Le Marbre (67) — Pompes Funèbres Acker Strasbourg

La Première Brique Immobilier commercial Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Le Marbre (67) — Pompes Funèbres Acker Strasbourg

Acceptable

score / 100

Rendement

6.1%/an

Durée

60 mois

Ticket min.

1 €

Montant levé

530 k€

Investir →

À propos

Acquisition d'un local commercial de 159 m² au 50 avenue de la Forêt-Noire, Strasbourg (quartier Neustadt, classé UNESCO), loué aux Pompes Funèbres Acker (Groupe SAFE) dans le cadre d'un bail commercial 3/6/9 signé en 2025. L'opérateur LA MOSAIQUE (Nicolas Ostrowska, via myVesta) lève 530 000 € pour financer l'acquisition à 435 000 € + frais. Les investisseurs perçoivent une quote-part des loyers nets (~6,0–6,2 %/an) pendant 5 ans, puis récupèrent leur capital à la revente de l'actif.

Plateforme · 18.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF fonds propres-2023-15 obtenu en novembre 2023, en cours de validité
Statut réglementaire maximal

A2 · Track Record 4.0/6

Défaut 0% → 6/6 (×0.5=3.0)
Retard 10,1% (5–15%) → 4.5/6 (×0.3=1.35)
Rendement réel vs annoncé: N/C → 0/6 (×0.2=0)

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Processus de sélection non détaillé dans les données disponibles
812 projets financés attestent d'une activité soutenue
Taux de sélection non publié

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante, >5 ans d'existence (2019), entrée iXO PE et Elige Capital en 2025, croissance 85%/an
Capital social modeste (150K€) mais soutien institutionnel confirmé
Aucun signal de détresse PLATEFORME

A5 · Protection investisseurs 1.0/3faible

Agrément agrément AMF garantit délai de réflexion 4 jours et plan de continuité (1 pt obligatoire)
Pas de marché secondaire ni de ségrégation comptes documentée dans les données transmises

Projet · 41.0/75 (46.0 brut, red flags −5)

B1 · Instrument & Structure 7.0/10

B1.1: 5/5 — Prêt participatif rémunéré, droit français, taux fixe

B1.2: 2/3 — société dédiée (SPV) dédié LA MOSAIQUE SAS, émetteur distinct, droit français

B1.3: 0/2 — Aucune documentation de rang, dette senior non exclue

B2 · Opérateur & Track record 9.0/15

B2.1: 4/4 — Nicolas OSTROWSKA nommé, fonction précisée, entité identifiable

B2.2: 2/5 — Opérateur RE-COM, peu d'opérations documentées, première sur cette structure

B2.3: 1/3 — Première opération sur cette plateforme, réputation non vérifiée

B2.4: 2/3 — Capital social de 1000€, bilan société dédiée (SPV) non disponible

B3 · Garanties & Sûretés 6.0/15faible

B3.1: 4/9 — Caution personnelle non notariée du dirigeant mentionnée; aucune hypothèque documentée sur l'actif

B3.2: 1/4 — Garant non évalué financièrement, société dédiée (SPV) capitalisé à 1000€

B3.3: 1/2 — Aucun partenaire bancaire identifié, montant <2M€ donc RF2 non déclenché

B4 · Structure financière 10.0/15

B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 82.1% (530K/645K€ valeur estimée via rendement 8,1%); RE-COM 70–80% → 2pts, arrondi compte tenu décote 13%

B4.2: 0/4 — Aucun apport fonds propres opérateur documenté (NA dans KIIS)

B4.3: 3/4 — Scénario dégradé: capital remboursé 78%, marge positive +0,6%; remboursement assuré même en cas de départ locataire

B4.4: 2/2 — TRI brut cible 8,1% entrée, revente 7,8%, >8% net de frais

B5 · Pré-commercialisation 9.0/10bon

Bail commercial 3/6/9 signé en 2025, locataire en place depuis 1994, loyer contractuel jusqu'à 2033
Taux d'effort 1% du CA groupe SAFE
RE-COM: bail long terme signé locataire identifié >80% surface → 9/10

B6 · Permis & Maturité 3.0/5

Acquisition prévue au 25/07/2026 (non encore réalisée à la date de la FAQ)
Bail commercial signé
Pas de travaux lourds requis
RE-COM: acquisition non réalisée mais sous promesse ferme + statut documenté → 2pts, réévalué 3 car bail déjà signé

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Strasbourg Neustadt, quartier classé UNESCO, marché commercial stable
Rendement brut 8,1% au-dessus médiane (5,5–6,5%)
Décote 13% sur comparables
Marché secondaire stable → 2/3

⚠ Alertes détectées · −5 pts déduits

Aucune garantie réelle sur ce projet −5 pts

Aucune garantie réelle inscrite documentée sur cet actif commercial de 530 000€ — ni hypothèque, ni nantissement enregistré; caution personnelle non notariée insuffisante comme garantie réelle

Points forts

✓Locataire ancré depuis 1994, activité funéraire contra-cyclique à demande inélastique

✓Exploitant solide: capitaux propres 3,9M€, résultat net 1,1M€, taux d'effort ~1%

✓Décote de 13% à l'acquisition vs comparables Strasbourg, rendement brut 8,1%

✓Bail commercial signé jusqu'en 2033, loyer indexé ILC, flux immédiats dès l'an 1

✓Scénario dégradé documenté: capital remboursé à 78%, marge positive maintenue

Risques identifiés

!Absence de garantie réelle inscrite: aucune hypothèque ni nantissement sur l'actif

!Aucun apport en fonds propres de l'opérateur documenté (financement 100% par dette crowd)

!SPV capitalisé à 1000€, bilan opérateur très limité, track record non vérifiable

!Prochaine échéance locataire 30/06/2027: risque de vacance à 13 mois si congé donné

!Capital remboursement dépend entièrement du prix de revente en année 5, risque marché résiduel

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.