La Première Brique Marchand de biens Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Le Batelier (73)

Acceptable

score / 100

Rendement

12.0%/an

Durée

22 mois

Ticket min.

1 €

Montant levé

965 k€

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À propos

Opération de marchand de biens à Aix-les-Bains (Savoie) portant sur l'acquisition d'une maison d'habitation en vue de sa division en 4 appartements, avec détachement d'un terrain à bâtir et création de 6 places de stationnement. L'opérateur Yohann THABUIS (IMOYO) dispose d'un track record avec La Première Brique (opération Le Bingo entièrement remboursée en janvier 2026). Foncier sous promesse de vente, 7 lots pré-commercialisés représentant 23% du CA.

Plateforme · 18.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF fonds propres-2023-15 obtenu en novembre 2023, en cours de validité
Statut réglementaire maximal

A2 · Track Record 4.0/6

Défaut 0% → 6/6 (×0.5=3.0)
Retard 10,1% (5–15%) → 4.5/6 (×0.3=1.35)
Rendement réel vs annoncé: N/C → 0/6 (×0.2=0)

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Processus de sélection non détaillé dans les données disponibles
812 projets financés attestent d'une activité soutenue
Taux de sélection non publié

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante, >5 ans d'existence (2019), entrée iXO PE et Elige Capital en 2025, croissance 85%/an
Capital social modeste (150K€) mais soutien institutionnel confirmé
Aucun signal de détresse PLATEFORME

A5 · Protection investisseurs 1.0/3faible

Agrément agrément AMF garantit délai de réflexion 4 jours et plan de continuité (1 pt obligatoire)
Pas de marché secondaire ni de ségrégation comptes documentée dans les données transmises

Projet · 33.0/75 (41.0 brut, red flags −8.0)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple / prêt participatif, droit français clair

B1.2: 2/3 — Emprunt direct IMOYO, bien documenté droit français

B1.3: 1/2 — Pas de dette senior connue, rang non inscrit formellement à ce stade

B2 · Opérateur & Track record 9.0/15

B2.1: 4/4 — Yohann THABUIS nommé, rôle précisé, identifiable publiquement

B2.2: 2/5 — 1 opération marchand de biens livrée (Le Bingo), profil acteur adjacent

B2.3: 2/3 — 1 opération remboursée sans retard sur LPB

B2.4: 1/3 — IMOYO fonds propres 54K€, gearing très élevé (~40x), dettes financières 1,96M€

B3 · Garanties & Sûretés 9.0/15

B3.1: 5/9 — Hypothèque 1er rang mentionnée mais foncier non encore acté (promesse); caution personnelle 1,158M€ notariée documentée → retenu 5 pts (caution solidaire/personnelle notariée)

B3.2: 1/4 — IMOYO fonds propres 54K€, gearing ~40x, garant très peu capitalisé

B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire, projet <2M€, pas de RF2

B4 · Structure financière 10.0/15

B4.1: 4/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 85,36% (fourchette 75–85% = 2 pts) — Score ajusté: Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) à la limite haute, retenu 2/5

B4.2: 1/4 — Apport 14,64% (15–25% = 1 pt)

B4.3: 2/4 — Prix de sortie 17% sous marché offre marge stress passable; pas de stress test documenté mais Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) élevé

B4.4: 1/2 — Marge nette 13% (10–15% = 1 pt)

B5 · Pré-commercialisation 3.0/10faible

B5: 3/10 — 7 lots pré-commercialisés sous promesse mais représentent 23% CA seulement
Foncier non acté, stade promesse
Point-mort non atteint par engagements fermes

B6 · Permis & Maturité 0.0/5faible

B6: 0/5 — Foncier sous promesse de vente, non encore acté
Déclenche RF6 (−3 pts marchand de biens)
Déclaration préalable obtenue et purgée pour toiture uniquement

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

B7: 2/3 — Aix-les-Bains, marché établi Savoie, zone tendue depuis 2024, demande résidentielle soutenue
Prix de sortie 3 580€/m² positionné 17% sous moyenne marché (4 442€/m²)

⚠ Alertes détectées · −8 pts déduits

Terrain pas encore acheté −3 pts

Foncier non acté sur RE-MDB — bien sous promesse de vente, acte notarié non signé à date du dossier

Ratio prêt/valeur trop élevé −5 pts

LTV calculé à 85,36% (seuil 85%) — ratio prêt/valeur à la limite haute sur ce projet RE-MDB

Points forts

✓Opérateur identifié, 1 opération remboursée sans retard sur La Première Brique.

✓Prix de sortie appartements 17% sous la moyenne de marché locale.

✓Hypothèque de 1er rang prévue + caution personnelle notariée 1,158M€.

✓Aix-les-Bains classée zone tendue, demande résidentielle soutenue.

✓Déclaration préalable toiture obtenue et purgée avant lancement.

Risques identifiés

!Foncier non acté: acquisition encore sous promesse à date du dossier.

!LTV de 85,4% laisse peu de marge en cas de dépréciation de l'actif.

!Apport opérateur limité à 50 000€ en début d'opération, fonds propres mobilisés ailleurs.

!IMOYO très peu capitalisée (FP 54K€, gearing ~40x), garant financièrement fragile.

!Marge nette de 13% serrée, aucun partenaire bancaire, financement quasi-total par dette crowd.

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.