La Première Brique Immobilier commercial Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Le Chateaudun

Acceptable

score / 100

Rendement

11.5%/an

Durée

30 mois

Ticket min.

1 €

Montant levé

880 k€

Investir →

À propos

Acquisition et transformation d'un hôtel 2 étoiles avec bar et restaurant à Châteaudun (Eure-et-Loir) en établissement 3 étoiles par l'opérateur REV Hotel (gérant Djamel Atoui). Travaux de rénovation prévus sur 3 mois, repositionnement en résidence d'accueil social. Remboursement prévu via les bénéfices d'exploitation ou refinancement bancaire après obtention des premiers comptes.

Plateforme · 18.5/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF fonds propres-2023-15 vérifié et en vigueur

A2 · Track Record 4.5/6bon

Score ajusté grâce aux données live: Taux défaut 0.0% (6 pts), taux retard >6 mois 10.1% (4.5 pts), rendement non communiqué
Formule pondérée: (6×0.5 + 4.5×0.3 + 3×0.2) = 4.95
Arrondi 4.5/6

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Audits documentés avant mise en ligne mais taux de sélection et processus détaillé non publiés

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Score ajusté grâce aux données live: Plateforme rentable (851K€ profit 2022), croissance saine (367M€ collectés, 171K investisseurs), >29 employés, bureaux Lyon
Agréée agrément AMF 2023, donc <3 ans agrément mais structure solide

A5 · Protection investisseurs 1.0/3faible

Agrément agrément AMF garantit délai 4 jours + plan continuité (1 pt obligatoire)
Pas de mention comptes ségrégués ni marché secondaire dans dossier

Projet · 45.0/75 (50.0 brut, red flags −5)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple prêt participatif droit français

B1.2: 3/3 — société dédiée (SPV) dédié CHATEAUDUN RESIDENCE, RCS Chartres, droit français clair

B1.3: 0/2 — Obligation non sécurisée, rang indéterminé face aux autres créanciers non documentés

B2 · Opérateur & Track record 11.0/15

B2.1: 4/4 — Dirigeant Djamel Atoui nommé, identifiable

B2.2: 4/5 — Opérateur exploite déjà REV HOTEL (CA 1.5M€, résultat net 208K€ 2024), modèle similaire

B2.3: 0/3 — Première opération sur cette plateforme sans historique vérifié

B2.4: 3/3 — Aucune procédure collective identifiée, bilans REV HOTEL sains

B3 · Garanties & Sûretés 11.0/15

B3.1: 8/9 — Fiducie sur titres société emprunteuse (acte notarié attendu) + GAPD REV HOTEL 1.056M€ + nantissement fonds commerce

B3.2: 3/4 — REV HOTEL fonds propres 485K€, gearing 1.54, situation saine mais fonds propres <5M€

B3.3: 0/2 — Aucun crédit bancaire sur projet 880K€

B4 · Structure financière 9.0/15

B4.1: 0/5 — Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) 85% (emprunt 880K€ / coût total 1.188M€), seuil élevé proche de la limite 85%

B4.2: 4/4 — Apport 308K€ représente 25.95% du coût total

B4.3: 3/4 — Scénario −30% CA maintient cash-flow positif selon prévisionnel (REX 2028: 607K€)

B4.4: 2/2 — Marge exploitation prévisionnelle 40%, taux de couverture de la dette 2028 confortable post-exploitation

B5 · Pré-commercialisation 5.0/10

5/10 — Fonds commerce sous promesse signée 24/03/2026, exploitation existante à repositionner en accueil social (modèle prouvé REV HOTEL +172% CA post-reposition)
Aucun contrat locatif signé, succès dépend du repositionnement commercial

B6 · Permis & Maturité 4.0/5bon

4/5 — Fonds commerce sous promesse signée, actif existant, travaux de rafraîchissement sans permis requis
Acquisition non encore actée à la date du dossier

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Score ajusté grâce aux données live: 2/3 — Marché hôtelier Châteaudun: nuitée moyenne 65–75€, demande professionnelle/transit, faible offre concurrentielle
Marché établi régional, positionnement défensif via accueil social
Contexte macroéconomique France modéré (0.8% PIB 2026)

⚠ Alertes détectées · −5 pts déduits

Pas de financement bancaire −5 pts

Aucun crédit bancaire sur projet €880K — absence partenaire bancaire validation externe

Points forts

✓Opérateur expérimenté: REV HOTEL génère 1.5M€ CA, 208K€ résultat net 2024, modèle éprouvé

✓Fiducie titres + GAPD REV HOTEL 1.056M€ + nantissement fonds commerce, couverture multiples

✓Apport propre 26% du coût total, engagement financier significatif opérateur

✓Prévisionnel exploitation 40% marge, CA 1.008M€ (2028), repositionnement accueil social documenté

✓Fonds commerce sous promesse signée, actif existant, travaux 3 mois sans permis complexe

Risques identifiés

!LTC 85% proche limite réglementaire, faible matelas de sécurité en cas de surcoût

!Absence crédit bancaire sur projet 880K€, validation externe manquante (RF2 −5 pts)

!Rendement 11.5%/an élevé pour hôtel exploitation, écart avec norme RE-COM 6–12%

!Première opération sur La Première Brique, aucun historique remboursement plateforme vérifié

!Succès dépend repositionnement hôtel social, modèle non testé à Châteaudun spécifiquement

!Trésorerie opérateur négative 9 premiers mois (REX −741K€), dépendance séquestre intérêts

!Fonds commerce non encore acté, promesse signée 24/03/2026 mais transfert propriété non finalisé

!Obligation non sécurisée rang indéterminé, position face aux créanciers futurs non documentée

!Marché hôtelier rural Châteaudun, clientèle transit/professionnelle sensible cycles économiques

!RevPAR prévisionnel 73.7€ non documenté par comparables locaux vérifiables

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.