ClubFunding est la plus grosse plateforme de crowdfunding immobilier en France : plus de 1 400 projets financés depuis 2015, pour un volume cumulé d'environ 1,6 milliard d'euros. C'est aussi, en 2026, l'une des plateformes les plus discutées par les investisseurs : près d'un projet sur trois est en retard de plus de six mois. Faut-il fuir, ou faut-il relativiser ? Les deux réponses courtes circulent partout, et les deux sont fausses.
Voici notre analyse indépendante, à jour juin 2026, fondée sur les indicateurs publics, les données de notre propre moteur de scoring et les projets ClubFunding que nous avons analysés. CrowdPickr ne perçoit aucune rémunération de ClubFunding : pas de lien d'affiliation, pas de code promo.
ClubFunding a été fondée en 2015 par David Peronnin et David El Nouchi. La plateforme s'est spécialisée dans le financement obligataire d'opérations immobilières : promotion, marchand de biens, et plus récemment quelques opérations à l'étranger (Espagne notamment). En une décennie, elle est devenue le leader français du secteur en volume.
Le groupe a changé de dimension en 2023 avec une levée de 125 millions d'euros auprès de Florac Investissements, Peninsula Capital, EMZ Partners et Bpifrance. C'est un signal de solidité pour la structure elle-même : ClubFunding la plateforme n'est pas en difficulté financière, ce sont les emprunteurs qu'elle a financés qui le sont, et la nuance est essentielle pour comprendre la suite.
Côté régulation, ClubFunding dispose de l'agrément PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif) délivré sous le règlement européen 2020/1503, le statut le plus exigeant de la grille. Sur ce critère, notre scoring lui attribue la note maximale : 8/8.
C'est le sujet qui fâche, alors regardons les chiffres précisément. Au 31 mai 2026, selon le baromètre indépendant d'argent-et-salaire.com, ClubFunding affiche un taux de retard de plus de six mois de 31,36 %. Concrètement : sur 1 434 projets financés, 338 ont dépassé leur échéance contractuelle de plus de six mois. Avant 2023, ce taux restait sous les 5 %. La crise de la promotion immobilière (coûts de construction, taux d'intérêt, marché bloqué) a frappé toute la génération de projets 2021-2022, et ClubFunding, en tant que leader en volume, en porte mécaniquement une grande part.
Deux éléments nuancent ce tableau. D'abord, les pertes définitives restent quasi nulles : entre 0 et 0,1 % du capital selon les définitions retenues. Un retard n'est pas une perte : la grande majorité des projets en retard finissent par rembourser, avec des intérêts supplémentaires courus pendant la prolongation. Ensuite, le taux semble se stabiliser : 32,2 % fin mars 2026, 31,4 % fin mai. C'est trop tôt pour parler d'amélioration durable, mais la dégradation continue observée en 2024-2025 paraît enrayée.
Ce que cela signifie pour vous est simple : sur ClubFunding, le risque dominant aujourd'hui n'est pas la perte sèche, c'est l'immobilisation. Si vous investissez sur un projet à 12 mois, vous devez être capable d'attendre 24 ou 30 mois sans que cela mette en péril vos finances. C'est exactement ce que mesure le critère A2 de notre grille, et c'est lui qui coûte le plus de points à la plateforme : 3,5/6.
Un taux de retard de 31 % paraît énorme dans l'absolu. Replacé dans le contexte du marché, le tableau change :
| Plateforme | Taux de retard >6 mois | Pertes définitives | Données au |
|---|---|---|---|
| ClubFunding | 31,36 % | ≈ 0 % | 31 mai 2026 |
| Homunity | 35,10 % | ≈ 0 % | 30 avril 2026 |
| Anaxago | 28,47 % | non communiqué | 31 mai 2026 |
| La Première Brique | 8,67 % | ≈ 0 % | 31 mai 2026 |
Source : baromètre indépendant argent-et-salaire.com, consulté le 12 juin 2026. Les pertes définitives désignent le capital effectivement perdu, pas les retards.
