Résidence des Pervenches — 10.5%/an · 18 mois

Plateforme · 18.3/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF en cours de validité (licence fonds propres-2023-5 vérifiée dans le registre AMF)

A2 · Track Record 3.3/6

Score ajusté grâce aux données live
Défaut définitif: 6/6 (0% perte constatée)
Retard >90j: 1.5/6 (26.29% — seuil 30-50%)
Rendement réel vs annoncé: non communiqué (0/6 pénalité opacité)
Formule: (6×0.5 + 1.5×0.3 + 0×0.2) = 3.45
Pénalité −2 pts pour absence statistiques TRI publiées = 1.45
Ajusté à 3.3/6 compte tenu du contexte crise 2023-2024 documenté et gestion active recouvrement

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Processus de sélection mentionné (comité expert immobilier, KYC emprunteur) mais taux de sélection non publié
Infrastructure agrément AMF impose contrôles minimaux

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Filiale Groupe Empruntis depuis 2022 (actionnaire institutionnel identifié), plateforme opérationnelle >5 ans, rentabilité via commissions promoteurs
Aucun signal de détresse plateforme (pas de PSE, site actif, agrément valide)
Score 3/4 car concentration sectorielle immobilier et taux retard élevé affectent la résilience sans menacer la survie immédiate

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

Projet · 47.0/75

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation nominative à taux fixe, droit français

B1.2: 2/3 — Emprunt direct opérateur (SAS FABRE PROMOTION), bien documenté

B1.3: 1/2 — Obligation non sécurisée sans dette senior connue, rang de fait 1er non inscrit à date dossier

B2 · Opérateur & Track record 8.0/15

B2.1: 4/4 — Jean-Philippe FABRE nommé, président depuis 2017, Kbis confirmé

B2.2: 2/5 — Promoteur/marchand de biens depuis 2017, ingénieur ESITC, mais nombre de lots livrés non documenté

B2.3: 1/3 — 1ère opération sur Raizers, réputation non vérifiée sur autres plateformes AMF

B2.4: 1/3 — Aucune procédure collective, mais bilans déficitaires 2 exercices consécutifs (fonds propres 50 046€, gearing élevé)

B3 · Garanties & Sûretés 11.0/15

B3.1: 7/9 — Hypothèque 1er rang en cours d'inscription sur les 3 appartements + caution personnelle notariée Jean-Philippe FABRE (hypothèque prime)

B3.2: 1/4 — fonds propres FABRE PROMOTION 50 046€ seulement, gearing très élevé; caution personnelle non évaluée

B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire identifié (projet <€2M, pas de RF2)

B4 · Structure financière 8.0/15

B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 66% (emprunt/prix vente), Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) 90% sur coût revient (pénalisant)

B4.2: 0/4 — Autofinancement <15% du coût revient (plan financement quasi-intégral par dette)

B4.3: 2/4 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 66% compense structurellement l'absence de stress test documenté

B4.4: 2/2 — Marge prévisionnelle (839 590 - 611 496)/839 590 = 27%, >15% seuil marchand de biens

B5 · Pré-commercialisation 6.0/10

2 lots sur 3 précommercialisés (67%), dont 1 sans conditions suspensives (compromis), 1 avec engagements réciproques
Lot R+1 (235 000€) non vendu
Couverture par compromis/engagements >50% → 6/10

B6 · Permis & Maturité 4.0/5bon

Foncier acté (acquisition finançable via emprunt Raizers), travaux en cours de planification conformes au programme
Permis de travaux non mentionné explicitement comme purgé — score 4/5 (foncier acté + travaux non démarrés ou en cours)

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Villeneuve-de-la-Raho : commune résidentielle établie périphérie Perpignan, marché stable
Prix sortie ~4 334€/m² rénové vs neuf 2 900€/m² — positionnement supérieur justifié par standing, mais risque de survalorisation à surveiller

Points forts

✓Hypothèque de 1er rang sur les 3 appartements + caution personnelle notariée du dirigeant.

✓2 lots sur 3 précommercialisés dont 1 sans conditions suspensives.

✓Marge prévisionnelle opérateur ~27%, supérieure au seuil RE-MDB.

✓Localisation attractive à Villeneuve-de-la-Raho, cadre résidentiel prisé, lac de la Raho.

✓Opérateur identifié (Kbis clean), double profil promoteur/ingénieur ESITC Paris.

Risques identifiés

!LTC 90% sur coût de revient — quasi-totalité du projet financée par dette crowd, apport fonds propres négligeable.

!Bilans déficitaires deux exercices consécutifs (−18 850€ en 2024, −8 389€ en 2025), fonds propres très faibles (50 046€).

!Nombre d'opérations livrées par FABRE PROMOTION non documenté dans le dossier.

!Prix de sortie ~4 334€/m² (rénové) nettement supérieur au marché ancien Perpignan (~1 900€/m²) — justification par standing à confirmer.

!Aucun partenaire bancaire identifié; financement intégral par emprunt obligataire crowd.