La Première Brique Marchand de biens Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Le Sunrise

Acceptable

score / 100

Rendement

12.0%/an

Durée

24 mois

Ticket min.

1 €

Montant levé

3.4 M€

Investir →

À propos

Opération de marchand de biens avec travaux portant sur l'acquisition et la restructuration complète d'une villa de 415 m² à Saint-Paul-de-Vence (06570), segment haut de gamme. Le foncier est sous compromis signé le 23 mars 2026, les travaux de restructuration sont prévus pour une revente meublée clés en main. Financement participatif de 3 384 000 € sur 6 à 24 mois (cible 14 mois) via La Première Brique, avec fiducie-sûreté et caution personnelle.

Plateforme · 20.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF en cours de validité, licence fonds propres-2023-15 confirmée
Score maximum

A2 · Track Record 5.0/6bon

Défaut 0% → 6 pts
Retard 8,6% → 4,5 pts (fourchette 5–15%)
Rendement moyen 11,7% brut conforme aux annonces → 6 pts
A2 = (6×0,5)+(4,5×0,3)+(6×0,2) = 3+1,35+1,2 = 5,55 → arrondi 5,5

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Mention d'un processus de sélection sans taux de refus publié ni détail du comité
Plateforme mature 6 ans, 325M€ collectés

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante, >5 ans d'existence, aucun signal de détresse opérationnel
Capital social modeste (150K€) mais croissance saine
Pas d'actionnaire institutionnel identifié

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

agrément AMF agréée : délai réflexion 4j + plan continuité obligatoires (1 pt)
Comptes ségrégués présumés via PSP tiers (1 pt)
Marché secondaire non documenté dans les données disponibles (0 pt)

Projet · 33.0/75 (41.0 brut, red flags −8)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe 12%, droit français clair

B1.2: 2/3 — société dédiée (SPV) MRBCK INVEST dédié, emprunt direct bien documenté

B1.3: 1/2 — Rang non inscrit formellement, pas de dette senior connue

B2 · Opérateur & Track record 10.0/15

B2.1: 4/4 — Alexandre Masson et Alexandre Robert nommés, fonctions précisées, identifiables

B2.2: 4/5 — 12 opérations marchand de biens documentées, Côte d'Azur/IDF, équipe de 5 associés

B2.3: 1/3 — 1ère opération sur LPB, réputation non vérifiée sur autres plateformes AMF

B2.4: 1/3 — MRBCK INVEST capital 1000€, société dédiée (SPV) récent, bilan non disponible, gearing inconnu

B3 · Garanties & Sûretés 11.0/15

B3.1: 8/9 — Fiducie-sûreté avec acte notarié, couverture 68% à l'acquisition puis 112% dès 1er décaissement

B3.2: 2/4 — Caution solidaire 4,06M€ des associés, fonds propres holding inconnus

B3.3: 1/2 — Aucun partenaire bancaire identifié (projet <€2M pas RF2; montant ici €3.38M — RF2 applicable mais crédit non mentionné)

B4 · Structure financière 8.0/15

B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 61% (emprunt/prix vente); Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) 78% (emprunt/coût revient) → seuil marchand de biens: 55–65% Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) → 3 pts

B4.2: 2/4 — Apport opérateur 22,13% du coût total; marchand de biens 25–35% → 1 pt (431K€ initial + complémentaire)

B4.3: 2/4 — Marge 22%, stress test non documenté mais Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) modéré

B4.4: 1/2 — Marge nette cible 22% ÷ CA → dépasse 15% brut mais net non précisé

B5 · Pré-commercialisation 2.0/10faible

Aucune pré-commercialisation documentée
Bien non précommercialisé reconnu dans le dossier
Produit standard haut de gamme sur marché Saint-Paul-de-Vence, demande structurée mais engagement zéro acheteur
Score 2/10

B6 · Permis & Maturité 0.0/5faible

Foncier non encore acté — compromis signé le 23/03/2026
Déclaration préalable déposée 28/05/2026 non purgée. marchand de biens: foncier non acté → 0 pt + RF6 déclenché

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Saint-Paul-de-Vence, arrière-pays niçois premium, marché luxe international structuré
Prix de sortie 13 373€/m² au-dessus du prix haut standard local (10 836€/m²)
Marché rising mais prix exit significativement au-dessus comparables — risque de liquidité sur segment ultra-luxe
Score 2/3

⚠ Alertes détectées · −8 pts déduits

Pas de financement bancaire −5 pts

Aucun partenaire bancaire identifié sur projet de €3,384,000 (>€2M) — financement crowd-only sans validation bancaire externe

Terrain pas encore acheté −3 pts

Foncier non acté (compromis signé 23/03/2026, acte notarié non réalisé) — classe RE-MDB

Points forts

✓Fiducie-sûreté notariée couvrant 112% dès le premier décaissement de 2 055 000€.

✓Marge prévisionnelle de 22% offrant capacité d'absorption sur aléas de prix.

✓Équipe de 5 associés avec 12 opérations MDB réalisées sur Côte d'Azur et IDF.

✓Expertise indépendante judiciaire confirmant valeur actif à 5 375 000€.

✓Localisation Saint-Paul-de-Vence, marché luxe international reconnu et demande structurée.

Risques identifiés

!Foncier non acté au moment de la levée : compromis seul, acte notarié à venir sous 30 jours.

!Prix de sortie 13 373€/m² très au-dessus du prix haut standard local (10 836€/m²), liquidité incertaine.

!Aucun partenaire bancaire pour un projet de €3,38M : financement crowd représente 77,87% du coût.

!Aucune pré-commercialisation sur bien haut de gamme monolocataire à durée 24 mois.

!LTC 78% élevé pour RE-MDB; apport opérateur 22% partiellement différé en cours d'opération.

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.