Raizers Marchand de biens Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Coliving Roubaix

Fragile

score / 100

Rendement

11.5%/an

Durée

24 mois

Ticket min.

—

Montant levé

915 k€

Investir →

À propos

Acquisition et réhabilitation complète d'un ensemble immobilier de 500 m² (2 et 4 avenue d'Alsace, Roubaix) pour créer 28 studios de coliving étudiant. L'opérateur RC INVEST, dirigé par Romain GABON, marchand de biens spécialisé dans les Hauts-de-France, prévoit une revente en bloc à 1,3 M€ après mise en exploitation locative. Emprunt in fine sur 24 mois à 11,5%, garanti par fiducie-sûreté sur titres RC INVEST et caution personnelle du dirigeant.

Plateforme · 16.5/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF en vigueur, numéro fonds propres-2023-5 (juin 2023), avec agrément statut réglementaire CIP antérieur
Statut réglementaire le plus élevé possible
Score ajusté grâce aux données live: confirmation AMF fonds propres-2023-5

A2 · Track Record 1.5/6faible

Score ajusté grâce aux données live: défaut 25.2% → 0/6; retard 22.51% (15–30%) → 3/6; rendement réel 7–9% vs annoncé ~9–12%, écart ~2pp sous borne basse → 1.5/6
Calcul: (0×0.5)+(3×0.3)+(1.5×0.2)=1.5

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Processus de sélection mentionné (garanties hypothécaires systématiques, analyse juridique), mais taux de sélection publié absent dans les données disponibles
Plateforme ancienne et reconnue (12 ans)

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante, 12 ans d'activité, 350M€ financés, expansion active dans 7 pays UE
Aucun signal de détresse plateforme identifié
Taux de défaut portefeuille élevé = A2, pas A4

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

agrément AMF agréée → délai de réflexion 4j + plan de continuité obligatoires (1 pt)
Comptes ségrégués vraisemblables (obligation agrément AMF, prestataire paiement tiers, 1 pt)
Marché secondaire non documenté (0 pt)

Projet · 31.0/75 (39.0 brut, red flags −8)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe 11,5%, droit français

B1.2: 2/3 — SAS RC INVEST dédiée, capital 1600€, droit français clair

B1.3: 1/2 — Pas de dette senior connue, rang de fait premier mais non inscrit

B2 · Opérateur & Track record 9.0/15

B2.1: 4/4 — Romain GABON nommé, fonction précisée, profil LinkedIn identifiable

B2.2: 2/5 — 3 opérations marchand de biens livrées depuis 2021-2023, échelle limitée (1 lot chacune)

B2.3: 2/3 — Opération Rue Galvani remboursée via Baltis, 1ère op sur Raizers

B2.4: 1/3 — RC INVEST créée 19/08/2026, capital 1600€, bilan très tendu; SAS RG INVEST FRANCE non vérifiable complètement

B3 · Garanties & Sûretés 9.0/15

B3.1: 8/9 — Fiducie-sûreté sur 100% titres RC INVEST (acte notarié implicite) + caution personnelle Romain GABON

B3.2: 1/4 — RC INVEST capital 1600€, garant personne physique patrimoine non évalué

B3.3: 0/2 — Aucun crédit bancaire, financement 100% crowd+fonds propres

B4 · Structure financière 9.0/15

B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 70% sur prix de vente cible (seuil marchand de biens 65-75%)

B4.2: 1/4 — Apport 14% (154k€/1069k€), seuil 15-25% = 1pt

B4.3: 2/4 — Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) 103% mais Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 70%; stress test absent, Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) pas très bas

B4.4: 2/2 — Marge nette 20% du CA (>15% pour marchand de biens)

B5 · Pré-commercialisation 2.0/10faible

marchand de biens: aucun engagement de vente en bloc à date, bien non encore acquis, marché de revente en bloc immeuble coliving Roubaix peu liquide
Offre standard sur marché étudiant local mais exit bloc incertain

B6 · Permis & Maturité 0.0/5faible

Foncier non encore acté au moment de la levée (acte de vente prévu 21/09/2026, levée ouvre 31/08/2026)
Stade compromis signé uniquement

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Roubaix, métropole lilloise (120 000 étudiants), demande locative étudiante soutenue
Marché secondaire établi mais revente en bloc d'un coliving à 2600€/m² reste sélective
Tendance stable selon données live

⚠ Alertes détectées · −8 pts déduits

Terrain pas encore acheté −3 pts

Foncier non encore acté au moment de la levée (acte prévu 21/09/2026, campagne ouverte 31/08/2026) — RE-MDB, terrain non sécurisé par acte notarié

Pas de financement bancaire −5 pts

Aucun partenaire bancaire sur financement >€2M total — financement 100% crowd+fonds propres sur projet de 915k€ crowd (total opération 1,07M€)

Points forts

✓Fiducie-sûreté sur 100% des titres RC INVEST, garantie solide de rang élevé.

✓Opérateur spécialisé coliving étudiant Roubaix, 3 opérations livrées avec marges élevées.

✓Compte centralisateur Aircap limitant le risque de détournement des fonds travaux.

✓Marge nette prévisionnelle de 20%, robuste pour absorber les aléas.

✓Localisation stratégique proche EDHEC, ENSAIT, métro ligne 2 Roubaix.

Risques identifiés

!LTC de 103% dépasse les fonds propres crowd vs coût de revient total: risque de dépassement non couvert.

!Apport opérateur de 14% seulement sur une opération de réhabilitation lourde (800€/m²).

!RC INVEST créée le 19/08/2026 avec capital de 1600€: SPV sans substance financière propre.

!Revente en bloc à 2600€/m² non contractualisée; marché de bloc coliving Roubaix peu liquide.

!Plateforme Raizers: taux de défaut 25,2% et retards 22,5% — risque systémique portefeuille élevé.

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.