La Première Brique Marchand de biens Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Le Strass

Acceptable

score / 100

Rendement

11.5%/an

Durée

22 mois

Ticket min.

1 €

Montant levé

352 k€

Investir →

À propos

Acquisition et réhabilitation complète d'un immeuble de rapport au 9 rue Jacob à Strasbourg (67), en vue d'une revente à la découpe en 16 lots (13 studios et 3 T2), livrés rénovés, meublés et loués clé en main. Opérateur : FIEF (Julien Merckel), marchand de biens professionnel avec plus de 20 opérations réalisées. Foncier sous compromis signé le 23 février 2026, acte non encore réalisé à date du dossier.

Plateforme · 18.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF fonds propres-2023-15 obtenu en novembre 2023, en cours de validité
Statut réglementaire maximal

A2 · Track Record 4.0/6

Défaut 0% → 6/6 (×0.5=3.0)
Retard 10,1% (5–15%) → 4.5/6 (×0.3=1.35)
Rendement réel vs annoncé: N/C → 0/6 (×0.2=0)

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Processus de sélection non détaillé dans les données disponibles
812 projets financés attestent d'une activité soutenue
Taux de sélection non publié

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante, >5 ans d'existence (2019), entrée iXO PE et Elige Capital en 2025, croissance 85%/an
Capital social modeste (150K€) mais soutien institutionnel confirmé
Aucun signal de détresse PLATEFORME

A5 · Protection investisseurs 1.0/3faible

Agrément agrément AMF garantit délai de réflexion 4 jours et plan de continuité (1 pt obligatoire)
Pas de marché secondaire ni de ségrégation comptes documentée dans les données transmises

Projet · 40.0/75 (43.0 brut, red flags −3)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Prêt participatif à taux fixe, droit français

B1.2: 2/3 — Emprunt direct FIEF (SASU), bien documenté, droit français

B1.3: 1/2 — Obligation simple sans dette senior connue, rang de fait prioritaire non inscrit

B2 · Opérateur & Track record 12.0/15bon

B2.1: 4/4 — Julien Merckel nommé, président FIEF, identifiable publiquement

B2.2: 4/5 — Plus de 20 opérations marchand de biens livrées, expertise petites surfaces

B2.3: 3/3 — 6 opérations remboursées sans incident sur LPB

B2.4: 1/3 — FIEF créée 2021, bilan non fourni, gearing non calculable; pas de procédure identifiée

B3 · Garanties & Sûretés 9.0/15

B3.1: 7/9 — GAPD de MKL GROUPE (garantie autonome à première demande) + caution personnelle Merckel

B3.2: 1/4 — MKL GROUPE: fonds propres et gearing non communiqués, information partielle

B3.3: 1/2 — Banque accordée (947K€) mais identité non divulguée

B4 · Structure financière 10.0/15

B4.1: 4/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 20% (emprunt/prix de vente); Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) 26% — très favorable pour marchand de biens

B4.2: 1/4 — Apport opérateur 6.92% du coût total, inférieur à 15%

B4.3: 3/4 — Marge 25%, Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) 26% très bas compense structurellement

B4.4: 2/2 — Marge nette 25% >15% CA HT

B5 · Pré-commercialisation 2.0/10faible

Aucun lot précommercialisé au lancement
Trois réseaux spécialisés mobilisés, produit standard investisseurs sur marché stable. marchand de biens: absence de pré-vente avant acquisition est normale, mais marché avec stock croissant en 2026

B6 · Permis & Maturité 0.0/5faible

Foncier sous compromis signé le 23 février 2026, non encore acté
Aucune autorisation d'urbanisme requise (rénovation sans changement de destination)
RF6 déclenché (marchand de biens, foncier non acté)

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Strasbourg: marché établi, résistance prix documentée, demande locative forte petites surfaces
Prix de sortie 4 865€/m² en fourchette haute du marché (médiane ~3 496€/m²)
Risque DPE permis de louer 2026 et stock croissant

⚠ Alertes détectées · −3 pts déduits

Terrain pas encore acheté −3 pts

Foncier non acté au moment du financement (compromis signé 23/02/2026, acte non réalisé) — RE-MDB, foncier pas encore acquis à l'acte notarié

Points forts

✓LTC 26% et LTV 20% — levier très faible, marge de sécurité structurelle élevée.

✓Julien Merckel: 20+ opérations MDB et 6 projets remboursés sans incident sur La Première Brique.

✓Marge opérateur 25% — absorbe les aléas commerciaux et de chantier.

✓Banque engagée à hauteur de 67.85% — validation externe du dossier.

✓DPE B projeté et livraison clé en main — positionnement adapté aux contraintes réglementaires 2026.

Risques identifiés

!Foncier non acté au lancement: acquisition toujours sous compromis, risque de non-réalisation.

!Aucun lot précommercialisé; prix de sortie 4 865€/m² en fourchette haute du marché local.

!Permis de louer (mai 2026) à Strasbourg: risque réglementaire sur la commercialisation des lots.

!Solidité financière de MKL GROUPE (garant GAPD) non documentée dans le dossier.

!Apport opérateur limité à 6.92%; engagement principal via caution et GAPD plutôt que fonds propres.

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.