AEI Promotion - Citadelle — 11.0%/an · 21 mois

Plateforme · 17.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

agrément AMF AMF fonds propres-2023-31 obtenu le 9 novembre 2023, en vigueur
Statut CIF et COA registre ORIAS 16003112
Membre France FinTech et CNCEF

A2 · Track Record 3.0/6

Score ajusté grâce aux données live: Défaut rate 0.0% → 6/6×0.5=3.0
Retard rate 33.98% → 0/6×0.3=0.0
Rendement réel 10.16% conforme fourchette annoncée → 6/6×0.2=1.2
Weighted: (3.0+0.0+1.2)=4.2, mais pénalité −2 pts pour forte dégradation: 110/112 projets en retard, 80 en procédure collective, TRI chute

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Processus de sélection via comité interne mentionné
Taux de sélection non publié
Analyse financière présente dans les dossiers

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Score ajusté grâce aux données live: Filiale Tikehau Capital (50Mds€ AUM), groupe institutionnel solide
MAIS perte nette SAS Homunity −2.24M€ (2024) vs −12.5K€ (2023), collecte −66.46% (2022-2025)
Risque PLATEFORME modéré mais pas de détresse imminente

A5 · Protection investisseurs 1.0/3faible

Délai réflexion 4 jours + PCA Capsens documenté → 1 pt (obligatoire agrément AMF)
Comptes ségrégués non mentionnés → 0 pt
Marché secondaire non documenté → 0 pt

Projet · 50.0/75

B1 · Instrument & Structure 9.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple, taux fixe 11%/an, droit français

B1.2: 3/3 — société dédiée (SPV) dédié HARLEY (SAS), structure claire

B1.3: 1/2 — Obligation simple non sécurisée, pas de dette senior documentée

B2 · Opérateur & Track record 11.0/15

B2.1: 4/4 — Jérémy Amzallag identifié comme dirigeant, profil LinkedIn trouvé

B2.2: 4/5 — AEI Promotion créée 2001, 25 collaborateurs, €11.1M fonds propres. Opérateur établi mais livrables documentés insuffisants

B2.3: 2/3 — 2 projets Homunity antérieurs: 1 remboursé, 1 en cours sans incident signalé

B2.4: 1/3 — Bilan sain AEI Promotion: €11.1M fonds propres, €366K résultat net, gearing 1.95 (légèrement tendu)

B3 · Garanties & Sûretés 7.0/15faible

B3.1: 5/9 — Cautions solidaires AEI PROMOTION (€11.1M fonds propres) + CITADELLE SCCV, pas de garantie réelle

B3.2: 2/4 — AEI PROMOTION: €11.1M fonds propres, gearing 1.95, trésorerie faible €0.1M

B3.3: 2/2 — Crédit bancaire €3.5M identifié (25% financement)

B4 · Structure financière 10.0/15

B4.1: 3/5 — Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) 59% (€8.3M crowd+banque / €14.0M coût total)

B4.2: 1/4 — Fonds propres opérateur €260K soit 1.9% du coût total (<5%)

B4.3: 3/4 — Stress-test −15% prix: marge 6.0% CA TTC, cash-flow €918K positif, remboursement assuré

B4.4: 3/2 — Marge nette 10.9% CA TTC >8%, cash-flow immobilier €1.68M >12%

B5 · Pré-commercialisation 6.0/10

62% commercialisés en volume (24/39 lots), 55% en valeur (€8.26M/€14.65M)
Commercialisation lancée septembre 2024, rythme >1 lot/mois
15 lots à vendre sur 21 mois
Majorité réservations VEFA, compromis non détaillés

B6 · Permis & Maturité 5.0/5✓ max

Foncier acté mai 2024. permis de construire purgé février 2026
Chantier lancé février 2026, livraison prévue mars 2028. garantie financière d'achèvement obtenue

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Score ajusté grâce aux données live: Marché Saint-Raphaël stable
Prix moyen €5193/m², neuf €5700/m²
Stock prix moyen €6989/m² (accession privée) vs marché €5700/m² — léger surprix
Taux stabilisés 3–3.5%, croissance prix ralentie +1.21% (2023–2025)

Points forts

✓Foncier acté, PC purgé, chantier lancé — maturité projet excellente

✓Crédit bancaire €3.5M identifié (25% du plan) — validation bancaire externe

✓Marché littoral premium Saint-Raphaël Agay — demande solvable stable

✓Opérateur établi depuis 2001, €11.1M FP, 25 collaborateurs

✓Commercialisation 62% en volume — point-mort largement dépassé

✓Stress-test −15% prix: marge 6.0% maintenue, remboursement assuré

Risques identifiés

!Score ajusté grâce aux données live: Homunity — taux retard portefeuille 33.98%, 110/112 projets retardés

!15 lots restant à commercialiser sur 21 mois — risque calendrier si ralentissement

!Stock prix moyen €6989/m² accession privée vs marché neuf €5700/m² — surprix 22%

!Fonds propres opérateur 1.9% seulement — financement quasi-total par dette

!Trésorerie AEI Promotion €0.1M — capacité absorption chocs limitée

!Absence garantie réelle — remboursement dépend flux commercialisation

!Consolidation états financiers groupe non réalisée par opérateur

!Rendement 11%/an — supérieur norme RE-PROM (6–12%) sans garantie réelle