La Première Brique Marchand de biens Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

L'Ohana (94)

Acceptable

score / 100

Rendement

11.5%/an

Durée

24 mois

Ticket min.

1 €

Montant levé

628 k€

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À propos

Opération de marchand de biens avec travaux à Saint-Maur-des-Fossés (Val-de-Marne, 94), portant sur l'acquisition d'un ensemble immobilier de deux maisons (100 m² + 30 m²) acquis en licitation/liquidation judiciaire. L'opérateur DE MERE EN FILS MDB prévoit une réorganisation intérieure de la maison principale et une réhabilitation complète de la maison secondaire, puis une revente en deux lots distincts. Foncier sous compromis (signé le 10 juillet 2025), travaux à lancer, aucune pré-commercialisation.

Plateforme · 18.5/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF fonds propres-2023-15 vérifié et en vigueur

A2 · Track Record 4.5/6bon

Score ajusté grâce aux données live: Taux défaut 0.0% (6 pts), taux retard >6 mois 10.1% (4.5 pts), rendement non communiqué
Formule pondérée: (6×0.5 + 4.5×0.3 + 3×0.2) = 4.95
Arrondi 4.5/6

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Audits documentés avant mise en ligne mais taux de sélection et processus détaillé non publiés

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Score ajusté grâce aux données live: Plateforme rentable (851K€ profit 2022), croissance saine (367M€ collectés, 171K investisseurs), >29 employés, bureaux Lyon
Agréée agrément AMF 2023, donc <3 ans agrément mais structure solide

A5 · Protection investisseurs 1.0/3faible

Agrément agrément AMF garantit délai 4 jours + plan continuité (1 pt obligatoire)
Pas de mention comptes ségrégués ni marché secondaire dans dossier

Projet · 34.0/75 (37.0 brut, red flags −3)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Prêt participatif, droit français, taux fixe

B1.2: 2/3 — SAS dédiée à l'opération, droit français clair, émetteur distinct

B1.3: 1/2 — Hypothèque 1er rang prévue, non encore inscrite au moment du dossier

B2 · Opérateur & Track record 5.0/15faible

B2.1: 4/4 — Laurence Delannoy nommée, présidente identifiable, fils Thibaud Cucinotta co-actionnaire

B2.2: 1/5 — Première opération marchand de biens portée via véhicule créé sept 2025, expérience urbanisme revendiquée non vérifiable

B2.3: 0/3 — Aucune opération sur cette plateforme ni autre

B2.4: 0/3 — Société créée sept 2025, capital 1 000€, aucun bilan, aucun historique vérifiable

B3 · Garanties & Sûretés 9.0/15

B3.1: 7/9 — Hypothèque 1er rang prévue, en cours d'inscription (acte non encore signé). Caution personnelle 753 600€ mentionnée

B3.2: 1/4 — Garant = Laurence Delannoy personne physique, patrimoine non documenté, caution solidaire sans bilan

B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire; montant <2M€ donc RF2 non déclenché

B4 · Structure financière 8.0/15

B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 60% (seuil 55–65%)

B4.2: 2/4 — Apport porteur 25.82% du coût total (seuil 25–35%)

B4.3: 2/4 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 60% bas compense l'absence de stress test documenté

B4.4: 1/2 — Marge nette 19% > 15% mais commercialisation post-travaux non sécurisée

B5 · Pré-commercialisation 2.0/10faible

Aucun lot précommercialisé
Commercialisation prévue après travaux
Marché Saint-Maur-des-Fossés liquide mais prix sortie en fourchette haute
Score: 2/10 (produit standard, marché liquide, sans engagement)

B6 · Permis & Maturité 3.0/5

Compromis signé juillet 2025, foncier non encore acté à la date du dossier
Déclaration préalable et permis de démolir obtenus et purgés
Foncier sous compromis = score limité pour marchand de biens

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Saint-Maur-des-Fossés: commune résidentielle établie Val-de-Marne, demande soutenue, RER A
Prix sortie en fourchette haute (8 077€/m²) proche plafond local
Marché stable 2025

⚠ Alertes détectées · −3 pts déduits

Terrain pas encore acheté −3 pts

Foncier non encore acté (sous compromis signé juillet 2025) — RE-MDB, acquisition non réalisée à l'acte notarié

Points forts

✓Hypothèque de 1er rang prévue avec couverture progressive dès premier décaissement

✓LTV de 60% offre un coussin de protection raisonnable sur la valeur de sortie

✓Marge prévisionnelle de 19% supérieure à la norme pour ce type d'opération

✓Autorisations urbanistiques (DP et permis démolir) obtenues et purgées

✓Saint-Maur-des-Fossés: marché résidentiel historiquement solide, bien desservi RER A

Risques identifiés

!Aucune pré-commercialisation: revente intégrale post-travaux, risque commercial total non couvert

!Véhicule porteur créé sept 2025, capital 1 000€, aucun bilan, première opération MDB documentée

!Foncier non acté (sous compromis): acquisition non finalisée à date de la levée de fonds

!Prix de sortie maison secondaire (10 000€/m²) très au-dessus du prix haut local (8 185€/m²)

!Aléa travaux limité à 5% pour une réhabilitation complète; budget de contingence insuffisant

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.