La Première Brique Immobilier commercial Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

L'Haltère — Basic-Fit — Hénin-Beaumont

Acceptable

score / 100

Rendement

6.6%/an

Durée

60 mois

Ticket min.

1 €

Montant levé

1.7 M€

Investir →

À propos

Acquisition d'un local commercial de 1 088 m² loué à Basic-Fit au 126 Place Wagon à Hénin-Beaumont (62), via une SASU dédiée (LE SPORTIF). Actif déjà loué sur bail 12 ans ferme (2022-2034) avec caution solidaire de la maison mère cotée. Opération d'immobilier locatif commercial fractionné : les investisseurs perçoivent les loyers nets mensuels pendant 5 ans maximum, puis le capital est remboursé à la cession de l'actif.

Plateforme · 20.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF en cours de validité, licence fonds propres-2023-15 confirmée
Score maximum

A2 · Track Record 5.0/6bon

Défaut 0% → 6 pts
Retard 8,6% → 4,5 pts (fourchette 5–15%)
Rendement moyen 11,7% brut conforme aux annonces → 6 pts
A2 = (6×0,5)+(4,5×0,3)+(6×0,2) = 3+1,35+1,2 = 5,55 → arrondi 5,5

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Mention d'un processus de sélection sans taux de refus publié ni détail du comité
Plateforme mature 6 ans, 325M€ collectés

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante, >5 ans d'existence, aucun signal de détresse opérationnel
Capital social modeste (150K€) mais croissance saine
Pas d'actionnaire institutionnel identifié

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

agrément AMF agréée : délai réflexion 4j + plan continuité obligatoires (1 pt)
Comptes ségrégués présumés via PSP tiers (1 pt)
Marché secondaire non documenté dans les données disponibles (0 pt)

Projet · 41.0/75 (46.0 brut, red flags −5)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Prêt participatif rémunéré, droit français, taux fixe clair

B1.2: 2/3 — Emprunt direct LE SPORTIF SASU, droit français, bien documenté

B1.3: 1/2 — Obligation simple, pas de dette senior connue, rang de fait 1er mais non inscrit

B2 · Opérateur & Track record 6.0/15faible

B2.1: 2/4 — Nicolas Ostrowska nommé, peu d'info publique accessible

B2.2: 1/5 — Première opération RE-COM, LE SPORTIF créée pour l'opération (capital 1 000€)

B2.3: 0/3 — Aucun historique sur aucune plateforme (0 offres antérieures)

B2.4: 3/3 — Aucune procédure identifiée, société récente sans bilan défavorable

B3 · Garanties & Sûretés 9.0/15

B3.1: 5/9 — Caution solidaire Basic-Fit N.V. (maison mère cotée Euronext) sur toute la durée du bail; pas d'hypothèque inscrite documentée

B3.2: 4/4 — Garant Basic-Fit N.V., CA 1,42 Md€, EBITDA 348 M€, coté Euronext, solidité exceptionnelle

B3.3: 0/2 — Aucun crédit bancaire mentionné sur ce projet

B4 · Structure financière 9.0/15

B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) ~75,6% (1 296 583€ / 1 715 000€ collecte totale), classe RE-COM → 2-3 pts

B4.2: 0/4 — Aucun apport en fonds propres de l'opérateur documenté (NA dans KIIS)

B4.3: 3/4 — Bail ferme et loyers contractuels assurent service de la dette même en stress; scénario défavorable documenté reste positif

B4.4: 2/2 — TRI brut cible ~32,8% sur 5 ans, rendement brut d'acquisition 8,4%, marge opérateur positive

B5 · Pré-commercialisation 9.0/10bon

RE-COM
Bail commercial 12 ans ferme signé avec Basic-Fit France (locataire en place depuis 2022), caution solidaire maison mère
Loyers en cours, actif opérationnel
Correspond à bail long terme signé >80% surface avec locataire nommé → 9 pts

B6 · Permis & Maturité 5.0/5✓ max

Acquisition prévue au 17/07/2026 (acte authentique)
Actif existant loué, travaux de rénovation déjà réalisés en 2022
Toiture refaite 2025
Aucun permis de construire requis
Activité établie, tous documents légaux en ordre → 5 pts

B7 · Marché & Localisation 0.0/3faible

Score ajusté grâce aux données live: marché Hénin-Beaumont en recul documenté (−57,25% transactions en 2 ans, trend declining)
Actif commercial dans zone résidentielle secondaire en désindustrialisation partielle
Prix de revente incertain en année 5 dans ce contexte → 0 pt

⚠ Alertes détectées · −10 pts déduits

Pas de financement bancaire −5 pts

Aucun crédit bancaire sur projet de 1 715 000 € (>2M€ seuil non atteint — projet à 1,715M€, proche du seuil; aucun partenaire bancaire identifié) — 0 pt B3.3 mais RF2 non strictement déclenché car <2M€

Aucune garantie réelle sur ce projet −5 pts

Aucune garantie réelle inscrite (hypothèque, nantissement) — seule caution solidaire Basic-Fit documentée; B3.1 = 5 pts → RF8 non déclenché car caution solidaire présente

Points forts

✓Locataire coté Euronext (Basic-Fit N.V.), CA 1,42 Md€, bail 12 ans ferme avec caution solidaire maison mère.

✓Actif opérationnel, rénové à neuf en 2022 (1,33 M€ investis par l'exploitant), zéro risque de commercialisation.

✓Rendement brut 8,4% à l'acquisition, +309 bps au-dessus de l'OAT 10 ans.

✓Loyers indexés ILC, versement mensuel dès l'an 1 — visibilité des flux sur 8,2 ans de bail ferme restant.

✓Plateforme La Première Brique agréée PSFP AMF FP-2023-15, track record solide.

Risques identifiés

!Opérateur LE SPORTIF créé pour l'opération (capital 1 000€), aucune expérience RE-COM antérieure documentée.

!Aucun apport en fonds propres de l'opérateur — financement 100% par dette crowd, absence de crédit bancaire.

!Marché immobilier Hénin-Beaumont en déclin documenté (−57% transactions en 2 ans), prix de revente incertain en année 5.

!Absence d'hypothèque ou de nantissement inscrit; garantie principale = caution solidaire locataire (non garant de l'emprunteur).

!Risque de revalorisation insuffisante à la revente en année 5 dans un marché commercial secondaire sous pression.

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.