Raizers Marchand de biens Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

PORNIC

Fragile

score / 100

Rendement

10%/an

Durée

12 mois

Ticket min.

1 k€

Montant levé

370 k€

Investir →

À propos

Acquisition et revente d'un immeuble en R+2 d'environ 250 m² situé au 3 et 5 rue Tartifume en centre-ville de Pornic (44), porté par Alban Breton via sa SAS SUNY INVEST. La déclaration préalable de changement de destination est obtenue et purgée. Stratégie de sortie sécurisée par un compromis de vente signé avec un acquéreur identifié. Prêt in fine sur 12 mois (cible 6 mois) via Raizers.

Plateforme · 16.5/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF en vigueur, numéro fonds propres-2023-5 (juin 2023), avec agrément statut réglementaire CIP antérieur
Statut réglementaire le plus élevé possible
Score ajusté grâce aux données live: confirmation AMF fonds propres-2023-5

A2 · Track Record 1.5/6faible

Score ajusté grâce aux données live: défaut 25.2% → 0/6; retard 22.51% (15–30%) → 3/6; rendement réel 7–9% vs annoncé ~9–12%, écart ~2pp sous borne basse → 1.5/6
Calcul: (0×0.5)+(3×0.3)+(1.5×0.2)=1.5

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Processus de sélection mentionné (garanties hypothécaires systématiques, analyse juridique), mais taux de sélection publié absent dans les données disponibles
Plateforme ancienne et reconnue (12 ans)

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante, 12 ans d'activité, 350M€ financés, expansion active dans 7 pays UE
Aucun signal de détresse plateforme identifié
Taux de défaut portefeuille élevé = A2, pas A4

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

agrément AMF agréée → délai de réflexion 4j + plan de continuité obligatoires (1 pt)
Comptes ségrégués vraisemblables (obligation agrément AMF, prestataire paiement tiers, 1 pt)
Marché secondaire non documenté (0 pt)

Projet · 29.0/75 (37.0 brut, red flags −8)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Prêt simple taux fixe, droit français, agrément AMF

B1.2: 2/3 — Emprunt direct de la SAS opératrice, sans société dédiée (SPV) dédié

B1.3: 1/2 — Hypothèque 1er rang prévue, non encore inscrite

B2 · Opérateur & Track record 9.0/15

B2.1: 4/4 — Dirigeants nommés au Kbis, parcours Groupe Arc

B2.2: 2/5 — Deux opérations marchand de biens, société créée en 2024

B2.3: 2/3 — Opérations antérieures liées, remboursements non confirmés

B2.4: 1/3 — Aucune procédure, gearing proche de 20

B3 · Garanties & Sûretés 8.0/15

B3.1: 7/9 — Hypothèque 1er rang à inscrire, caution notariée en complément

B3.2: 1/4 — Patrimoine du garant non documenté, valeur d'acquisition faible

B3.3: 0/2 — Aucune banque, projet inférieur à 2M€

B4 · Structure financière 2.0/15faible

B4.1: 0/5 — LTA/Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) 103%, au-delà du seuil de 75%

B4.2: 0/4 — Aucun autofinancement, prêt supérieur au coût

B4.3: 0/4 — Aucun stress test, Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) élevée

B4.4: 2/2 — Marge prévisionnelle d'environ 24,6% du prix de vente

B5 · Pré-commercialisation 8.0/10bon

B5: 8/10 — Compromis signé le 29/04/2026 sur 100% de l'actif, à prix ferme
Une condition suspensive de financement acquéreur subsiste et le caractère notarié n'est pas confirmé

B6 · Permis & Maturité 0.0/5faible

B6: 0/5 — Déclaration préalable purgée, mais foncier non acté : le prêt finance l'acquisition, ce qui déclenche RF6

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

B7: 2/3 — Centre-ville littoral recherché, prix de 1 905 €/m² très inférieur aux 5 100 €/m² de l'ancien
Score ajusté grâce aux données live: écartées, car elles portent sur Morcenx (Landes), hors périmètre

⚠ Alertes détectées · −8 pts déduits

Ratio prêt/valeur trop élevé −5 pts

LTV calculé à 103% (prêt/acquisition-coût de revient, seuil 85%) — prêt supérieur au coût total

Terrain pas encore acheté −3 pts

Foncier non acté sur opération RE-MDB — acquisition financée par le prêt

Points forts

✓Compromis de revente signé couvrant 100% de l'actif

✓Déclaration préalable obtenue et purgée

✓Hypothèque 1er rang et caution personnelle notariée du dirigeant

✓Prix de sortie nettement sous les comparables locaux

✓Dirigeant identifié avec expérience en montage chez Groupe Arc

Risques identifiés

!Prêt de 370 000 € supérieur au coût de revient (LTC 103%)

!Prix d'acquisition de 133 500 € incohérent avec un LTA affiché à 103%

!Fonds propres emprunteur de 35 K€ pour 699 K€ d'emprunts participatifs

!Revente conditionnée à l'obtention du prêt par l'acquéreur

!Données marché live hors périmètre (Morcenx, Landes), non exploitables pour Pornic

![Disqualification levée après application des scores verrouillés] LTV calculé >100% sur actif immobilier : le prêt de 370 000 € dépasse le coût de revient (LTC/LTA 103% selon le dossier), sans aucun apport en fonds propres de l'opérateur.

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.