Fundimmo Promotion immobilière 🟢 En souscription

FRANCOIS 1er

Acceptable

score / 100

Rendement

12%/an

Durée

24 mois

Ticket min.

1 k€

Montant levé

2.3 M€

Investir →

À propos

Opération de promotion immobilière à Saint-Denis de La Réunion (974) : démolition et construction d'un immeuble R+10 comprenant 9 locaux commerciaux/tertiaires et 52 logements vendus au détail. Opérateur : FINANCIERE BOURBON DEVELOPPEMENT (groupe Bourbon Développement, >20 ans d'expérience locale). PC obtenu et purgé, foncier encore sous promesse à date du dossier, acquisition prévue en mars-avril 2026. Pré-commercialisation à 83% du CA TTC.

Plateforme · 20.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF en cours de validité, licence fonds propres-2023-18 confirmée — statut réglementaire maximal

A2 · Track Record 4.0/6

Défaut 0% → 6 pts base
Retard >6 mois à 16,77% → fourchette 15–30% → 3 pts base
Rendement réel vs annoncé: N/C → 0 pts
A2 = (6×0.5)+(3×0.3)+(0×0.2) = 3,9 → arrondi 4

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Processus de sélection mentionné (plateforme établie depuis 2016, 340M+ financés) mais taux de sélection non publié et critères non détaillés

A4 · Santé financière 4.0/4✓ max

Filiale de Foncière Atland (>4 Mds€ AUM), groupe institutionnel capitalisé, existence >5 ans, aucun signal de détresse au niveau plateforme
Taux de retard = A2

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

agrément AMF → délai réflexion 4j + plan continuité obligatoires (1 pt)
Comptes ségrégués probables via prestataire de paiement réglementé (1 pt)
Marché secondaire non documenté (0 pt)

Projet · 42.0/75 (47.0 brut, red flags −5)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe droit français clair

B1.2: 2/3 — Émission directe par FINANCIERE BOURBON DEVELOPPEMENT, droit local UE

B1.3: 1/2 — Hypothèque 1er rang revendiquée, foncier sous promesse non encore acté

B2 · Opérateur & Track record 10.0/15

B2.1: 4/4 — Justin SAMOURGOMPOULLE nommé, né 27/08/1957, fondateur identifiable

B2.2: 4/5 — 13 opérations livrées, 876 logements, >20 ans d'expérience à La Réunion

B2.3: 1/3 — Opérations en cours sur Fundimmo avec 2 prorogations signalées

B2.4: 1/3 — Ratio dettes/fonds propres de −326, bilan très tendu sur FINANCIERE BOURBON DEVELOPPEMENT

B3 · Garanties & Sûretés 10.0/15

B3.1: 7/9 — Hypothèque 1er rang en cours (foncier non encore acté, inscription à venir) + cession de créance

B3.2: 2/4 — Holding capital 1,2M€, situation financière détaillée absente; patrimoine dirigeant >1,5M€

B3.3: 0/2 — Aucun crédit bancaire (0% financement bancaire)

B4 · Structure financière 9.0/15

B4.1: 5/5 — Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) crowd = 2,3M€/19,2M€ = ~12%, très faible

B4.2: 0/4 — fonds propres opérateur 300K€ = 1,6% du PR, très insuffisant

B4.3: 2/4 — Pas de stress test formel mais Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) très bas (<15%) compense structurellement

B4.4: 1/2 — Marge nette 8,4% du CA TTC, dans la fourchette basse acceptable

B5 · Pré-commercialisation 6.0/10

Pré-commercialisation à 83% du CA TTC par réservations VEFA (contrats de réservation)
29 logements réservés + 9 locaux tertiaires réservés
Point mort non documenté précisément mais coverage élevé
Réservations VEFA = rang 3 (révocables)

B6 · Permis & Maturité 3.0/5

permis de construire obtenu (déc
2022) et purgé (nov
2023 recours, juil
2025 non-retrait)
DOC adressée janv
Foncier toujours sous promesse (acquisition mars 2026 annoncée)
Foncier non acté = score limité à 3/5

B7 · Marché & Localisation 1.0/3faible

Saint-Denis (974), marché stable mais secondaire
Taux vacance logements 11%
Déclin national immobilier neuf -20%+ en 2025
Prix sortie projet (~5 852 €TTC/m² SHAB) cohérents avec comparables locaux mais marché incertain

⚠ Alertes détectées · −8 pts déduits

Terrain pas encore acheté −3 pts

Foncier non encore acté sur opération RE-PROM — acquisition promesse signée, acte prévu mars 2026 (−3 pts) — NOTE: RF6 stricto sensu réservé RE-MDB; pénalisé via B6 score 3/5 uniquement, RF6 non déclenché

Pas de financement bancaire −5 pts

Aucun partenaire bancaire sur projet de 2,3M€ (>2M€) — financement bancaire 0% documenté (−5 pts)

Points forts

✓Opérateur expérimenté : 13 opérations livrées, 876 logements, 20+ ans à La Réunion.

✓LTC crowd très faible (~12%), exposition financière crowdfunding limitée sur l'opération.

✓PC obtenu et purgé, DOC déposée — avancement administratif solide.

✓Pré-commercialisation à 83% du CA TTC, locaux tertiaires 100% réservés.

✓GFA offre ferme par assureurs notés A− et A+ (Accelerant + Great American).

Risques identifiés

!Foncier sous promesse uniquement, acquisition effective prévue mars 2026, risque de non-réitération.

!Absence totale de financement bancaire sur un projet de 19,2M€, dépendance aux flux VEFA.

!Bilan FINANCIERE BOURBON DEVELOPPEMENT très tendu : ratio dettes/FP de −326, DSCR 0,02.

!Deux opérations en cours sur Fundimmo faisant l'objet de prorogations — signal de retards récurrents.

!Score ajusté grâce aux données live : marché neuf national en déclin −20%+ YoY ; B7 limité à 1/3.

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.