromis signé)

B2 · Opérateur & Track record 8.0/15

B2.1: 4/4 — Julien Merckel nommé, 31 ans, profil vérifiable

B2.2: 2/5 — 2 opérations livrées (2025-2026), track record partiel marchand de biens Strasbourg

B2.3: 1/3 — 1ère opération sur ClubFunding, réputation sur autre plateforme non vérifiée

B2.4: 1/3 — SAS FIEF créée mai 2026 (capital 1000€), MKL Groupe depuis 2020, bilan tendu

B3 · Garanties & Sûretés 10.0/15

B3.1: 9/9 — Hypothèque 1er rang inscrite sur l'actif + caution solidaire notariée du dirigeant (hypothèque prime)

B3.2: 1/4 — taux de couverture de la dette 1.74x mais SAS FIEF capital 1000€, fonds propres très faibles, garant personne physique non évalué patrimoniale

B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire identifié, projet <2M€ (pas RF2)

B4 · Structure financière 5.0/15faible

B4.1: 0/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) ≈96% (600K€ levés / 623K€ acquisition+travaux) → >75%, RF7 déclenché

B4.2: 0/4 — Apport propre quasi-nul (<5% du coût total)

B4.3: 2/4 — Point mort 3209€/m² vs prix conservateur 4500€/m², marge de sécurité réelle

B4.4: 2/2 — Marge nette ~24-25% documentée sur opérations réalisées

B5 · Pré-commercialisation 2.0/10faible

Foncier sous compromis, aucune réservation signée sur les 11 lots
Stratégie clé-en-main à destination d'investisseurs via 3 réseaux identifiés
Marché marchand de biens: aucun engagement formel → 2 pts (produit standard marché liquide)

B6 · Permis & Maturité 0.0/5faible

Foncier non encore acté (compromis signé le 7 mai 2026, acte authentique prévu août 2026)
Aucune autorisation administrative requise selon le dossier
RF6 déclenché (marchand de biens, foncier non acté)

B7 · Marché & Localisation 1.0/3faible

Bischheim (67800), marché stable mais secondaire
Prix marché 2471-2600€/m², prix sortie opérateur 5267€/m² (ratio élevé lié à division+rénovation+meublé)
Marché en stabilisation post-2022-2024, légère décroissance 2026

⚠ Alertes détectées · −8 pts déduits

Terrain pas encore acheté −3 pts

Foncier non acté sur RE-MDB — compromis signé le 07/05/2026, acte authentique prévu août 2026 — déduction −3 pts

Ratio prêt/valeur trop élevé −5 pts

LTV calculé à ~96% (600K€ crowd / ~623K€ coût acquisition+travaux) — ratio prêt/valeur très élevé, seuil 85% largement dépassé — déduction −5 pts

Points forts

✓Hypothèque de 1er rang et caution solidaire notariée du dirigeant cumulées.

✓Opérateur avec 2 opérations similaires livrées (marges 24-25%) à Strasbourg.

✓Point mort conservateur à 3209€/m², très inférieur au prix marché même dégradé.

✓Stratégie clé-en-main avec 3 réseaux de distribution structurés identifiés.

✓Séquestre de 9 mois de coupons et réserve travaux de 280K€ débloquée sur factures.

Risques identifiés

!Foncier non encore acté au lancement de la collecte (acte prévu août 2026).

!LTV ~96%: la quasi-totalité du financement repose sur la dette crowd, apport propre quasi-nul.

!Prix de sortie cible (5267€/m²) très supérieur aux prix marché Bischheim (2471-2600€/m²); repose entièrement sur la prime 'clé-en-main loué'.

!SAS FIEF Asset Management créée le 18/05/2026 (capital 1000€): solidité financière de l'émetteur quasi-nulle.

!Taux de 11%/an en limite haute pour RE-MDB; plateforme ClubFunding affiche 17.45% de défauts et 31% de retards.

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.