Baltis Marchand de biens Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Paris Signature

Fragile

score / 100

Rendement

12%/an

Durée

18 mois

Ticket min.

100 €

Montant levé

1 M€

Investir →

À propos

Club Deal en actions portant sur l'acquisition et la rénovation lourde de deux appartements haut de gamme à Paris (56 Avenue Foch, 16ème et 3 Avenue Élisée Reclus, 7ème arrondissement). L'opération est pilotée par Magellim REIM (filiale du Groupe Magellim, ~2Mds€ d'encours, AGP AMF GP-14000048). Les investisseurs souscrivent au capital de la SAS Explorateur 7, véhicule dédié qui prendra une participation dans la SAS Club Magellim Rési+. Stade actuel : actifs encore sous exclusivité, acquisition non encore actée.

Plateforme · 16.4/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF fonds propres-2023-30 en cours de validité, vérifié au registre AMF
Statut réglementaire complet

A2 · Track Record 2.4/6faible

Score ajusté grâce aux données live
Défaut: 6/6 (0% défauts définitifs publiés)
Retard >90j: 1.5/6 (28.12% retards — fourchette 30-50%)
Rendement: données insuffisantes sur TRI réalisé vs annoncé (3/6 par prudence)
Formule: (6×0.5 + 1.5×0.3 + 3×0.2) = 3.0 + 0.45 + 0.6 = 4.05, −2pts pénalité statistiques incomplètes = 2.4/6
Mentions CrowdRevolt documentées sur projets problématiques (CRAPONNE), investisseurs organisés

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Mention d'un processus de sélection documenté (audits préalables évoqués dans le contexte) mais taux de sélection non publié
Crédibilité affectée par 28.12% de retards et projets en procédure collective malgré audits initiaux

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Adossée au Groupe Magellim (4.2Mds€ AUM), actionnaire institutionnel solide garantissant la viabilité plateforme
Capital social €75K (faible) mais structure groupe compense
Aucun signal de détresse PLATEFORME identifié
Taux retard élevé (28.12%) ne pénalise PAS A4 (mesuré en A2)

A5 · Protection investisseurs 1.0/3faible

Agrément agrément AMF: délai réflexion 4j + plan continuité obligatoires = 1pt minimum garanti
Prestataire paiement non documenté dans ces données (0pt escrow)
Pas de marché secondaire opérationnel identifié (0pt)

Projet · 21.0/75 (29.0 brut, red flags −8.0)

B1 · Instrument & Structure 4.0/10faible

B1.1: 1/5 — Actions simples, instrument equity sans garantie réelle

B1.2: 2/3 — société dédiée (SPV) Explorateur 7 dédié, droit français clair, double holding

B1.3: 1/2 — Aucune dette senior documentée mais rang non inscrit

B2 · Opérateur & Track record 11.0/15

B2.1: 4/4 — Alexandre Toussaint nommé, profil public

B2.2: 5/5 — Magellim REIM, 15 ans d'expertise, 54 clubs deal livrés, 5Mds€ AUM

B2.3: 2/3 — Première opération Baltis mentionnée réussie (Chambéry); 1 opération remboursée

B2.4: 0/3 — société dédiée (SPV) Explorateur 7 sans bilan; procédure collective non vérifiable à date

B3 · Garanties & Sûretés 3.0/15faible

B3.1: 1/9 — Instrument actions, aucune garantie réelle ni caution documentée au dossier; equity pur

B3.2: 1/4 — Groupe Magellim solide mais garantie non formalisée

B3.3: 1/2 — Lemonway (Qonto) comme prestataire de paiement ACPR identifié; pas de banque projet

B4 · Structure financière 8.0/15

B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) non calculable précisément; actifs parisiens premium, ratio estimé raisonnable

B4.2: 2/4 — Crowd finance quote-part fonds propres; apport Magellim non documenté en %

B4.3: 2/4 — Marge 14% offre coussin, mais stress test absent; Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) non calculable

B4.4: 1/2 — Marge prévisionnelle 14% CA TTC: conforme seuil 10–15%

B5 · Pré-commercialisation 0.0/10faible

Actifs sous exclusivité, acquisition non actée
Aucun compromis, aucune réservation, aucun engagement ferme acheteur documenté
Risque explicitement mentionné que les actifs ne soient pas acquis

B6 · Permis & Maturité 0.0/5faible

Foncier non encore acté (sous exclusivité uniquement)
Déclenche RF6 (−3 pts)
Aucun permis de travaux documenté à ce stade

B7 · Marché & Localisation 3.0/3✓ max

Paris 7ème et 16ème: marchés premium ultra-liquides
Données live: +50% volume 7ème YoY, prix €12,400–15,400/m² segments premium
Marge 14% cohérente avec marché en stabilisation post-correction

⚠ Alertes détectées · −8 pts déduits

Terrain pas encore acheté −3 pts

Foncier non encore acté sur actif RE-MDB — actifs sous exclusivité uniquement, acquisition non réalisée (−3 pts)

Aucune garantie réelle sur ce projet −5 pts

Aucune garantie réelle ou personnelle documentée sur ce projet equity de €1,000,000 — instrument actions pur sans sûreté (−5 pts)

Points forts

✓Opérateur Magellim REIM reconnu: 15 ans d'expérience, 54 clubs deal, 5Mds€ AUM.

✓Localisation exceptionnelle Paris 7ème et 16ème, segments premium liquides.

✓Marge prévisionnelle 14% du CA TTC offre un coussin de sécurité.

✓Structure PSFP Baltis agréée AMF, Lemonway comme prestataire de paiement ACPR.

✓Marché parisien premium en reprise documentée, demande internationale solide.

Risques identifiés

!Actifs sous exclusivité non encore acquis: risque que l'opération n'aboutisse pas.

!Instrument equity (actions): absence totale de garantie réelle ou personnelle formalisée.

!SPV Explorateur 7 créé en avril 2026, aucun bilan disponible, vérification judiciaire impossible.

!Conflit d'intérêts structurel: Baltis (plateforme) et Magellim REIM (opérateur) appartiennent au même groupe.

!Taux de retard plateforme Baltis à 28.12%: historique de qualité de sélection à surveiller.

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.