La Première Brique Marchand de biens Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

L'Alambic (16)

Fragile

score / 100

Rendement

11.5%/an

Durée

22 mois

Ticket min.

1 €

Montant levé

533 k€

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À propos

Refinancement d'un immeuble mixte de 13 lots (3 locaux commerciaux + 10 appartements) situé Place Édouard Martell à Cognac (16), détenu par IMMO VALORIS (Guillaume Eymeric). L'immeuble est acquis depuis septembre 2023, le PC est purgé, les travaux démarrent. La société mère Eric Mey Développement est en redressement judiciaire depuis avril 2025. Remboursement prévu par vente unitaire des lots, in fine sur 22 mois max.

Plateforme · 18.5/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF fonds propres-2023-15 vérifié et en vigueur

A2 · Track Record 4.5/6bon

Score ajusté grâce aux données live: Taux défaut 0.0% (6 pts), taux retard >6 mois 10.1% (4.5 pts), rendement non communiqué
Formule pondérée: (6×0.5 + 4.5×0.3 + 3×0.2) = 4.95
Arrondi 4.5/6

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Audits documentés avant mise en ligne mais taux de sélection et processus détaillé non publiés

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Score ajusté grâce aux données live: Plateforme rentable (851K€ profit 2022), croissance saine (367M€ collectés, 171K investisseurs), >29 employés, bureaux Lyon
Agréée agrément AMF 2023, donc <3 ans agrément mais structure solide

A5 · Protection investisseurs 1.0/3faible

Agrément agrément AMF garantit délai 4 jours + plan continuité (1 pt obligatoire)
Pas de mention comptes ségrégués ni marché secondaire dans dossier

Projet · 21.0/75 (36.0 brut, red flags −15)

B1 · Instrument & Structure 7.0/10

B1.1: 5/5 — Prêt participatif rémunéré, droit français clair

B1.2: 2/3 — Emprunt direct IMMO VALORIS, droit français, bien documenté

B1.3: 0/2 — Hypothèque 1er rang documentée mais dette senior non exclue; rang subordonné potentiel non clarifié

B2 · Opérateur & Track record 6.0/15faible

B2.1: 2/4 — Guillaume EYMERIC nommé gérant, peu d'info publique accessible

B2.2: 2/5 — Groupe Eric Mey (~300 collaborateurs) mais RJ en cours, track record partiel

B2.3: 1/3 — 1ère opération sur cette plateforme

B2.4: 0/3 — RJ actif EMD depuis avril 2025, période observation prolongée fin 2026

B3 · Garanties & Sûretés 9.0/15

B3.1: 7/9 — Hypothèque 1er rang en cours d'inscription (couverture 113% déclarée)

B3.2: 1/4 — Caution E.M.T.I. (capital 150K€ seulement, groupe en difficulté, bilan non communiqué)

B3.3: 1/2 — Aucun crédit bancaire; financement 100% crowd sur 533K€ (<2M€, pas RF2)

B4 · Structure financière 7.0/15faible

B4.1: 4/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 553K/1 036K revenu estimé ≈ 53% (Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif)/valeur sortie), fourchette 40–55%

B4.2: 0/4 — Financement 100% crowd, aucun apport fonds propres opérateur documenté sur ce projet

B4.3: 2/4 — Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) bas compense absence stress test formel

B4.4: 1/2 — Marge 16% validée mais marché en déclin et commercialisation à 5%

B5 · Pré-commercialisation 3.0/10faible

Score ajusté grâce aux données live: Marché declining avec -14% volumes
Une seule offre d'achat (lot 13, 5% du revenu), aucun acte ferme
Intérêts avancés sur 2-4 lots supplémentaires mais non signés
Marché peu liquide à Cognac

B6 · Permis & Maturité 4.0/5bon

Foncier acté septembre 2023 + permis de construire obtenu mars 2023 et purgé juillet 2023
Travaux non encore démarrés (3B&S Construction retenue, GBE obtenue décembre 2025)
Score 4/5 car travaux non en cours

B7 · Marché & Localisation 0.0/3faible

Score ajusté grâce aux données live: Marché declining — volumes -14% (2023-24), -14.9% prix annonces sur 12 mois
Cognac ville moyenne, marché étroit
Risque de décote si commercialisation prolongée

⚠ Alertes détectées · −15 pts déduits

Opérateur en procédure judiciaire −15 pts · DISQUALIFICATION

Procédure de redressement judiciaire active sur Eric Mey Développement (EMD) depuis avril 2025, période d'observation prolongée fin 2026 — DISQUALIFICATION

Points forts

✓Foncier acquis et acté depuis septembre 2023, PC obtenu et purgé.

✓Hypothèque de 1er rang couvrant 113% du montant financé.

✓Prix de sortie conservateurs, validés DVF sous médiane sur la plupart des tranches.

✓Attractivité fiscale Denormandie et déficit foncier élargissant le bassin acquéreurs.

✓Groupe Eric Mey actif (~300 collaborateurs), Cabinet Rivière encadrant la commercialisation.

Risques identifiés

!Redressement judiciaire actif sur EMD, période d'observation jusqu'à fin 2026 — risque systémique groupe.

!Commercialisation à 5% seulement, aucun acte ferme signé à date de la collecte.

!Marché cognacais en déclin: volumes -14%, prix annonces -14.9% sur 12 mois.

!Financement 100% crowd sans apport fonds propres ni crédit bancaire documenté.

!Caution E.M.T.I. (capital 150K€) d'une société du groupe en difficulté, solidité très limitée.

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.