L'Officine – Pharmacie des Trois Mas – Nîmes (30)

La Première Brique Immobilier commercial Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

L'Officine – Pharmacie des Trois Mas – Nîmes (30)

Acceptable

score / 100

Rendement

6.5%/an

Durée

60 mois

Ticket min.

1 €

Montant levé

1.1 M€

Investir →

À propos

Acquisition fractionnée d'un local commercial de 228 m² loué à la Pharmacie des Trois Mas à Nîmes (lotissement Mas Chalvidan), en exploitation continue depuis 1980. L'actif est loué à un pharmacien titulaire ayant racheté le fonds de commerce pour 2,6 M€. Les investisseurs prêtent à la SAS LE SOIGNANT (SPV dédié), perçoivent les loyers nets mensuellement pendant 5 ans max, puis sont remboursés du capital à la cession avec un tiers de la plus-value éventuelle.

Plateforme · 18.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF fonds propres-2023-15 obtenu en novembre 2023, en cours de validité
Statut réglementaire maximal

A2 · Track Record 4.0/6

Défaut 0% → 6/6 (×0.5=3.0)
Retard 10,1% (5–15%) → 4.5/6 (×0.3=1.35)
Rendement réel vs annoncé: N/C → 0/6 (×0.2=0)

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Processus de sélection non détaillé dans les données disponibles
812 projets financés attestent d'une activité soutenue
Taux de sélection non publié

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante, >5 ans d'existence (2019), entrée iXO PE et Elige Capital en 2025, croissance 85%/an
Capital social modeste (150K€) mais soutien institutionnel confirmé
Aucun signal de détresse PLATEFORME

A5 · Protection investisseurs 1.0/3faible

Agrément agrément AMF garantit délai de réflexion 4 jours et plan de continuité (1 pt obligatoire)
Pas de marché secondaire ni de ségrégation comptes documentée dans les données transmises

Projet · 41.0/75 (46.0 brut, red flags −5)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Prêt participatif rémunéré, droit français clair

B1.2: 2/3 — société dédiée (SPV) LE SOIGNANT dédié, emprunt direct bien documenté

B1.3: 1/2 — Obligation simple, pas de dette senior connue, rang non inscrit

B2 · Opérateur & Track record 6.0/15faible

B2.1: 2/4 — Nicolas Ostrowska nommé président, sans profil public détaillé

B2.2: 2/5 — Expérience RE-COM limitée, 0 opérations livrées documentées

B2.3: 0/3 — Première opération sur cette plateforme

B2.4: 2/3 — SAS créée récemment (capital 1000€), bilan tendu mais aucune procédure identifiée

B3 · Garanties & Sûretés 7.0/15faible

B3.1: 4/9 — Caution personnelle 300k€ pharmacien non notariée; pas d'hypothèque ni nantissement

B3.2: 1/4 — société dédiée (SPV) LE SOIGNANT capital 1000€, garant faible financièrement

B3.3: 2/2 — Actif acquis le 17/07/2026, pas de banque partenaire mais projet <2M€ sans obligation

B4 · Structure financière 10.0/15

B4.1: 4/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) ~100% sur coût total (crowd finance 100%), mais rentabilité brute 8,2% solide pour RE-COM

B4.2: 0/4 — Aucun apport fonds propres opérateur documenté (NA)

B4.3: 3/4 — Scénario dégradé +0,2% sur 5 ans, stress test présenté

B4.4: 1/2 — TRI brut 8,2% à l'entrée, dans fourchette 8–12%

B5 · Pré-commercialisation 9.0/10bon

Bail commercial en cours depuis 1980, locataire pharmacie sous monopole
CA 3,3M€ en 2025 (+14%), taux d'effort 2,3%
Exploitation continue, risque de vacance très faible
Pas de LOI formelle mais bail actif signé

B6 · Permis & Maturité 5.0/5✓ max

Acquisition prévue 17/07/2026, actif existant loué depuis 1980, aucun travaux ni permis nécessaire
Activité établie >2 ans, tous documents légaux en ordre

B7 · Marché & Localisation 1.0/3faible

Nîmes marché secondaire stable
Ralentissement transactions -61,49% en 2 ans
Revenus médians inférieurs moyenne nationale
Prix accessibles mais marché locaux commerciaux incertain

⚠ Alertes détectées · −5 pts déduits

Aucune garantie réelle sur ce projet −5 pts

Aucune garantie réelle inscrite (hypothèque, nantissement) sur ce prêt de 1 075 000€ — seule caution personnelle non notariée du pharmacien locataire

Points forts

✓Locataire pharmacie sous numerus clausus, demande inélastique, exploitation depuis 1980

✓Taux d'effort locataire très faible (2,3% du CA vs seuil sectoriel 4%)

✓CA pharmacien +14% en 2025, engagement fort (2,6M€ pour rachat du fonds)

✓Rendement brut 8,2% à l'entrée, stress test présenté avec scénario dégradé positif

✓Agrément PSFP AMF FP-2023-15 plateforme, structure juridique claire droit français

Risques identifiés

!Absence totale de garantie réelle inscrite (hypothèque ou nantissement) sur l'actif commercial

!SPV LE SOIGNANT capital social 1 000€, solidité financière de l'emprunteur très faible

!Financement 100% crowd sans apport fonds propres opérateur ni partenaire bancaire documenté

!Marché immobilier Nîmes en ralentissement marqué (-61,49% transactions en 2 ans)

!LTV effectif de 100% (crowd finance la totalité du coût projet), risque de moins-value à la revente

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.