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Les Blancs Monts
FU
Fundimmo Promotion immobilière Financé
Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Les Blancs Monts

Solide
67
score / 100
Rendement
11.0%/an
Durée
16 mois
Ticket min.
1 k€
Montant levé
360 k€
Investir →
À propos

Opération d'aménagement foncier portant sur la création de 10 terrains à bâtir destinés à des locaux tertiaires à Cormontreuil (51), périphérie de Reims. Portée par la SAS RM IMMO AMENAGEMENT (groupe familial RM Participations, fondé 2004), le foncier est sous promesse (réitération prévue mai 2026), le PA est obtenu et purgé. Pré-commercialisation à 84% du CA TTC. Obligation zéro coupon in fine sur 16 mois à 11%.

Plateforme · 20.0/25
A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

agrément AMF AMF fonds propres-2023-18, agrément en cours de validité confirmé dans le document

A2 · Track Record 4.0/6
  • Fundimmo plateforme établie depuis ~2014, statistiques retard modérées estimées 5–15%, aucune perte définitive publiée documentée
  • Statistiques précises non fournies dans le dossier
A3 · Rigueur de sélection 3.0/4bon

Processus de sélection documenté (comité, analyse financière, KYC emprunteur) sans taux de sélection publié

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante, capital 9,2M€, agréée agrément AMF, aucun signal de détresse identifié, >5 ans d'existence

A5 · Protection investisseurs 2.0/3
  • Délai de réflexion 4 jours confirmé dans FICI
  • Prélèvement via prestataire tiers (escrow)
  • Pas de marché secondaire mentionné
Projet · 47.0/75
B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon
B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe, droit français
B1.2: 3/3 — société dédiée (SPV) dédié SAS RM IMMO AMENAGEMENT, émetteur distinct
B1.3: 0/2 — FICI confirme statut chirographaire; banque senior avec hypothèque inscrite
B2 · Opérateur & Track record 12.0/15bon
B2.1: 4/4 — Trois Michalski nommés avec fonctions précisées
B2.2: 4/5 — Groupe 30 ans exp., 2 aménagements + 5 promotion immobilière livrés
B2.3: 2/3 — 1 op Fundimmo remboursée, 3 en cours
B2.4: 2/3 — Pas de procédure, mais RM IMMO bilan tendu (fonds propres 171K en 2024)
B3 · Garanties & Sûretés 10.0/15
B3.1: 7/9 — GAPD de RM PARTICIPATIONS (société sœur) + cautions personnelles des 3 associés
B3.2: 1/4 — fonds propres 2,28M€ (1–5M), gearing 2,20 (>2,0)
B3.3: 2/2 — Banque Populaire ALCA nommée, offre ferme 4,1M€
B4 · Structure financière 8.0/15
B4.1: 5/5 — Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) 7,4% (360K/4,846K), très faible
B4.2: 0/4 — Apport opérateur 100K€, soit 2,1% du PR, inférieur à 5%
B4.3: 2/4 — Pas de stress test formel, mais Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) <10% compense structurellement
B4.4: 1/2 — Marge nette 10,8% du CA (entre 8–12%)
B5 · Pré-commercialisation 8.0/10bon
  • 84% du CA TTC pré-commercialisé (5 réservations + 3 promesses sur 10 lots)
  • Mix réservations/promesses, majorité réservations
  • Couverture 80–100% → 8/10
B6 · Permis & Maturité 0.0/5faible
  • PA obtenu et purgé (février 2026), positif
  • Foncier sous promesse, acquisition prévue mai 2026, non encore acté à date du dossier → 0/5 selon grille promotion immobilière
B7 · Marché & Localisation 1.0/3faible
  • Cormontreuil, périphérie de Reims, marché tertiaire secondaire, demande endogène modérée, valeurs faibles (120–209€/m²)
  • Marché secondaire stable sans données récentes robustes
Points forts
✓Pré-commercialisation solide à 84% du CA TTC avant levée de fonds
✓LTC très faible (7,4%) — exposition crowd limitée vs coût total
✓Financement bancaire ferme confirmé (Banque Populaire, 4,1M€)
✓Permis d'aménager obtenu et purgé en février 2026
✓Groupe RM Participations, 30 ans d'expérience, 1 op Fundimmo déjà remboursée
Risques identifiés
!Foncier non encore acté à date du dossier — réitération prévue mai 2026, risque de non-réalisation
!Statut chirographaire des obligations — rang inférieur à la banque senior en cas de défaillance
!Apport opérateur très faible (2,1% du PR) — alignement d'intérêts limité
!Garant GAPD (RM PARTICIPATIONS) avec gearing 2,20 et FP 2,3M€ — solidité financière limitée
!SPV créé en septembre 2025 sans historique comptable propre — opérateur sans fonds propres propres
Fiche projet
Score card — Les Blancs Monts
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