Gaillard - Opération de marchand de biens

Les Entreprêteurs Marchand de biens Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Gaillard - Opération de marchand de biens

Acceptable

score / 100

Rendement

10.5%/an

Durée

18 mois

Ticket min.

100 €

Montant levé

300 k€

Investir →

À propos

Opération de refinancement portée par Smart House Immobilier (SHI), marchand de biens actif depuis 2020 en Haute-Savoie. La levée de 300 K€ vise à matérialiser la valeur de deux terrains à Gaillard (RE-MDB): le terrain Belosses (140 K€, déjà sous compromis sans condition suspensive) et le terrain Impasse du Coteau (195-205 K€, en cours de commercialisation). Remboursement in fine au plus tard en février 2028, avec remboursement anticipé partiel attendu dès la vente du terrain Belosses (sept.-déc. 2026).

Plateforme · 14.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF obtenu en novembre 2023, en cours de validité
Score maximum applicable

A2 · Track Record 1.0/6faible

Défaut 7.47% → tranche 7–15% → 1.5 pts
Retard >90j: N/C → 0 pt
Rendement réel vs annoncé: N/C → 0 pt
A2 = (1.5×0.5)+(0×0.3)+(0×0.2) = 0.75 ≈ 1
Statistiques partiellement publiées (taux perte 0.79% disponible), pénalité −2 pts non déclenchée car données partielles publiées

A3 · Rigueur de sélection 1.0/4faible

Aucun taux de sélection publié ni processus détaillé identifié
Plateforme établie depuis 2016, reconnue dans le secteur PME
Score minimal pour plateforme ancienne sans documentation du processus

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante active depuis avril 2016 (>8 ans), agrément agrément AMF obtenu
Aucun signal de détresse identifié
Données AUM et solvabilité non disponibles mais aucun incident plateforme signalé
3 pts: indépendante, établie, sans signal négatif

A5 · Protection investisseurs 1.0/3faible

Agrément agrément AMF garantit légalement le délai de réflexion 4 jours et le plan de continuité → 1 pt minimum obligatoire
Tableau de bord investisseur mis à jour mentionné
Comptes ségrégués et marché secondaire non documentés dans les données disponibles

Projet · 43.0/75 (48.0 brut, red flags −5)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligations simples taux fixe droit français

B1.2: 2/3 — Emprunt direct sur SHI, bien documenté droit français

B1.3: 1/2 — Hypothèque 1er rang documentée mais statut inscription non confirmé à date dossier

B2 · Opérateur & Track record 9.0/15

B2.1: 4/4 — Ghiandai Loïc nommé, président identifiable, site web public

B2.2: 2/5 — marchand de biens depuis 2020, ~15 opérations dont plusieurs livrées, expérience réelle mais courte

B2.3: 3/3 — 3 opérations remboursées sur cette plateforme

B2.4: 0/3 — Gearing très élevé (fonds propres 150k€ / dette 4M€ → gearing ~26x), structure financière très tendue

B3 · Garanties & Sûretés 10.0/15

B3.1: 7/9 — Hypothèque 1er rang en cours d'inscription sur 2 terrains cadastrés

B3.2: 1/4 — Smart Holding fonds propres très limités, gearing non documenté, caution personnelle SSP non notariée

B3.3: 2/2 — Accords bancaires accordés pour Foncière Smart Living, banque non nommée mais accord confirmé

B4 · Structure financière 10.0/15

B4.1: 4/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) ≈88% (300k€/340k€ valeur terrains); terrain Belosses sous compromis 140k€ réduit risque réel

B4.2: 0/4 — Fonds propres engagés: 0€ déclaré explicitement

B4.3: 3/4 — Terrain 1 sous compromis sans CSE sécurise ~47% du capital; stress test partiel favorable

B4.4: 1/2 — REX positif 110k€ en 2025 mais marge nette 3.1% du CA, modeste

B5 · Pré-commercialisation 5.0/10

Terrain Belosses sous compromis sans condition suspensive (140k€ / 300k€ = 47%)
Terrain Impasse du Coteau en commercialisation sans engagement ferme
Mix compromis + sans engagement = couverture partielle <50% du montant levé

B6 · Permis & Maturité 4.0/5bon

Foncier acté (terrains en propriété SHI avec références cadastrales précises)
DP obtenue sur terrain Coteau
Pas de travaux (revente terrain nu)
Score 4/5 car actes réalisés et DP obtenue

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Gaillard (74240), marché Haute-Savoie proche Genève, demande soutenue par frontaliers
Marché rising selon données live
Terrains constructibles avec servitude, prix cohérents avec la zone
Marché établi grande agglomération transfrontalière

⚠ Alertes détectées · −5 pts déduits

Ratio prêt/valeur trop élevé −5 pts

LTV calculé à 88% (300k€ / 340k€ valorisation terrains, seuil 85%) — ratio prêt/valeur trop élevé sur actifs terrains nus

Points forts

✓Terrain Belosses sous compromis sans condition suspensive, remboursement partiel sécurisé

✓Opérateur avec 3 opérations remboursées sans incident sur la plateforme

✓Triple garantie: hypothèque 1er rang, GAPD holding 120%, caution personnelle dirigeant

✓Marché Haute-Savoie/Gaillard dynamique, demande frontalière soutenue

✓Remboursement anticipé confirmé en mai 2024 selon données live

Risques identifiés

!Fonds propres opérateur nuls (0€ déclaré), aucune mise personnelle sur ce projet

!Gearing SHI extrêmement élevé (~26x en 2025): structure financière très fragile

!Terrain Impasse du Coteau non sécurisé commercialement à date de levée

!Fonds réalloués vers projet tiers (Foncière Smart Living) créant un risque de détournement d'affectation

!GAPD et caution personnelle sous seing privé (non notariés), force exécutoire limitée

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.