L'Opérator (06) - Antibes — 13%/an · 24 mois

Plateforme · 18.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF fonds propres-2023-15 en cours de validité
Statut réglementaire maximal

A2 · Track Record 3.0/6

Défaut 10,45% → 1,5pts (×0,5=0,75)
Retard 10,45% → 4,5pts (×0,3=1,35)
TRI ~10% conforme annonces historiques → 6pts (×0,2=1,20)

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

880 projets financés, 420M€ collectés depuis 2019
Processus mentionné mais taux de sélection non publié dans les données disponibles

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante, 6 ans d'existence, entrée d'iXO Private Equity au capital en 2025
Capital social modeste (150K€) mais soutien institutionnel désormais acquis, aucun signal de détresse plateforme identifié

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

Agréée agrément AMF → délai de réflexion 4j et plan de continuité obligatoires (1pt)
Compte de paiement ségrégué probable via prestataire tiers (1pt)
Marché secondaire non documenté dans les données disponibles

Projet · 38.0/75 (43.0 brut, red flags −5)

B1 · Instrument & Structure 9.0/10bon

B1.1: 5/5 — Prêt participatif rémunéré, taux fixe, droit français

B1.2: 3/3 — société dédiée (SPV) dédiée SAS Immobilière SADE

B1.3: 1/2 — Aucune dette senior connue, fiducie non encore constituée

B2 · Opérateur & Track record 11.0/15

B2.1: 4/4 — Clément Arthaud nommé, président, parcours détaillé

B2.2: 4/5 — Une vingtaine d'opérations Vieil Antibes, fonds propres groupe faibles

B2.3: 2/3 — Deux opérations LPB en cours, non remboursées

B2.4: 1/3 — Foncière très endettée, holding non communiquée, registres non vérifiés

B3 · Garanties & Sûretés 7.0/15faible

B3.1: 6/9 — Fiducie-sûreté sur titres société dédiée (SPV), couverture 72% puis 99%

B3.2: 1/3 — Caution sous seing privé, patrimoine non documenté

B3.3: 0/2 — Aucun crédit bancaire

B4 · Structure financière 10.0/15

B4.1: 4/5 — Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) 64%

B4.2: 1/4 — Apport 501 878 €, soit 6,5% du coût

B4.3: 3/4 — Marge résistante au stress, solde couvert par le stock

B4.4: 2/2 — Marge prévisionnelle 31% du CA

B5 · Pré-commercialisation 4.0/10faible

Promesses notariées pour 3,5M€ (45% du coût), sans condition de financement
LOI du bailleur social pour 0,83M€, non ferme
Couverture totale inférieure au prix de revient

B6 · Permis & Maturité 0.0/5faible

Foncier sous compromis du 19/12/2025, non acté
Acte prévu mi-octobre 2026 avec les fonds collectés. permis de construire purgé, mais la grille impose 0 si foncier non acté

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Vieil Antibes, marché liquide en hausse de 17% sur 2021-2025
Prix de sortie 12 525 €/m², au-dessus de la médiane premium (11 795 €/m²)
Données live non vérifiées

Points forts

✓Permis de construire purgé le 16/09/2026, GFA en place

✓Deux promesses notariées sans condition de financement, 5% séquestrés

✓Marge prévisionnelle de 31% et LTV de 44% sur le prix de vente

✓Opérateur spécialisé du Vieil Antibes, prix déjà pratiqués dans la rue

✓Expertise BPCE : valeur après travaux 10,81M€ en prix bas

Risques identifiés

!Foncier non acté : la collecte finance l'acquisition, prévue mi-octobre 2026

!Fonds propres du groupe faibles : 96K€ pour la Foncière, holding non communiquée

!Apport opérateur limité à 6,5% du coût total, sans banque

!Caution personnelle sous seing privé, patrimoine du garant non documenté

!Deux opérations en cours sur LPB sans remboursement confirmé à date

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.