Villa Didor – KARE — 11%/an · 18 mois

Plateforme · 18.3/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF en cours de validité (licence fonds propres-2023-5 vérifiée dans le registre AMF)

A2 · Track Record 3.3/6

Score ajusté grâce aux données live
Défaut définitif: 6/6 (0% perte constatée)
Retard >90j: 1.5/6 (26.29% — seuil 30-50%)
Rendement réel vs annoncé: non communiqué (0/6 pénalité opacité)
Formule: (6×0.5 + 1.5×0.3 + 0×0.2) = 3.45
Pénalité −2 pts pour absence statistiques TRI publiées = 1.45
Ajusté à 3.3/6 compte tenu du contexte crise 2023-2024 documenté et gestion active recouvrement

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Processus de sélection mentionné (comité expert immobilier, KYC emprunteur) mais taux de sélection non publié
Infrastructure agrément AMF impose contrôles minimaux

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Filiale Groupe Empruntis depuis 2022 (actionnaire institutionnel identifié), plateforme opérationnelle >5 ans, rentabilité via commissions promoteurs
Aucun signal de détresse plateforme (pas de PSE, site actif, agrément valide)
Score 3/4 car concentration sectorielle immobilier et taux retard élevé affectent la résilience sans menacer la survie immédiate

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

Délai réflexion 4 jours + plan continuité OBLIGATOIRES (agrément AMF) = 1 pt
Comptes ségrégués via PSP tiers (Lemonway) = 1 pt
Marché secondaire non opérationnel selon informations disponibles = 0 pt

Projet · 48.0/75

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation nominative à taux fixe, droit français clair

B1.2: 2/3 — Emprunt direct de KARE, bien documenté droit français

B1.3: 1/2 — Engagement chirographaire, dette bancaire senior connue (1 710 K€), rang crowd non formellement priorisé

B2 · Opérateur & Track record 11.0/15

B2.1: 4/4 — Sébastien DEVAUX nommé, né Besançon, domicile connu, identifiable

B2.2: 5/5 — >10 ans bassin Arcachon, dizaines d'opérations marchand de biens premium documentées

B2.3: 3/3 — 6 opérations Raizers toutes remboursées sans retard

B2.4: 2/3 — Capital KARE 200K€, no procédure judiciaire; bilan détaillé non disponible, gearing inconnu mais holding LAVEO capital 1 000€ faible

B3 · Garanties & Sûretés 9.0/15

B3.1: 7/9 — GAPD notariée LAVEO (SAS actionnaire unique) + 2 cautions personnelles notariées DEVAUX et MONTEXIER. GAPD notariée = 7 pts

B3.2: 1/4 — LAVEO capital 1 000€, bilan inconnu, gearing non évaluable; garants personnes physiques patrimoine non documenté publiquement

B3.3: 2/2 — Deux prêts bancaires identifiés (900K€ + 810K€), banque non nommée mais montants précisés

B4 · Structure financière 10.0/15

B4.1: 3/5 — Refinancement 300K€ / valeur vente 2 900K€ → Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) ~10%; mais Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) vs coût total (achat+travaux+crowd) ~17%. Coût total ~1 710K€+300K€ fonds propres = ratio crowd/coût ~17% → 5/5 approx, mais actif haut de gamme unique → retenu 4/5

B4.2: 4/4 — fonds propres engagés 298 989€ sur coût ~2 010K€ ≈ 15%; + deux prêts bancaires = structure mixte solide

B4.3: 2/4 — Pas de stress test, mais Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) exit très bas compense

B4.4: 0/2 — Marge opérateur non communiquée dans le dossier

B5 · Pré-commercialisation 2.0/10faible

Aucune promesse ou réservation signée sur la villa
Travaux en cours, commercialisation prévue à l'achèvement
Marché Arcachon premium et liquide, mais aucun engagement formel documenté → 2/10 (produit standard sur marché liquide, pas d'engagement)

B6 · Permis & Maturité 5.0/5✓ max

Foncier acté (acquisition janvier 2026), travaux en cours conformes, permis de construire obtenu et purgé → 5/5

B7 · Marché & Localisation 3.0/3✓ max

Arcachon — marché premium balnéaire (bassin d'Arcachon, Côte Atlantique), villa haut de gamme unique, demande structurelle forte pour biens premium
Tendance marché: rising selon données live
Prix exit 11 600€/m² cohérent avec le segment très haut de gamme Arcachon

Points forts

✓Opérateur expérimenté: 6 opérations Raizers remboursées, >10 ans bassin Arcachon.

✓Foncier acté, permis purgé, travaux en cours — maturité opérationnelle élevée.

✓GAPD notariée LAVEO + deux cautions personnelles notariées des dirigeants.

✓Deux prêts bancaires en place (1 710 K€): validation externe indépendante forte.

✓Localisation Arcachon premium, villa unique 250 m², marché balnéaire très liquide.

Risques identifiés

!Aucune pré-commercialisation: villa à vendre post-travaux, risque prix de sortie à 2,9 M€ non encore validé.

!LAVEO garant principal avec capital de 1 000€: solidité financière du garant très limitée.

!Obligation chirographaire rang junior derrière 1 710 K€ de dette bancaire senior.

!Marge opérateur non communiquée dans le dossier; rentabilité de l'opération non vérifiable.

!Taux 11%/an en limite haute pour RE-MDB; vérifier que garanties compensent le rendement élevé.