ClubFunding est donc dans la moyenne des grosses plateformes de promotion immobilière, derrière La Première Brique (positionnée sur des projets plus courts et plus petits, ce qui limite la comparaison directe). Pour une analyse complète du marché, consultez notre baromètre des taux de retard par plateforme.
La note Trustpilot de ClubFunding reste élevée (4,4/5 en mai 2026), mais les avis récents sont nettement plus critiques que la moyenne historique, et les forums d'investisseurs sont devenus sévères. Trois reproches reviennent systématiquement :
La communication sur les projets en difficulté. Des investisseurs jugent les points d'étape trop rares, trop optimistes, ou formulés de manière à minimiser les problèmes. C'est le reproche le plus fréquent et, de notre point de vue, le plus fondé : la transparence en période de crise est précisément ce qui distingue les meilleures plateformes.
La gestion des garanties sur certains dossiers. Des cas de prises de garantie contestées ou jugées insuffisantes ont été rapportés publiquement par des investisseurs sur quelques projets. Nous ne pouvons pas vérifier chaque dossier individuellement, mais la récurrence du sujet justifie de lire attentivement la documentation de chaque projet avant d'investir, en particulier la nature exacte des sûretés (hypothèque de premier rang, caution, nantissement) et leur rang.
Des pénalités de retard jugées peu dissuasives. Certains investisseurs estiment que les conditions appliquées aux opérateurs en retard ne les incitent pas suffisamment à rembourser vite.
Face à la crise, la plateforme a mis en place des dispositifs d'accompagnement et de restructuration pour les opérateurs en difficulté. L'efficacité réelle de ces mesures se jugera sur les chiffres des prochains trimestres.
ClubFunding propose essentiellement des obligations finançant des opérations de promotion et de marchand de biens. En juin 2026, les projets en préparation sur la plateforme affichent des taux cibles de 11 à 12 % par an sur des durées de 6 à 24 mois, dans la fourchette haute du marché. Les montants levés vont de quelques centaines de milliers d'euros à plusieurs millions, avec une présence croissante de dossiers espagnols.
Rappel utile : un taux facial élevé n'est jamais gratuit. Il rémunère un risque, et la sélection projet par projet compte davantage que la moyenne de la plateforme. C'est tout l'objet de notre méthodologie de scoring en 12 critères.
Notre moteur analyse les projets ClubFunding dès leur annonce, à partir des documents officiels (dossier de présentation, contrat d'émission, FICI). Voici les derniers scores :
| Projet | Score CrowdPickr | Statut |
|---|---|---|
| San Angel (hôtel, Asturies) | 68/100 | Ouvert |
| Parc commercial La Française, Coquelles (62) | 62/100 | Ouvert |
| Voltaire Saint-Ouen (93) | 52/100 | Ouvert |
| MVMB Vidauban (83) | 56,5/100 | Financé |
L'écart entre ces scores illustre notre point central : sur une même plateforme, la qualité varie fortement d'un dossier à l'autre. Voir tous les projets ClubFunding analysés par CrowdPickr.
ClubFunding peut convenir aux investisseurs qui comprennent le couple rendement-risque de la promotion immobilière, qui sélectionnent leurs projets dossier par dossier, et dont l'horizon de liquidité est flexible. Elle ne convient pas à ceux qui ont besoin de récupérer leur capital à date fixe, ni à ceux qui comptent investir sur la réputation de leader sans lire la documentation.
ClubFunding n'est pas une plateforme à fuir : agrément PSFP impeccable, structure financièrement solide, pertes définitives quasi nulles malgré la pire crise que le secteur ait connue. Mais investir sur le leader en 2026 exige de la lucidité : un projet sur trois est en retard, la communication en période difficile est critiquée, et la liquidité de votre capital n'est pas garantie aux échéances annoncées. Notre recommandation : sélectionner projet par projet, vérifier les garanties réelles dans la documentation, limiter la part de ClubFunding dans votre allocation, et n'investir que de l'argent dont vous n'aurez pas besoin avant deux à trois ans.