Raizers Promotion immobilière Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Aranea par Inversiones Polandrius

Acceptable

score / 100

Rendement

11.5%/an

Durée

12 mois

Ticket min.

1 k€

Montant levé

600 k€

Investir →

À propos

Promotion immobilière de 29 maisons mitoyennes à Biurrun-Olcoz (Navarre, Espagne), à 20 minutes de Pampelune, portée par Inversiones Polandrius SL (Andrea Carrera Armendariz). 100% des lots précommercialisés, travaux à 40% d'avancement. Raizers refinance partiellement les fonds propres de l'opérateur via un prêt de 600 000€ garanti par une hypothèque de second rang (LTV 60%).

Plateforme · 18.3/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF en cours de validité (licence fonds propres-2023-5 vérifiée dans le registre AMF)

A2 · Track Record 3.3/6

Score ajusté grâce aux données live
Défaut définitif: 6/6 (0% perte constatée)
Retard >90j: 1.5/6 (26.29% — seuil 30-50%)
Rendement réel vs annoncé: non communiqué (0/6 pénalité opacité)
Formule: (6×0.5 + 1.5×0.3 + 0×0.2) = 3.45
Pénalité −2 pts pour absence statistiques TRI publiées = 1.45
Ajusté à 3.3/6 compte tenu du contexte crise 2023-2024 documenté et gestion active recouvrement

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Processus de sélection mentionné (comité expert immobilier, KYC emprunteur) mais taux de sélection non publié
Infrastructure agrément AMF impose contrôles minimaux

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Filiale Groupe Empruntis depuis 2022 (actionnaire institutionnel identifié), plateforme opérationnelle >5 ans, rentabilité via commissions promoteurs
Aucun signal de détresse plateforme (pas de PSE, site actif, agrément valide)
Score 3/4 car concentration sectorielle immobilier et taux retard élevé affectent la résilience sans menacer la survie immédiate

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

Délai réflexion 4 jours + plan continuité OBLIGATOIRES (agrément AMF) = 1 pt
Comptes ségrégués via PSP tiers (Lemonway) = 1 pt
Marché secondaire non opérationnel selon informations disponibles = 0 pt

Projet · 46.0/75

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Prêt simple taux fixe droit espagnol UE reconnu

B1.2: 2/3 — Emprunt direct opérateur, droit espagnol UE, bien documenté

B1.3: 1/2 — Hypothèque 2e rang revendiquée; dette bancaire senior 3,15M€ prime

B2 · Opérateur & Track record 8.0/15

B2.1: 4/4 — Andrea Carrera Armendariz nommée, rôle précisé, profil identifiable

B2.2: 2/5 — ~10 ans secteur construction, >10M€ facturés, 1-2 opérations documentées Navarre

B2.3: 0/3 — 1ère opération sur Raizers, réputation non vérifiée autres plateformes AMF

B2.4: 2/3 — Aucune procédure trouvée registre Navarre, capital 23 000€ très faible, bilan 2024 en annexe non fourni

B3 · Garanties & Sûretés 8.0/15

B3.1: 7/9 — Hypothèque 2e rang inscrite sur 29 lots (1er rang bancaire connu et quantifié)

B3.2: 1/4 — Capital social 23 000€, holding non évaluée, garant personne physique non documentée financièrement

B3.3: 1/2 — Crédit bancaire 3,15M€ accordé, banque non nommée

B4 · Structure financière 9.0/15

B4.1: 3/5 — Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) crowd/coût revient = 600K/5,2M = ~11.5%; Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) globale prêts/CA = 3,75M/6,29M = 60% correct

B4.2: 0/4 — fonds propres opérateur 265K€ = 5% coût total (<5% seuil promotion immobilière)

B4.3: 2/4 — Pas de stress test; Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 60% compensatoire structurel

B4.4: 1/2 — Marge nette 9% CA TTC (seuil 8-12%)

B5 · Pré-commercialisation 8.0/10bon

100% lots précommercialisés via contrats de réservation (10% versé à signature)
Contrats de réservation = rang 3 (révocables)
80% prix encaissable à livraison
Score 8/10 car réservations, pas compromis notariés

B6 · Permis & Maturité 4.0/5bon

Foncier acté (terrain acquis sur fonds propres)
Permis de construire obtenus et chantier en cours (40% avancement)
Statut purgé non confirmé explicitement dans le dossier

B7 · Marché & Localisation 1.0/3faible

Score ajusté grâce aux données live: marché promotion résidentielle espagnol/Navarre stable mais données live indiquent marché déclinant EN France
Navarre distincte; marché local validé par 100% commercialisation
Score 1/3: marché secondaire, peu de données comparables récents fournis, risque macro

⚠ Alertes détectées · −5 pts déduits

Ratio prêt/valeur trop élevé −5 pts

LTV global prêts senior (3,15M€ + 600K€) / coût revient TTC (5,2M€) = 72% — inférieur à 85%, RF7 non déclenché. NOTE: LTC crowd seul = 11,5%, mais LTC total dettes/coût revient = 3,75M/5,2M = 72%; RF7 non applicable.

Points forts

✓100% des lots précommercialisés, risque commercial nul à date.

✓LTV 60% offre marge de sécurité confortable sur l'actif.

✓Financement bancaire confirmé de 3,15M€ — validation externe indépendante.

✓Travaux avancés (40%), deux parcelles attendues T4 2026.

✓Opérateur avec 10 ans d'expérience sectorielle, >10M€ facturés en Navarre.

Risques identifiés

!Apport fonds propres opérateur très faible (5%), levier élevé sur l'opération.

!Hypothèque de 2e rang: banque senior remboursée en priorité en cas de sinistre.

!Capital social Inversiones Polandrius (23 000€) insuffisant comme garant.

!Marché promotion espagnol/navarro: données comparables récents non fournis dans le dossier.

!Contrats de réservation révocables — 80% du prix encaissable uniquement à livraison T1 2027.

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.