La Première Brique Marchand de biens Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

L'Ambre (06)

Fragile

score / 100

Rendement

12%/an

Durée

24 mois

Ticket min.

1 €

Montant levé

2.7 M€

Investir →

À propos

Opération de marchand de biens avec travaux à Saint-Paul-de-Vence (Alpes-Maritimes) portée par la SPV MBCK INVEST, pilotée par Alexandre Masson. Elle porte sur l'acquisition et la restructuration complète d'une villa de 545 m² pour une revente ultra haut de gamme meublée à 4,4 M€. Le foncier est sous compromis signé le 08/04/2026 et aucune précommercialisation n'est engagée.

Plateforme · 18.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF fonds propres-2023-15 en cours de validité
Statut réglementaire maximal

A2 · Track Record 3.0/6

Défaut 10,45% → 1,5pts (×0,5=0,75)
Retard 10,45% → 4,5pts (×0,3=1,35)
TRI ~10% conforme annonces historiques → 6pts (×0,2=1,20)

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

880 projets financés, 420M€ collectés depuis 2019
Processus mentionné mais taux de sélection non publié dans les données disponibles

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante, 6 ans d'existence, entrée d'iXO Private Equity au capital en 2025
Capital social modeste (150K€) mais soutien institutionnel désormais acquis, aucun signal de détresse plateforme identifié

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

Agréée agrément AMF → délai de réflexion 4j et plan de continuité obligatoires (1pt)
Compte de paiement ségrégué probable via prestataire tiers (1pt)
Marché secondaire non documenté dans les données disponibles

Projet · 19.0/75 (32.0 brut, red flags −13)

B1 · Instrument & Structure 9.0/10bon

B1.1: 5/5 — Prêt participatif rémunéré direct, droit français, taux fixe

B1.2: 3/3 — société dédiée (SPV) MBCK INVEST dédiée à l'opération

B1.3: 1/2 — Aucune subordination déclarée, sûreté non inscrite sur l'actif

B2 · Opérateur & Track record 9.0/15

B2.1: 2/4 — Associés nommés avec rôles, profils publics non vérifiés

B2.2: 4/5 — 12 opérations marchand de biens revendiquées, non vérifiées individuellement

B2.3: 2/4 — Le Sunrise en cours sur LPB, sans incident

B2.4: 1/3 — société dédiée (SPV) sans comptes, vérification registres non effectuée

B3 · Garanties & Sûretés 7.0/15faible

B3.1: 6/9 — Fiducie-sûreté sur titres société dédiée (SPV), assimilée à un nantissement

B3.2: 1/4 — Cautions SSP 3,25M€, patrimoine des garants non documenté

B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire sur un projet de 3,4M€

B4 · Structure financière 3.0/15faible

B4.1: 0/5 — LTA 155% du prix d'acquisition

B4.2: 1/4 — Apport initial de 309K€, soit 17% de l'acquisition

B4.3: 0/4 — Aucun stress test, Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) sur prix de vente de 62%

B4.4: 2/2 — Marge prévisionnelle de 22% du CA

B5 · Pré-commercialisation 2.0/10faible

Aucune précommercialisation, vente prévue à l'achèvement des travaux
Le segment ultra luxe est moins liquide
La valeur d'expertise de 4,9M€ dépasse la sortie visée à 4,4M€

B6 · Permis & Maturité 0.0/5faible

Foncier sous compromis du 08/04/2026, acquisition non actée
La déclaration préalable a été obtenue le 06/08/2026 et est en cours de purge

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Saint-Paul-de-Vence, Côte d'Azur premium
Prix de sortie de 8 073€/m², supérieur au prix moyen local de 5 653€/m²
Données live hors périmètre (Paris commercial), non retenues

⚠ Alertes détectées · −13 pts déduits

Pas de financement bancaire −5 pts

Aucun partenaire bancaire sur un projet de 3 441 699€ (seuil 2M€)

Terrain pas encore acheté −3 pts

Foncier sous compromis du 08/04/2026, non acquis à l'acte notarié (RE-MDB)

Ratio prêt/valeur trop élevé −5 pts

LTV calculé à 155% du prix d'acquisition (89% sur encours initial) — seuil 85%

Points forts

✓Plateforme agréée PSFP AMF FP-2023-15

✓Marge prévisionnelle de 22% du chiffre d'affaires

✓Expertise indépendante à 4,9M€, au-dessus de la sortie visée à 4,4M€

✓Fiducie-sûreté sur les titres de la SPV et cautions solidaires de 3,25M€

✓Localisation premium sur la Côte d'Azur

Risques identifiés

!Prêt de 2,7M€ supérieur au prix d'acquisition de 1,75M€ (LTA 155%)

!Foncier non acquis, aucune précommercialisation sur un segment ultra luxe peu liquide

!Cautions sous seing privé, patrimoine des garants non documenté

!Exposition cumulée sur le même opérateur, avec Le Sunrise à 3,38M€ en cours

!Situation judiciaire des associés non vérifiée, aucun état financier fourni

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.