Serenity — AJ Promotion Immobilière — 12%/an · 24 mois

Plateforme · 17.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

agrément AMF AMF fonds propres-2023-31 obtenu le 9 novembre 2023, en vigueur
Statut CIF et COA registre ORIAS 16003112
Membre France FinTech et CNCEF

A2 · Track Record 3.0/6

Score ajusté grâce aux données live: Défaut rate 0.0% → 6/6×0.5=3.0
Retard rate 33.98% → 0/6×0.3=0.0
Rendement réel 10.16% conforme fourchette annoncée → 6/6×0.2=1.2
Weighted: (3.0+0.0+1.2)=4.2, mais pénalité −2 pts pour forte dégradation: 110/112 projets en retard, 80 en procédure collective, TRI chute

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Processus de sélection via comité interne mentionné
Taux de sélection non publié
Analyse financière présente dans les dossiers

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Score ajusté grâce aux données live: Filiale Tikehau Capital (50Mds€ AUM), groupe institutionnel solide
MAIS perte nette SAS Homunity −2.24M€ (2024) vs −12.5K€ (2023), collecte −66.46% (2022-2025)
Risque PLATEFORME modéré mais pas de détresse imminente

A5 · Protection investisseurs 1.0/3faible

Délai réflexion 4 jours + PCA Capsens documenté → 1 pt (obligatoire agrément AMF)
Comptes ségrégués non mentionnés → 0 pt
Marché secondaire non documenté → 0 pt

Projet · 50.0/75 (55.0 brut, red flags −5)

B1 · Instrument & Structure 9.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe 12%, droit français clair

B1.2: 3/3 — société dédiée (SPV) SERENITY dédié, émetteur distinct opérateur, droit FR

B1.3: 1/2 — IPPD 1er rang en cours d'inscription (45j post-émission), pas encore inscrite à date

B2 · Opérateur & Track record 12.0/15bon

B2.1: 4/4 — Juneyt Arikan nommé, dirigeant identifiable, LinkedIn

B2.2: 4/5 — Groupe AJ depuis 2016, 26,3M€ CA, multiples projets Hérault-PO livrés

B2.3: 3/3 — 2 opérations Homunity remboursées sans incident

B2.4: 1/3 — AJ Promotion IF 7,9M€ CP, gearing modéré; SERENITY créée 2023, capital 100K€, entité récente peu capitalisée

B3 · Garanties & Sûretés 12.0/15bon

B3.1: 7/9 — IPPD 1er rang en cours d'inscription (acte signé, formalité 45j) + nantissement 1er rang compte bancaire + caution solidaire

B3.2: 3/4 — AJ Promotion: CP 7,9M€, gearing (11,2-7,9)/7,9=0,42, situation saine

B3.3: 2/2 — Pas de banque; mais <2M€ seuil RF2 non applicable; 0 pt car absence banque confirmée

B4 · Structure financière 10.0/15

B4.1: 3/5 — Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) crowd=4,7M/30,4M=15,5%; mais Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) total dette/coût: sans banque, ratio favorable. Coût total 30,4M, crowd 15,5% → 5/5

B4.2: 0/4 — fonds propres opérateur 1,208M€/30,4M=4% < 5%, quasi-totalité par ventes et crowd

B4.3: 3/4 — Stress −14% prix: cash-flow 7,2% positif documenté; −30% non testé

B4.4: 1/2 — Marge nette 5,6% du CA TTC < 8%

B5 · Pré-commercialisation 6.0/10

Commercialisation 54% volume (50/93 lots), majoritairement réservations VEFA
Rythme >4 lots/mois depuis janvier 2025
Point-mort non atteint, 43 lots en stock, mix réservations/compromis non précisé

B6 · Permis & Maturité 4.0/5bon

permis de construire obtenu et purgé (confirmé dossier)
Foncier sous promesses de vente (non encore acté)
Chantier prévu juillet 2026
Score 4/5: permis de construire purgé mais foncier non acté à date collecte

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Score ajusté grâce aux données live: Cap d'Agde, marché côtier Hérault établi, demande soutenue résidences tourisme
Prix sortie ~7 000€/m² vs marché local 3 500-4 300€/m² apparts anciens — écart notable mais neuf/parahôtelier premium
Marché stable selon données live, transactions +12% national

Points forts

✓IPPD 1er rang + nantissement compte bancaire + caution solidaire: triple garantie documentée.

✓AJ Groupe solide: 26,3M€ CA, 2,9M€ résultat net, 4,8M€ trésorerie à fin 2025.

✓2 opérations Homunity remboursées sans incident par l'opérateur.

✓PC obtenu et purgé: risque administratif éliminé.

✓Rythme commercialisation élevé: >4 lots/mois depuis janvier 2025.

Risques identifiés

!Foncier non encore acté: acquisition sous promesse de vente à date de collecte.

!Absence de financement bancaire sur 4,7M€: aucune validation externe indépendante.

!Apport fonds propres opérateur très faible: 4% du coût total, dépendance aux ventes.

!43 lots restant à commercialiser; prix sortie ~7 000€/m² très au-dessus des prix locaux anciens.

!Taux de retard plateforme Homunity élevé (34%): risque systémique de gestion des incidents.