À propos
Promotion immobilière résidentielle à Combs-la-Ville (77) par DG Group via SLV 1 : 126 logements (4 immeubles R+4 + 14 maisons individuelles), dont 82 lots en vente en bloc à un bailleur social et 44 en accession privée. Foncier sous promesse (non encore acté), PC purgé, commercialisation à 80% en volume (101/126 lots), chantier prévu avril 2026.
Plateforme · 17.0/25
A1 · Statut réglementaire
8.0/8✓ max
- agrément AMF AMF fonds propres-2023-31 obtenu le 9 novembre 2023, en vigueur
- Statut CIF et COA registre ORIAS 16003112
- Membre France FinTech et CNCEF
A2 · Track Record
3.0/6
- Score ajusté grâce aux données live: Défaut rate 0.0% → 6/6×0.5=3.0
- Retard rate 33.98% → 0/6×0.3=0.0
- Rendement réel 10.16% conforme fourchette annoncée → 6/6×0.2=1.2
- Weighted: (3.0+0.0+1.2)=4.2, mais pénalité −2 pts pour forte dégradation: 110/112 projets en retard, 80 en procédure collective, TRI chute
A3 · Rigueur de sélection
2.0/4
- Processus de sélection via comité interne mentionné
- Taux de sélection non publié
- Analyse financière présente dans les dossiers
A4 · Santé financière
3.0/4bon
- Score ajusté grâce aux données live: Filiale Tikehau Capital (50Mds€ AUM), groupe institutionnel solide
- MAIS perte nette SAS Homunity −2.24M€ (2024) vs −12.5K€ (2023), collecte −66.46% (2022-2025)
- Risque PLATEFORME modéré mais pas de détresse imminente
A5 · Protection investisseurs
1.0/3faible
- Délai réflexion 4 jours + PCA Capsens documenté → 1 pt (obligatoire agrément AMF)
- Comptes ségrégués non mentionnés → 0 pt
- Marché secondaire non documenté → 0 pt
Projet · 48.0/75
B1 · Instrument & Structure
9.0/10bon
B1.1: 5/5 — Obligation simple à taux fixe 11%/an, droit français
B1.2: 3/3 — société dédiée (SPV) dédié SLV 1 émetteur, structure claire
B1.3: 1/2 — Obligation simple sans dette senior documentée, rang de fait premier mais non formellement inscrit (caution solidaire n'est pas une inscription au rang)
B2 · Opérateur & Track record
8.0/15
B2.1: 4/4 — Dirigeant M. Kudlug Deger identifié, fonction précisée, groupe nommé DG Group/KADEO
B2.2: 2/5 — Groupe fondé 2010, modèle intégré promoteur-constructeur documenté, mais nombre d'opérations livrées non précisé dans le dossier
B2.3: 0/3 — Première opération documentée sur Homunity pour cet opérateur
B2.4: 2/3 — Holding KADEO fonds propres 15.2M€, gearing 3.24 ((64.6-15.2)/15.2), bilan consolidé récent juin 2025, aucune procédure signalée mais gearing >2.5
B3 · Garanties & Sûretés
10.0/15
B3.1: 5/9 — Caution solidaire KADEO PARTICIPATIONS (holding capitalisée) + agent de contrôle sur flux financiers
B3.2: 3/4 — Holding fonds propres 15.2M€, gearing 3.24 (élevé), mais pas de procédure identifiée, réserves 6.4M€
B3.3: 2/2 — Crédit bancaire 5.48M€ identifié, validation externe indépendante documentée
B4 · Structure financière
8.0/15
B4.1: 5/5 — Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) 5.3% (1.424M€ / 26.971M€), excellent niveau de levier crowd
B4.2: 1/4 — Fonds propres opérateur 356K€ + associé 800K€ = 1.156M€ soit 4.3% du coût total (1.156/26.971), sous seuil 5%
B4.3: 2/4 — Scénario stress -15% prix stock maintient cash-flow positif 8.6% CA TTC, remboursement crowd assuré mais tension sur marge opérateur
B4.4: 0/2 — Marge nette projet 5.7% CA TTC, sous seuil 8% pour promotion immobilière
B5 · Pré-commercialisation
8.0/10bon
- 80% volume (101/126 lots) dont 82 lots cédés bailleur social (acte signé probable, rang 1 engagement), 19 lots accession privée réservés
- Commercialisation lancée janvier 2026, rythme 9 lots/mois
- 25 lots restants majoritairement maisons individuelles (commercialisation tardive normale)
- Point-mort largement dépassé
B6 · Permis & Maturité
5.0/5✓ max
- Foncier sous promesse vente (non acté selon dossier) MAIS permis de construire obtenu et purgé + chantier lancé + garantie financière d'achèvement obtenue + assurances en place
- Données live confirment construction en cours, livraison Q2 2028
- Score maximum car maturité technique atteinte malgré foncier non acté (risque RF6 capturé séparément)
B7 · Marché & Localisation
0.0/3faible
- Score ajusté grâce aux données live: Marché promotion immobilière en crise sévère (1/5 projets suspendus Q3 2025, ventes investisseurs privés -53.3%), commercialisation par promoteurs en baisse
- Prix sortie 4177-4342 EUR/m² accession privée, marché Seine-et-Marne saturé (119 programmes actifs, 1208 lots disponibles)
- Tendance déclinante documentée
⚠ Alertes détectées · −3 pts déduits
Terrain pas encore acheté
−3 pts
Foncier non acté (sous promesse vente) sur classe RE-MDB uniquement — ERREUR ANALYSE: ce projet est RE-PROM, RF6 ne s'applique PAS ici. Annulation red flag.
Points forts
Commercialisation 80% volume dont vente bloc 82 lots bailleur social sécurise débouchés
LTC extrêmement bas 5.3% limite risque financier structurel
Crédit bancaire 5.48M€ valide projet auprès partenaire externe
PC purgé et chantier lancé avec GFA, maturité administrative complète
Holding caution KADEO FP 15.2M€ avec trésorerie 9.8M€ consolidée
Risques identifiés
Score ajusté grâce aux données live: Plateforme Homunity en difficulté opérationnelle majeure — 110/112 projets en retard, 33.98% montants retardés, 80 projets en procédure collective
Foncier sous promesse seulement (non acté) alors que chantier lancé — risque juridique acquisition
25 lots restants quasi-exclusivement maisons individuelles (marché moins liquide)
Marché promotion immobilière Seine-et-Marne saturé et en crise — 119 programmes concurrents actifs
Marge nette projet 5.7% faible pour RE-PROM, vulnérabilité aux dépassements coûts
Gearing holding KADEO 3.24 élevé, limite solidité caution solidaire
Première opération DG Group/SLV 1 sur Homunity, pas d'historique remboursement plateforme
Prix sortie accession privée 4177-4342 EUR/m² dans fourchette haute pour Seine-et-Marne
Apport fonds propres opérateur 4.3% sous seuil 5%, dépendance financement externe
Durée 24 mois avec livraison Q2 2028, tension calendrier si retards chantier
⚠ Avertissement sur les risques
Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.