La Première Brique Marchand de biens Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

L'Ondine (74)

Acceptable

score / 100

Rendement

12.0%/an

Durée

24 mois

Ticket min.

1 €

Montant levé

1.1 M€

Investir →

À propos

Opération de marchand de biens avec travaux portant sur l'acquisition de deux bâtiments de bureaux en centre-ville de Thonon-les-Bains (74), cédés par la commune, pour les transformer en 13 appartements et 2 locaux commerciaux via une VIR. Permis de construire obtenu et purgé depuis le 21 mai 2026. Opérateur : Philippe RAPHIN / VALFIMMO (Lyon), 18 ans d'expérience. 8 lots sur 15 pré-commercialisés (59% du CA). Financement crowd de 1 055 000 € sur 6-24 mois, cible 10 mois.

Plateforme · 18.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF fonds propres-2023-15 obtenu en novembre 2023, en cours de validité
Statut réglementaire maximal

A2 · Track Record 4.0/6

Défaut 0% → 6/6 (×0.5=3.0)
Retard 10,1% (5–15%) → 4.5/6 (×0.3=1.35)
Rendement réel vs annoncé: N/C → 0/6 (×0.2=0)

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Processus de sélection non détaillé dans les données disponibles
812 projets financés attestent d'une activité soutenue
Taux de sélection non publié

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante, >5 ans d'existence (2019), entrée iXO PE et Elige Capital en 2025, croissance 85%/an
Capital social modeste (150K€) mais soutien institutionnel confirmé
Aucun signal de détresse PLATEFORME

A5 · Protection investisseurs 1.0/3faible

Agrément agrément AMF garantit délai de réflexion 4 jours et plan de continuité (1 pt obligatoire)
Pas de marché secondaire ni de ségrégation comptes documentée dans les données transmises

Projet · 44.0/75 (50.0 brut, red flags −6.0)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe 12%, droit français

B1.2: 2/3 — Emprunt direct VALFIMMO EURL, bien documenté droit français

B1.3: 1/2 — Rang prioritaire via hypothèques 1er rang, en cours d'inscription à date contrat

B2 · Opérateur & Track record 9.0/15

B2.1: 4/4 — Philippe RAPHIN nommé, gérant VALFIMMO, adresse connue, identifiable

B2.2: 4/5 — 18 ans expérience immo, marchand de biens Haute-Savoie documenté, plusieurs opérations

B2.3: 2/3 — 1 opération remboursée (Le Solarys 74) sur LPB

B2.4: 0/3 — États financiers VALFIMMO 'NA' dans KIIS, capital 5000€, bilan non fourni

B3 · Garanties & Sûretés 11.0/15

B3.1: 9/9 — Hypothèque 1er rang inscrite sur bien Thonon + hypothèque déportée 1er rang Lyon 5 (234K€)

B3.2: 1/4 — VALFIMMO capital 5000€, bilan non fourni; caution personnelle Philippe RAPHIN documentée mais patrimoine non évalué

B3.3: 1/2 — Appels de fonds VIR (44% financement) assimilables à engagement structurel, pas de banque nommée

B4 · Structure financière 10.0/15

B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 43% (seuil marchand de biens 40-55% → 4pts; Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) 48% → 4pts; retenu Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 43% → 5pts). Score ajusté: Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 43% < 40% → 5pts mais Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) 48.41% → 4pts, retenu 4/5

B4.2: 1/4 — Apport 7.82% + appels fonds VIR; apport propre initial 65K€ soit ~3% coût

B4.3: 2/4 — Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) 48% compense partiellement absence stress test formalisé

B4.4: 1/2 — Marge 12% (seuil marchand de biens 10-15% → 1pt)

B5 · Pré-commercialisation 7.0/10

59% du CA précommercialisé via contrats de réservation VIR (8/15 lots). marchand de biens: >50% lots sous réservations/compromis
Conditions suspensives prêt sur plusieurs acquéreurs limitent la certitude
Score entre 5 et 8 pts — retenu 7/10

B6 · Permis & Maturité 3.0/5

permis de construire obtenu et purgé depuis 21 mai 2026
Foncier sous promesse de vente signée le 03/10/2025, non encore acté. marchand de biens: foncier non acté → RF6 déclenchée (−3pts)
Score B6 = 3/5 (permis de construire purgé mais foncier non acté)

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Thonon-les-Bains: marché Haute-Savoie établi, proximité Genève, bord lac Léman
Volumes remontant (+12% Y/Y)
Prix sortie 4798€/m² fourchette moyenne-haute locale
Marché stable mais ventes neuf en recul >20% et investissement locatif -53%
Score 2/3

⚠ Alertes détectées · −3 pts déduits

Terrain pas encore acheté −3 pts

Foncier sous promesse de vente (03/10/2025), non encore acté à date du dossier — RE-MDB, foncier non acté

Points forts

✓Hypothèque double 1er rang (Thonon + appartement déporté Lyon 5) couvrant 117% du financement

✓Permis de construire obtenu et purgé depuis mai 2026, risque urbanisme éliminé

✓Précommercialisation 59% du CA via contrats de réservation VIR

✓Opérateur Philippe RAPHIN, 18 ans d'expérience MDB Haute-Savoie, 1 dossier remboursé LPB

✓LTV 43% et LTC 48% — ratios de financement raisonnables pour cette classe

Risques identifiés

!Foncier non encore acté (promesse signée oct. 2025) — risque de non-réalisation de l'acquisition

!Apport propre initial très limité (65K€ soit ~3% coût), dépendance forte aux appels de fonds VIR

!Plusieurs réservations assorties de conditions suspensives d'obtention de prêt non encore levées

!Bilans VALFIMMO non communiqués (capital 5000€), solidité financière du porteur non vérifiable

!Ventes logements neufs en recul >20% Y/Y (T3 2025) et effondrement investissement locatif (-53%)

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.